Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 14 сентября 2021 г. по делу N 66а-1375/2021

Третий апелляционный суд общей юрисдикции в составе:

судьи судебной коллегии по административным делам Солдатовой С.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело N 3а-841/2021 (УИД 23OS0000-01-2021-000162-16) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кубань-Строй" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 31 мая 2021 г, которым административное исковое заявление удовлетворено частично,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Кубань-Строй" (далее также ООО "Кубань-Строй", Общество), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 144 962 +/-133 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения многоэтажных многоквартирных жилых домов с размещением объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для многоэтажной застройки, расположенного по адресу: "адрес", обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

В обоснование заявленных требований Общество указало, что считает кадастровую стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 1 января 2020 г, в размере 649 445 705, 82 руб. завышенной. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость земельного участка ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей.

В обоснование заявленного требования представило отчет об оценке N 18186/21 от 4 февраля 2021 г, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Аналитический центр оценки и консалтинга" ФИО6, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. определена в размере 328 784 000 руб. Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости объекта, принадлежащего на праве аренды административному истцу, определенного оценщиком, проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта N К8-2398/2021 от 9 апреля 2021 г, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Центр судебных экспертиз "АПЕКС" ФИО8, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 467 211 000 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 31 мая 2021 г, постановленным в порядке упрощенного (письменного) производства, административное исковое заявление удовлетворено в части. Установлена кадастровая стоимость земельного участка, равная его рыночной стоимости, в размере 467 211 000 руб, по состоянию на 1 января 2020 г. Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 15 февраля 2021 г.

Этим же решением суда с ООО "Кубань-Строй" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ценрт судебных экспертиз "АПЕКС" взыскана стоимость экспертной работы, в размере 60 000 руб.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой просит решение Краснодарского краевого суда отменить. Указывает, что кадастровая стоимость земельного участка была установлена в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлено письменное возражение, в котором он просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в рассмотрении административного дела, не явились, будучи извещенными о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом.

Учитывая изложенное, суд, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражение на нее, суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением также согласуется с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости арендных платежей кадастровую стоимость объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости объектов недвижимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости закон указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Кубань-Строй" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 144 962 +/-133 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес". Согласно материалам дела, арендная плата исчисляется с учетом размера кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" утверждена кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка в размере 649 445 705, 82 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке N 18186/21 от 4 февраля 2021 г, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Аналитический центр оценки и консалтинга" ФИО7, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. определена в размере 328 784 000 руб.

В целях проверки достоверности определенной в представленном отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции определением от 2 марта 2021 г, с учетом определения от 3 марта 2021 г. об исправлении описки, заключавшейся в ошибочном указании на вопрос об определении соответствия отчета, представленного истцом, требованиям законодательства об оценочной деятельности, в качестве подлежащего экспертному разрешению наряду с вопрос об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, разрешению назначил проведение по делу судебной оценочной экспертизы.

По результатам судебной экспертизы представлено заключение эксперта N К8-2398/2021 от 9 апреля 2021 г, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Центр судебных экспертиз "АПЕКС" ФИО9, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 467 211 000 руб.

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит федеральным стандартам оценки.

Приведенные выводы суда первой инстанции являются обоснованными, соответствующими материалам дела.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка.

Экспертом при проведении экспертизы и составлении экспертного заключения также соблюдены требования пункта 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299, согласно которым в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Между тем, представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка не в полной мере отвечает приведенным требованиям, поскольку, с учетом представленного оценщиком описания рынка объектаоценки, его характеристик, в том числе, об удаленности от моря на расстоянии 1 км, характеристик выбранных им объектов-аналогов, использованных при проведении оценки сравнительным подходом, нельзя признать проверяемыми, а, следовательно, обоснованными его выводы о возможности использования в качестве таковых выбранных объектов-аналогов из представленного им перечня. Кроме того, объявления о продаже объектов-аналогов не содержат указаний на адреса расположения земельных участков, что не позволяет утверждать о проверяемости и достоверности использованной оценщиком информации.

Оценивая экспертное заключение, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертом вопросы.

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, эксперт использовал сравнительный подход, обосновав отказ от применения затратного и доходного подхода.

Экспертом обосновано применение введенных корректировок - понижающей корректировки на торг, понижающей корректировки на масштаб, корректировки на целевое использование земельных участков, являющихся объектами-аналогами, с учетом того обстоятельства, что они предназначены под индивидуальное жилищное строительство, повышающей корректировки на расстояние до моря.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

Разрешая вопрос о возмещении понесенных по делу судебных издержек в виде оплаты стоимости экспертной работы, в части заявленной экспертной организацией суммы, в размере 60 000 руб, суд первой инстанции, правильно применил нормы процессуального права, регламентирующие порядок разрешения поставленного вопроса - статьи 103, 106, 109, 111 КАС РФ.

Принятое судом решение отвечает требованию учета фактических обстоятельств дела, указывающих на такое расхождение между размерами установленной судом и оспоренной кадастровой стоимости земельного участка, которое не свидетельствует о допущенных методологических ошибках при проведении государственной кадастровой оценки, которые могли бы привести к нарушению прав административного истца как плательщика арендных платежей.

Судом обоснованно учтен объем экспертной работы, подлежавший выполнению, согласно определению суда о назначении судебной оценочной экспертизы с учетом устранения допущенной в нем описки, с учетом его стоимости, которая также подтверждена суду апелляционной инстанции представленными расчетом и письменными пояснениями экспертного учреждения по существу принятого решения в указанной части.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции указал, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка следует считать 15 февраля 2021 г. - дату регистрации поступления административного искового заявления в Краснодарский краевой суд. Вместе с тем, согласно сведениям почтового отправления (способ подачи настоящего искового заявления), в том числе, размещенным на официальном сайте Почты России, датой подачи административного искового заявления следует считать 11 февраля 2021 г, что соответствует положениям ст. 93 КАС РФ, в связи с чем, решение суда в указанной части подлежит уточнению.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определил:

решение Краснодарского краевого суда от 31 мая 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Уточнить дату подачи обществом с ограниченной ответственностью "Кубань-Строй" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, указав дату 11 февраля 2021 г.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 28 сентября 2021 г.

Судья ФИО4