Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 14 октября 2021 г. по делу N 33-5315/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Оганесян Л.С, судей Леневой Ю.А, Черноморец Т.В, при секретаре Овчинниковой Е.О, рассмотрев в судебном заседании в г. Омске

14 октября 2021 года

дело по апелляционной жалобе ООО "Сибирский экспорт" на решение Большереченского районного суда Омской области от 01 июля 2021 года по гражданскому делу по иску ООО "Сибирский экспорт" к ООО "Ника", Бережновой Н. П, Бережнову В. В, Батищевой Т. В, Батищеву Л. В, Вашестовой Е. Я, Вашестовой Л. И, Рубашенко В. Е, Колягиной Т. В, Колягину В. И, Акатову В. В, Васильеву В. Н, Васильевой Т. Н, Сафонову А. М, Сафоновой Г. Я, Резиной Н. А, Буяновой Т. А, Буянову А. Н, Сафонову В. Г, Сафоновой З. Н, Гражданкиной Л. М, Иванюку С. В, Иванюк Г. Н, Федоркину А. В, Васильеву А. С, Федоркиной В. А, Акатову В. В, Акатову Б. В, Агаркову В. Д, администрации Могильно-Посельского сельского поселения Большереченского муниципального района Омской области о признании договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, N "... " от "... " недействительным.

Заслушав доклад судьи областного суда Леневой Ю.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Сибирский экспорт" обратилось в суд с иском к ООО "Ника", Бережновой Н.П, Бережнову В.В, Батищевой Т.В, Батищеву Л.В, Вашестовой Е.Я, Вашестовой Л.И, Рубашенко В.Е, Колягиной Т.В, Колягину В.И, Акатову В.В, Васильеву В.Н, Васильевой Т.Н, Сафонову А.М, Сафоновой Г.Я, Батищеву В.В, Резиной Н.А, Буяновой Т.А, Буянову А.Н, Сафонову В.Г, Сафоновой З.Н, Гражданкиной Л.М, Гражданкиной А.А, Иванюку С.В, Иванюк Г.Н, Федоркину А.В. о признании договора аренды недействительным. В обоснование иска указали, что "... " по инициативе администрации Могильно-Посельского сельского поселения Большереченского муниципального района Омской области проведено общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: "... " с кадастровым номером: N "... ", принадлежащего 31 собственнику (физические лица, владеющие 38 земельными долями) и администрации Могильно-Посельского сельского поселения Большереченского муниципального района Омской области (2 доли). Извещение участников долевой собственности о предстоящем собрании осуществлено надлежащим образом. По результатам собрания, на котором присутствовало 25 человек (78 % собственников), составлен протокол от "... ", принято единогласное решение о заключении договора аренды с ООО "Сибирский экспорт" и избрании представителем участников долевой собственности земельного участка Бережновой Н.П.

Приложение к протоколу подписано всеми присутствующими на собрании собственниками земельного участка. "... " между ООО "Сибирский экспорт" и Бережновой Н.П. подписан договор аренды N "... ", во исполнение условий которого арендатор использовал земельный участок по назначению, вёл посевные и уборочные работы, производил расчёты с собственниками, при этом государственная регистрация договора не осуществлена. В "... " Обществу стало известно о заключении собственниками земельного участка договора аренды с ООО "Ника", осуществлении его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Омской области.

Полагая регистрацию обременения в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером N "... " нарушающей права ООО "Сибирский экспорт" как арендатора, понёсшего расходы на внесение арендной платы, обработку земельного участка, просили признать недействительным договор аренды, заключенный между участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N "... " из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: "... ", и ООО "Ника", возложить на Управление Росреестра по Омской области обязанность аннулировать регистрационную запись N "... " об обременении земельного участка.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Васильев А.С, Федоркина В.А, Акатов В.В, Акатов Б.В, Агарков В.Д. и администрация Могильно-Посельского сельского поселения Большереченского муниципального района Омской области.

В судебном заседании представитель истца ООО "Сибирский экспорт" Храпова Н.Н. исковые требования поддержала, указав, что договор аренды между собственниками земельных долей и ООО "Сибирский экспорт" заключен ранее договора аренды с ООО "Ника", ссылалась на использование земельного участка и внесение арендной платы ООО "Сибирский экспорт" в период "... ", недопустимость одностороннего расторжения договора.

Представитель ответчика ООО "Ника" Лисникова А.А. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, указав, что решение о заключении договора аренды принято по результатам проведенного "... " общего собрания, на котором присутствовало "... " собственников, принявших единогласное решение о заключении договора аренды с ООО "Ника" сроком на 15 лет, договор аренды заключен и в установленном порядке зарегистрирован, тогда как истцом государственная регистрация договора не осуществлена.

Ответчики Бережнова Н.П, Васильев А.С, Вашестова Л.И. в судебном заседании против удовлетворения иска возражали, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО "Сибирский экспорт" обязательств по внесению арендной платы и заключение в связи с этим договора аренды с ООО "Ника".

Представитель ответчика администрации Могильно-Посельского сельского поселения Большереченского муниципального района Омской области Семенов В.В. в судебном заседании указал на отсутствие информации об обстоятельствах заключения спорных договоров.

В письменных возражениях на исковое заявление ответчики Бережнова Н.П, Бережнов В.В. Батищева Т.В, Батищев Л.В, Вашестова Е.Я, Вашестова Л.И, Колягина Т.В, Колягин В.И, Акатов В.В, Васильев В.Н, Васильева Т.Н, Сафонов В.Г, Сафонова З.Н, Резина Н.А, Буянова Т.А, Буянов А.Н, Гражданкина Л.М, Федоркин А.В. против удовлетворения исковых требований ООО "Сибирский экспорт" возражали, указав на отсутствие юридической силы у заключенного с ООО "Сибирский экспорт" договора аренды земельного участка.

Ответчик Агарков В.Д. в судебном заседании участия не принял, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, выразив отказ от наследства на земельный пай.

Третье лицо Управление Росреестра по Омской области в судебное заседание представителей не направило при надлежащем извещении.

Определением от "... " производство по гражданскому делу в части требований к Батищеву В.В. и Гражданкиной А.А. прекращено в связи со смертью ответчиков.

Решением Большереченского районного суда Омской области от 01 июля 2021 года постановлено:

"В удовлетворении исковых требований ООО "Сибирский экспорт" к ООО "Ника", Бережновой Н. П, Бережнову В. В, Батищевой Т. В, Батищеву Л. В, Вашестовой Е. Я, Вашестовой Л. И, Рубашенко В. Е, Колягиной Т. В, Колягину В. И, Акатову В. В, Васильеву В. Н, Васильевой Т. Н, Сафонову А. М, Сафоновой Г. Я, Резиной Н. А, Буяновой Т. А, Буянову А. Н, Сафонову В. Г, Сафоновой З. Н, Гражданкиной Л. М, Иванюку С. В, Иванюк Г. Н, Федоркину А. В, Васильеву А. С, Федоркиной В. А, Акатову В. В, Акатову Б. В, Агаркову В. Д, администрации Могильно-Посельского сельского поселения Большереченского муниципального района Омской области о признании договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, N "... " от "... " недействительным отказать".

В апелляционной жалобе представитель истца ООО "Сибирский экспорт" просит решение суда отменить. Указывает, что отсутствие возможности осуществить государственную регистрацию договора аренды N "... " от "... " обусловлено императивно закрепленным в п. 5.1 ст. 10 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" правила о том, что орган местного самоуправления муниципального образования может распорядиться земельными долями только после образования земельного участка, выделенного в счет этих земельных долей и прошедшего государственный кадастровый учёт и регистрацию. Полагает, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не свидетельствует о его незаключенности. Повторно ссылается на то, что Обществом понесены расходы на внесение арендной платы, обработку земельного участка. Отмечает, что судом не приняты доводы, подтвержденные судебной практикой и п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Полагает надлежащим избранный способ защиты нарушенного права, поскольку таковое нарушено именно заключением собственниками земельного участка договора аренды с ООО "Ника".

В возражениях на апелляционную жалобу ответчики Бережнова Н.П, Бережнов В.В, Колягина Т.В, Колягин В.И, Акатов В.В, Васильев В.Н, Сафонов В.Г, Сафонова З.Н, Федоркин А.В. просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, не сообщив причины неявки, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом при рассмотрении данного дела не допущено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, "... " администрацией Могильно-Посельского сельского поселения Большереченского муниципального района Омской области в газете " "... "" N "... " опубликовано извещение N "... " о проведении общего собрания участников долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные по адресу: "... ", Могильно-Посельское сельское поселение, в том числе на земельный участок с кадастровым номером N "... ". В качестве повестки дня общего собрания указано на вопрос о заключении договора аренды с ООО "Сибирский экспорт" на определенный срок и об условиях договора аренды, а также о выборе лиц, уполномоченных от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при заключении договоров аренды земельных участков с ООО "Сибирский экспорт".

"... " состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N "... ", на котором принято решение о заключении с ООО "Сибирский экспорт" договора аренды земельного участка, избрании Бережновой Н.П. лицом, имеющим право от имени участников долевой собственности действовать без доверенности при заключении договора аренды.

В указанную дату между ООО "Сибирский экспорт" (арендатор) и Бережновой Н.П. (арендодатель) заключен договор аренды N "... ", во исполнение условий которого Обществу передан в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N "... " общей площадью "... ", расположенный по адресу: "... " сроком по "... ". В установленном порядке договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не был.

"... " администрацией Могильно-Посельского сельского поселения Большереченского муниципального района Омской области опубликовано извещение о проведении "... " общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N "... ". В качестве повестки дня общего собрания указано на вопрос о порядке использования земельного участка с кадастровым номером N "... " и передаче его в аренду, а также об избрании лица, уполномоченного от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать при заключении сделки с землей.

"... " состоялось общее собрание участников долевой собственности, на котором принято решение о заключении с ООО "Ника" договора аренды земельного участка, избрании Бережновой Н.П. лицом, имеющим право от имени участников долевой собственности действовать без доверенности при заключении договора.

В тот же день между ООО "Ника" (арендатор) и собственниками земельных долей в лице представителя Бережновой Н.П. (арендодатель) заключен договор N "... " аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, во исполнение условий которого ООО "Ника" в аренду передан земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N "... " общей площадью "... ", расположенный по адресу: "... ", на срок 15 лет. В силу "... " договора таковой считается заключенным с даты его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

"... " договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

Ссылаясь на передачу земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N "... " его собственниками в аренду двум арендаторам, исполнение ООО "Сибирский экспорт" обязательств по заключенному "... " договору аренды, использование в период "... " года земельного участка по назначению (осуществление посевных и уборочных работ) в отсутствие государственной регистрации договора, ООО "Сибирский экспорт" обратилось в суд с требованиями о признании заключенной между ответчиками сделки недействительной.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что наличие нескольких договоров аренды в отношении одного и того же имущества, не влечет недействительность этих сделок, порождает лишь различные обязательства собственников земельного участка перед контрагентами ООО "Сибирский экспорт" и ООО "Ника" и наделяет лишенного возможности использовать земельный участок арендатора в силу положений ст.ст. 398, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) таким специальным способом защиты как требование возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки.

С позицией районного суда коллегия соглашается и условий для ее переоценки не усматривает.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как определено п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как установлено п. 3 ст. 611 ГК РФ если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В силу ст.ст. 1, 11, 12 ГК РФ предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также факта нарушения его прав ответчиком.

Избрание способа защиты нарушенного права является прерогативой истца, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения и восстановить нарушенное право.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего. Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

В силу положений ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации "... ", наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.

Из изложенного следует, что защита прав арендатора не может быть осуществлена путем признания сделки по аренде одного и того же имущества недействительной, поскольку действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что она передана другому арендатору.

Нарушенное право истца может быть защищено в спорной ситуации иным способом, направленным на восстановление его субъективного права, в связи с чем доводы апелляционной жалобы о том, что Обществом понесены расходы на внесение арендной платы, обработку земельного участка иных выводов по настоящему гражданскому делу повлечь не могут, поскольку свидетельствуют лишь о возможности обратиться в суд с соответствующими требованиями о взыскании понесенных убытков.

В этой связи избранный заявителем способ защиты нарушенного права надлежащим расценен быть не может, доводы апелляционной жалобы об обратном, обоснованные тем, что права истца как арендатора нарушены именно заключением собственниками земельного участка договора аренды с ООО "Ника", коллегией судей отклоняются за неправильным толкованием подателем жалобы норм материального права.

В силу разъяснений, изложенных в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст.ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

Доводы подателя жалобы о том, что приведенные разъяснения необоснованно не приняты во внимание, судебной коллегией отклоняются, поскольку иных выводов факт применимости к сложившейся ситуации положений ст. 310 ГК РФ о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства не влечёт, данные положения к настоящему спору неприменимы, т.к. сама по себе недопустимость такого отказа о недействительности заключенной между ответчиками сделки не свидетельствует, являясь одним из оснований для применения положений ст. 398, п. 3 ст. 611 ГК РФ и предъявления ООО "Сибирский экспорт" требований о компенсации понесённых убытков.

Причины, по которым не был зарегистрирован договор аренды земельного участка N "... " от "... ", и суждения о том, что отсутствие таковой не свидетельствует о незаключенности договора, правового значения не имеют и о наличии оснований для удовлетворения настоящего иска не свидетельствует в связи с предусмотренным действующим законодательством специальным способом защиты прав арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине её передачи другому арендатору.

Проверив дело с учетом требований ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия считает, что судом все юридические значимые обстоятельства по делу определены верно, доводы участников процесса судом проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам, нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения в апелляционном порядке.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Большереченского районного суда Омской области от 01 июля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Сибирский экспорт" - без удовлетворения.

Председательствующий подпись

Судьи подписи

Мотивированное определение изготовлено в окончательной форме 18.10.2021.

"КОПИЯ ВЕРНА"

подпись судьи_______________

секретарь судебного заседания

____________Е.О. Овчинникова

"____" ______________ 20___г.