Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 24 ноября 2021 г. по делу N 66а-1400/2021

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Сучковой Е.Г, Тертишниковой Л.А, при секретаре Грейсман А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-231/2021 по административному исковому заявлению Дьяченко Станислава Евгеньевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, по апелляционной жалобе представителя административного истца Дьяченко Станислава Евгеньевича - Попова Алексея Викторовича на решение Красноярского краевого суда от 18 августа 2021 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Мулярчика А.И, выслушав объяснения представителя административного ответчика Правительства Красноярского края - Векшиной Е.Г, возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Дьяченко С.Е. обратился в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности трех земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данных земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Решением Красноярского краевого суда от 18 августа 2021 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 8 декабря 2015 года с кадастровыми номерами в размере их рыночной стоимости: N - 178 800 рублей, N - 106 200 рублей, N - 157 500 рублей.

Датой обращения Дьяченко С.Е. с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков постановлено считать 28 декабря 2020 года.

С Дьяченко С.Е. в пользу общества с ограниченной ответственность "Современные бизнес-технологии" взысканы судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 45 000 рублей.

С принятым решением не согласился представитель административного истца Дьяченко С.Е. - Попов А.В, в апелляционной жалобе и дополнениях к ней просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение.

В обоснование доводов жалобы указывает, что заключение эксперта не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, вследствие чего не может быть принято в качестве допустимого доказательства по делу. Судом необоснованно отказано в назначении повторной экспертизы по делу.

В дополнениях к апелляционной жалобе указывает на то, что экспертом в рамках сравнительного подхода проанализированы не все доступные на дату оценки предложения о продаже, отобранные земельные участки не могут использоваться в качестве объектов-аналогов, поскольку из скриншотов объявлений о продаже невозможно установить их существенные характеристики, земельные участки, относящиеся к категории земель "земли населенных пунктов", "земли сельскохозяйственного назначения", имеющие виды разрешенного использования "для индивидуальной жилой застройки", "для садоводства", "огородничество", "для дачного строительства" безосновательно отнесены к одному сегменту рынка "земли под ИЖС", необоснованно применена понижающая корректировка на торг в размере 9 %, не применена корректировка на отсутствие подъездных путей.

Кроме того, вывод эксперта о том, что оценщик ФИО1 использовал в отчете объекты-аналоги, ценовой диапазон которых расположен в нижней точки диапазона цен, является ошибочным, основанным не неверном определении диапазона самим экспертом.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представителем административного ответчика Правительства Красноярского края - Шаюновой А.Р, поданы возражения, в которых изложена просьба об оставлении обжалуемого решения без изменения.

Стороны принимали участие в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи.

Представитель административного истца Дьяченко С.Е. - Попов А.В, после приобщения дополнений к апелляционной жалобе и объявления перерыва в судебное заседание не явился. Представитель административного ответчика Правительства Красноярского края Векшина Е.Г. в судебном заседании возражала против доводов жалобы и дополнений к ней.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, дополнений к апелляционной жалобе и возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Дьяченко С.Е. на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами N, N, N (т. 1 л.д. 15-24).

Согласно акту ФГБУ "ФКП Росреестра" от 8 декабря 2015 года кадастровая стоимость земельных участков определена в размере 235 819, 92 рублей, 140 134, 4 рублей, 207 793, 04 рублей соответственно (том 1 л.д. 229-230).

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО1 отчет об оценке N 2653-7-1, согласно которому рыночная стоимость земельных участков определена соответственно в размере 74 970 рублей, 44 550 рублей, 66 060 рублей (т. 1 л.д. 26-58).

В связи с возражениями представителя административного ответчика Правительства Красноярского края относительно выводов, изложенных в отчете об оценке, судом была назначена судебная оценочная экспертиза (т. 1 л.д. 135-137).

Из заключения судебной экспертизы от 26 апреля 2021 года N 20/04-21, выполненного экспертом ООО "Современные бизнес-технологии" ФИО2, следует, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером N составляет 178 800 рублей, с кадастровым номером N - 106 200 рублей, с кадастровым номером N - 157 500 рублей по состоянию на 8 декабря 2015 года (том 1 л.д. 141-183).

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта ФИО2 от 26 апреля 2021 года N 20/04-21, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости земельных участков.

Судебная коллегия не может согласиться с доводом апелляционной жалобы о том, что произведенная выборка объектов-аналогов является неоднородной, так как экспертом необоснованно отнесены к одному сегменту рынка "земли под индивидуальную жилую застройку", земельные участки, относящиеся к категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" и "земли населенных пунктов", имеющие виды разрешенного использования "для индивидуальной жилой застройки", "для садоводства", "огородничества", "для дачного строительства".

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно подпунктам "б", "в" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Согласно экспертному заключению (том 1 л.д. 153) определение сегмента рынка оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов производилось экспертом согласно классификации земельных участков, представленной в "Справочнике оценщика недвижимости. Том 3. КК для оценки земельных участков", ред. Лейфера Л.А, 2014 год, в соответствии с которой земельные участки, относящиеся к категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" либо "земли населенных пунктов", находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений, относятся к сегменту рынка "земли под индивидуальную жилую застройку".

Объектом исследования в рамках данной экспертизы являются земельные участки, относящиеся к сегменту рынка "земли под индивидуальную жилую застройку", с разрешенным использованием - "ведение дачного хозяйства". В качестве объектов-аналогов отобрано 5 земельных участков путем исключения объектов с максимальной и минимальной удельной ценой предложения.

Согласно аудиозаписи судебного заседания от 18 августа 2021 года и экспертному заключению (том 1 л.д. 164) вывод о виде разрешенного использования и категории земельных участков, использованных в рамках сравнительного подхода, эксперт ФИО2 сделал на основе данных федерального ресурса "Публичная кадастровая карта", как наиболее типичном варианте разрешенного использования земельных участков, расположенных в границах дачного некоммерческого товарищества. Доказательств недопустимости использования данных указанного ресурса ввиду их недостоверности административным истцом не представлено.

Более того, согласно приложенным к экспертному заключению скриншотам объявлений о продаже, использованные экспертом объекты-аналоги расположены в границах дачного некоммерческого товарищества (том 1 л.д. 176-178).

Согласно пояснениям допрошенного в судебном заседании эксперта ФИО2, дачное некоммерческое товарищество представляет собой объединение земельных участков, имеющих одинаковую категорию и вид разрешенного использования. Согласно справочнику Лейфера Л.А. в ред. 2014 года, земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений относятся к категории земель "земли населенных пунктов" или "земли сельскохозяйственного назначения", сегменту рынка "земли под индивидуальное жилое строительство".

Таким образом, отобранные в качестве объектов-аналогов земельные участки являются сопоставимыми с объектом оценки по ценообразующим факторам: категория и вид разрешенного использования земельного участка, применение корректировки по указанным факторам не требуется.

Выводы апеллянта об отсутствии подъездных путей к оцениваемым земельным участкам и необходимости применения корректировки на их отсутствие, не основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах.

Из отчета об оценке, представленного самим административным истцом и составленного оценщиком ФИО1, проводившим осмотр объектов оценки, следует, что объекты оценки обладают хорошей, круглогодичной транспортной доступностью, к участкам имеется подъезд по асфальтированной дороге. Корректировка на отсутствие подъездных путей не применялась (том 1 л.д. 29 об. - 30 об.).

Судебная коллегия не может согласиться с доводом апеллянта об ошибочности вывода эксперта об использовании оценщиком ФИО1 в отчете об оценке объектов-аналогов, ценовой диапазон которых расположен в нижней точки диапазона цен.

Экспертом в рамках анализа влияния местоположения на территории разных сельсоветов Березовского района на основе предложений о продаже земель населенных пунктов (под ИЖС), в населенных пунктах, расположенных в разных сельсоветах определен диапазон цен земельных участков за 1 кв.м, который составил от 322 руб./кв.м. до 415 руб./кв.м.

Данный диапазон определен на основании проанализированных экспертом предложений о продаже земельных участков, расположенных вблизи объекта оценки - д. Ермолаево, д. Зыково, с. Вознесенка, с. Маганск, актуальных на дату оценки (том 1 л.д. 157-158).

Цена отобранных оценщиком ФИО1 в качестве объектов-аналогов земельных участков составляет 75 руб./кв.м, 76 руб./кв.м, 88 руб./кв.м. и представляет собой крайние значения нижних границ данного диапазона, что приводит к искажению результатов определения рыночной стоимости объекта оценки в сторону ее занижения.

В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Согласно части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Красноярский краевой суд при анализе экспертного заключения верно исходил из того, что указанное заключение соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, экспертом проведен анализ рынка недвижимости, содержится необходимое описание объекта оценки с указанием его качественных и количественных характеристик, проведена выборка сопоставимых с объектом оценки объектов-аналогов по основным ценообразующим факторам с последующим применением корректировок с приведением расчетов, использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, обоснован отказ от доходного и затратного подходов.

Из аудиозаписи судебного заседания от 18 августа 2021 года следует, что в ходе судебного разбирательства был допрошен эксперт ФИО2, составивший экспертное заключение, выводы которого положены в основу решения Красноярского краевого суда. Эксперт в ходе допроса дал последовательные и убедительные показания относительно проведенного исследования, подтвердив изложенные в нем выводы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

В ходе судебного разбирательства административным истцом каких-либо доказательств, подтверждающих позицию относительно несоответствия выводов судебной экспертизы требованиям федеральных стандартов оценки и действующего законодательства, а также допустимых доказательств иного размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суду не представлено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, поскольку оснований полагать, что заключение эксперта является недостоверным и противоречащим действующему законодательству, не имеется, доказательств обратного административным истцом не представлено.

При вынесении решения судом первой инстанции правомерно разрешен вопрос о взыскании с административного истца оплаты за проведение судебной экспертизы в размере 45 000 рублей, поскольку расхождение между кадастровой стоимостью земельных участков и установленной судом рыночной стоимостью (24 %), является незначительным, что не может свидетельствовать об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанными выводами суда, поскольку они соответствуют требованиям закона, обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка.

Установленное по настоящему административному делу расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью объектов недвижимости, определенной судом, обоснованно признано судом первой инстанции приемлемым и допустимым диапазоном отклонения в стоимости объектов недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, связанным с профессиональным усмотрением эксперта и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объектов оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки, что не дает оснований для вывода о явных методологических или иных ошибках, допущенных при определении кадастровой стоимости путем массовой оценки и приводящих к нарушению прав административного истца.

Административный истец в данном случае реализовал свое право, предусмотренное законом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, а, поэтому принятое решение об удовлетворении исковых требований не может быть признано принятым против кого-либо из административных ответчиков.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Красноярского краевого суда от 18 августа 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного истца Дьяченко Станислава Евгеньевича - Попова Алексея Викторовича - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Красноярский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи