Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 ноября 2021 г. по делу N 33-45649/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Ворониной И.В, судей Щербаковой А.В, Мошечкова А.И, при помощнике Рогачевой Ю.А, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мошечкова А.И. гражданское дело N 2-336/2021 по апелляционной жалобе Дудиной В.Н. на решение Хамовнического районного суда города Москвы от 28 июля 2021 г, которым постановлено:

В удовлетворении иска Дудиной В.Н. к ЗАО "МетМедМебель" о взыскании реального ущерба, упущенной выгоды, процентов за пользование чужими денежными средствами отказать, УСТАНОВИЛА:

Дудина В.Н. обратилась в суд с иском к ЗАО "МетМедМебель" о взыскании реального ущерба, упущенной выгоды, процентов за пользование чужими денежными средствами, мотивируя требования тем, что 22 июня 2017 г..между сторонами был заключен предварительный договор, предметом которого являлось обязательство в будущем заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей проектной площадью 102, 4 кв. м. по адресу: ***. Согласно предварительному договору, на дату его заключения продавец осуществлял капитальный ремонт здания, помещение должно было быть результатом такого капитального ремонта и по его окончании должно было быть сформировано как отдельный объект недвижимости. Истец в июне 2017 г..произвел оплату гарантийного платежа в размере, эквивалентном стоимости помещения. Первоначально срок заключения основного договора был определен не позднее 31 декабря 2017 г..По инициативе ответчика были заключены дополнительные соглашения N 1 и N 2, которыми срок заключения основного договора был продлен до 31 декабря 2018 г, затем до 31 декабря 2019 г..Основной договор заключен не был. 26 июня 2020 г..ответчик возвратил истцу гарантийный платеж. Истец первоначально просил суд обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, определенных предварительным договором купли-продажи нежилого помещения N 71 от 22 июня 2017 г..; взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы.

Заявленные требования истец уточнил, просил суд взыскать в его пользу с ЗАО "МетМедМебель" в возмещение реального ущерба и упущенной выгоды денежные средства в размере 14 537 588 руб. 20 коп, проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму 14 537 588 руб. 20 коп. за период с 1 марта 2021 г..по дату вынесения решения суда, судебные расходы. В обоснование уточненного иска истец указал, что помещение ответчиком создано не было, в связи с чем, основной договор не мог быть заключен, первоначально помещение подлежало передаче истцу в наиболее раннюю дату 9 января 2018 г..Согласно отчетам ООО "САЭС" реальный ущерб в результате невыполнения условий предварительного договора в размере разницы между рыночной стоимостью помещения и суммой возвращенного гарантийного платежа составляет 6 393 904 руб. 40 коп, упущенная выгода в размере неполученного дохода от сдачи помещения в аренду составляет 8 143 684 руб.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представители ответчика в судебном заседании исковые требования не признал.

Суд постановилпо делу указанное выше решение.

Не согласившись с решением суда, истец обжалует его в апелляционном порядке, по доводам апелляционной жалобы, как незаконное и необоснованное.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что 22 июня 2017 г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения N 71, в соответствии с которым продавец ЗАО "МетМедМебель" и покупатель Дудина В. Н. обязались заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей проектной площадью 102, 4 кв. м. по адресу: ***.

Согласно п. 1.1 предварительного договора, на дату его заключения продавец осуществлял капитальный ремонт здания, помещение должно было быть результатом такого капитального ремонта и по его окончании должно было быть сформировано как отдельный объект недвижимости.

Пунктом 3.1 предварительного договора была предусмотрена обязанность покупателя внести на счет продавца гарантийный платеж в размере 16 494 080 руб, являющийся способом обеспечения исполнения обязательств покупателя по договору по смыслу п. 1 ст. 329 ГК РФ.

Истец произвел оплату гарантийного платежа в размере 16 494 080 руб, что подтверждается чек-ордером по операции N 5014 от 23.06.2017.

В соответствии с п. 1.1 предварительного договора первоначально срок заключения основного договора был определен не позднее 31 декабря 2017 г.

Дополнительными соглашениями N 1 от 21 декабря 2017 г, N 2 от 4 декабря 2018 г. срок заключения основного договора был продлен до 31 декабря 2019 г.

Основной договор между сторонами заключен не был.

Возврат гарантийного платежа в сумме 16 494 080 руб. произведен ответчиком, что подтверждается платежными поручениями N 826 от 18.05.2018, N 924 от 21.03.2019, N 209 от 26.06.2020.

Разрешая заявленные требования и отказывая в иске, районный суд пришел к выводу о том, что в установленный договором срок до 31 декабря 2019 г. истец не обращался в адрес ответчика с требованием о заключении основного договора, в установленный ст. 429 ГК РФ шестимесячный срок после указанной даты иск о понуждении к заключению основного договора истец не подал, таким образом, обязательства, предусмотренные предварительным договором, были прекращены.

Исходя из изложенного, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца реального ущерба, упущенной выгоды районный суд не усмотрел, в связи с тем, что истцом не было получено и не использовалось нежилое помещение.

Производные требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, а также требования о взыскании судебных расходов также оставлены судом без удовлетворения, как производные от первоначальных.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ) (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ).

Данным требованиям решение суда в полной мере не соответствует.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Положениями статьи 487 ГК РФ регулируются случаи, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата).

Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Аналогичные разъяснения содержатся также в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Как установлено судом, 22 июня 2017 г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения N 71, в соответствии с которым продавец ЗАО "МетМедМебель" и покупатель Дудина В. Н. обязались заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей проектной площадью 102, 4 кв. м. по адресу: ***.

Согласно п. 1.1 предварительного договора, на дату его заключения продавец осуществлял капитальный ремонт здания, помещение должно было быть результатом такого капитального ремонта и по его окончании должно было быть сформировано как отдельный объект недвижимости.

Пунктом 3.1 предварительного договора была предусмотрена обязанность покупателя внести на счет продавца гарантийный платеж в размере 16 494 080 руб, являющийся способом обеспечения исполнения обязательств покупателя по договору по смыслу п. 1 ст. 329 ГК РФ.

Согласно п. 3.3. предварительного договора, окончательный размер гарантийного платежа напрямую зависит от итоговой площади созданного помещения по данным кадастрового учета.

Таким образом, по своей природе гарантийный платеж является предварительной оплатой. Поскольку составляет 100 % цены помещения по основному договору и подлежит зачету в счет оплаты полной продажной цены помещения.

Согласно материалам дела, истец произвел оплату гарантийного платежа в размере 16 494 080 руб, что подтверждается чек-ордером по операции N 5014 от 23.06.2017.

Между тем, из материалов дела следует, что ни в установленный договором срок до 31 декабря 2019 г, ни после этой даты ответчик не направлял в адрес истца уведомление о создании предусмотренного договором объекта - нежилого помещения общей проектной площадью 102, 4 кв. м. по адресу: ***, о внесении данных о нем в ГКН и о завершении капитального ремонта указанного здания.

Данные о создании предусмотренного предварительным договором объекта не представлены ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции.

Напротив, из материалов дела следует, что на дату заключения сторонами договора и получения ответчиком от истца оплаты, здание по адресу: *** имело площадь 2 764, 4 кв.м (л.д. 19, т.1), а на дату 24.02.2021 его площадь составляет всего 632, 4 кв.м. (л.д. 203 т. 2), что объективно не возможно без проведения реконструкции и сноса строения или его части.

Таким образом, истец не мог реализовать право на заключение основного договора по вине ответчика, который умышленно нарушил принятые на себя обязательства, не создал спорное помещение, право собственности на него, как отдельный объект недвижимости, в ЕГРН не зарегистрировал. Таким образом, по состоянию на дату истечения срока договора 31.12.2019 ответчик не обладал возможностью заключить основной договор и передать помещение.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац 3).

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, ответчиком ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции доказательств создания объекта недвижимого имущества, предусмотренного договором предварительной купли-продажи нежилого помещения N 71, не представлено. При этом, истец от договора не отказывался, о чем также свидетельствует переписка сторон.

Согласно абзацу 6 пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Требования в части уплаты процентов представитель истицы в суде апелляционной инстанции не поддерживал, на взыскании уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества настаивал.

Согласно отчету ООО "Столичное агентство экспертизы собственности", рыночная стоимость на 26.02.2021 объекта недвижимости площадью 102, 4 кв.м, исходя из привязки к объектам аналогам по адресу: ***, определенная затратным способом, составляет 21985597 руб. Приведенные в том же заключении результаты оценки с использованием доходного (18988972 руб.) и сравнительного (24982221) руб. методов, судебная коллегия во внимание не принимает, поскольку по условиям договора истцу подлежал передаче вновь созданный объект недвижимости после проведения капитального ремонта здания, что предполагает несение расходов на его создание.

Согласно позиции представителя ЗАО "МетМедМебель" в суде апелляционной инстанции, сторона ответчика в суде первой инстанции отозвала свое ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости спорной недвижимости, в суде апелляционной инстанции также об этом ходатайство заявлено не было.

Таким образом, судебная коллегия принимает представленный стороной истца отчет о рыночной стоимости объекта как надлежащее доказательство по делу, не оспоренное другой стороной.

При таких обстоятельствах, решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, с принятием по делу нового решения о взыскании с ЗАО "МетМедМебель" в пользу Дудиной В.Н. денежных средств в сумме 6 393 904 руб. 40 коп, как разницы между рыночной стоимостью указанного в договоре помещения - 21985597 руб. и суммой возвращенного гарантийного платежа - 16494080 руб.

В остальной части оснований для отмены, изменения решения суда не имеется, поскольку истец не представил относимые, допустимые и достоверные доказательства наличия у него упущенной выгоды (ст. 15 ГК РФ) в виде арендных платежей в связи с не передачей ему объекта недвижимости по предварительному договору купли-продажи.

Руководствуясь ст. ст. 193, 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хамовнического районного суда города Москвы от 28 июля 2021 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

Взыскать с ЗАО "МетМедМебель" в пользу Дудиной В.Н. денежные средства в сумме 6 393 904 руб. 40 коп.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи