Определение СК по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 23 ноября 2021 г. по делу N 8Г-7585/2021[88-7681/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Минеевой В.В.

судей Гареевой Д.Р. и Ивановой Л.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки Ставропольского края к Черновой Л. А, Ягодкину Е. С. о расторжении договора аренды земельного участка, восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки, по кассационной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки Ставропольского края на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 15 июля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Гареевой Д.Р, выслушав объяснения представителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки Ставропольского края Ликкей С.И, поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя Ягодкина Е.С. - адвоката Гриневской Л.Н, возражавшей против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки Ставропольского края обратилось с иском к Черновой Л.А, Ягодкину Е.С, в котором просили расторгнуть договор аренды земельного участка от 13 февраля 2015 года N 95-з, расположенного по адресу: "адрес" мкр. "Опытник", площадью 547 кв.м, с кадастровым номером N, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки Ставропольского края и Черновой Л.А, обязать Чернову Л.А. возвратить муниципальному образованию городскому округу городу-курорту Ессентуки, в лице КУМИ "адрес", земельный участок, площадью 547 кв.м с кадастровым номером N, признать отсутствующим право собственности Черновой Л.А. на сооружение (жилое), расположенное по указанному адресу, исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, площадью 90 кв.м, с кадастровым номером N, расположенный по указанному адресу, обязать Чернову Л.А. восстановить положение, существовавшее до нарушения права муниципальной собственности г. Ессентуки, путем приведения земельного участка расположенного по указанному адресу в первоначальное состояние, путем сноса объекта незавершенного строительства, площадью 90 кв.м, с кадастровым номером N, обязать Чернову Л.А. провести мероприятия по рекультивации - земельного участка.

Решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 5 апреля 2021 года исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки Ставропольского края удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 15 июля 2021 года решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки Ставропольского края отказано.

В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене состоявшегося по делу судебного постановления суда апелляционной инстанции, ввиду нарушения норм материального и процессуального права.

От Ягодкина Е.С. и Черновой Л.А. поступили письменные возражения на кассационную жалобу.

Лица, участвующие в деле и неявившиеся в судебное заседание, о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего заявления.

Судами установлено и следует из материалов дела, что постановлением администрации города Ессентуки от 10 февраля 2015 года N 321 Черновой Л.А. предоставлен в аренду на 10 лет земельный участок площадью 547, 0 кв.м, с кадастровыми номером N, расположенный по адресу: "адрес", "адрес" "адрес", с разрешенным видом использования - под огород.

Во исполнение указанного постановления между Черновой Л.А. и комитетом 13 февраля 2015 года заключен договор аренды земельного участка N 95-з.

В соответствии с соглашением о переуступке прав и обязанностей по договору N 95-з аренды земельного участка от 13 февраля 2015 года, Чернова Л.А. уступила Ягодкину Е.С. свои права и обязанности по договору N 95-з аренды земельного участка от 13 февраля 2015 года, заключенному с администрацией города Ессентуки, которое зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Обращаясь с иском, истец ссылался на то, что в нарушение условий договора на земельном участке с кадастровым номером 26:30:070303:13 возведен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:30:070303:18, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРН от 24 октября 2019 года земельный участок с кадастровым номером 26:30:070303:13, площадью 547 кв.м, имеет вид разрешенного использования: индивидуальные жилые дома усадебного типа с приусадебным участком.

Из сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю следует, что сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:30:070303:13 внесены на основании выписки из Правил-землепользования и застройки города Ессентуки от 14 октября 2019 года N 3302 и заявления Черновой Л.А. от 16 октября 2019 года.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки Ставропольского края, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку в настоящее время обстоятельства, послужившие основанием для предоставления ответчику Черновой Л.А. в аренду спорного земельного участка, отсутствуют, договор аренды указанного участка подлежит признанию недействительной (ничтожной) сделкой в соответствие со статьей 168 ГК РФ, а также отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих фактическое принятие в пользование земельного участка Ягодкиным Е.С. (обработка и культивация почвы, высаживание плодовых деревьев).

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, установив, что истцом, в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не предоставлено доказательств о нарушении каких-либо их прав или охраняемых законом интересов в результате совершения оспариваемых сделок, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований комитета.

Рассматривая дело в кассационном порядке, судебная коллегия с такими выводами суда апелляционной инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

Согласно статье 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет (1); изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота (2); исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (3); из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (4) (пункт 2).

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Для земельных участков каждой территориальной зоны виды разрешенного использования на основании абзаца второго пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации определяются градостроительным регламентом, который для каждой территориальной зоны устанавливается правилами землепользования и застройки индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (абзац 2 пункта 2 статьи 85 ЗК РФ).

Как указано в пункте 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В правилах землепользования и застройки устанавливаются территориальные зоны и градостроительные регламенты, предусматривающие соответствующие виды разрешенного использования земельных участков.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Как следует из материалов дела, земельный участок предоставлен ответчику Черновой Л.А. на основании решения органа местного самоуправления без проведения аукциона.

Предметом договора аренды от 13 февраля 2015 года является земельный участок с видом разрешенного использования "под огород".

В пункте 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Подписав указанный договор, Чернова Л.А. как арендатор выразила свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами землепользования и застройки г. Ессентуки.

При этом предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для размещения огорода.

Поскольку земельный участок предоставлен ответчику для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид "для индивидуального жилищного строительства" без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

Между тем, суд апелляционной инстанции, разрешая спор, изложенные обстоятельства во внимание не принял, не дал оценку тому, что договор аренды в качестве существенного условия предусматривает целевое использование земельного участка - под огород, иное целевое использование данного земельного участка договором не предусмотрено, какие-либо изменения в указанный договор стороны не вносили; не установил, может ли спорный земельный участок использоваться в том объеме, в каком он предлагался к использованию при заключении договора.

Кроме того, невозможно согласиться с выводами суда апелляционной инстанции об отсутствии доказательств нарушения каких-либо прав или охраняемых законом интересов истца в результате совершения оспариваемых сделок.

В соответствии со статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с п. 30 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, утвержденного решением Думы города Ессентуки N 24 от 27.03.2019 г. "Об утверждении Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки", Комитет наделен следующими полномочиями: в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, а также в отношении земельных участков и иных объектов, право распоряжения которыми предоставлено органам местного самоуправления: передает имущество юридическим и физическим лицам во владение, пользование (в том числе аренду, по договорам найма); организует работу по передаче имущества во владение, пользование (в том числе аренду, по договорам найма); обладает правами арендодателя, ссудодателя, наймодателя в договорах о передаче имущества во владение, пользование (в том числе аренду, по договорам найма); заключает, изменяет, расторгает (прекращает) указанные договоры; дает разрешения на заключение договоров субаренды имущества; осуществляется контроль за выполнением арендаторами, ссудополучателями, нанимателями условий заключенных договоров на пользование имуществом; продает право аренды имущества на торгах.

Указывая на нарушение своих прав, комитет ссылался на то, что был лишен возможности по принятию решения о возможности или недопустимости внесения изменений в заключенный договор аренды, в части разрешенного использования, в соответствии с нормами действующего законодательства, ответчик Чернова Л.А, действуя в обход установленной законодательством процедуры проведения торгов, с целью заключения договора аренды земельного участка под жилищное строительство, нанесла ущерб бюджету муниципального образования.

В соответствии со статьей 39.7. Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

При таких обстоятельствах выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии нарушений прав истца не обоснованы.

Поскольку суд апелляционной инстанции сделал выводы, не соответствующие обстоятельствам дела, что привело к принятию неправильного судебного акта, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 15 июля 2021 года надлежит отменить, а дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, исследовать условия договора аренды земельного участка на предмет возможности передачи прав по договору третьим лицам и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 15 июля 2021 года отменить, гражданское дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи