Решение Московского городского суда от 15 декабря 2021 г. по делу N 3а-2533/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Лопаткиной А.С, при секретаре Белове Д.А, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-2533/2021 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Офис фонда "Завет" об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Офис фонда "Завет" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером *, общей площадью 229, 8 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 12 995 500 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *, общей площадью 279, 9 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 15 546 410 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанных нежилых помещений, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 28 095 683 рублей 51 копейки в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *, в размере 33 852 155 рублей 63 копейки в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представителем административного истца по доверенности Адамян Л.В. в судебном заседании представлено уточнение к административному иску, в котором административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере рыночной по результатам судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Калинина Е.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, представила возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы и ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не просил.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером *, общей площадью 229, 8 кв.м, расположенное по адресу: г*, нежилое помещение с кадастровым номером *, общей площадью 279, 9 кв.м, расположенное по адресу: *, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости.

В отношении названных нежилых помещений установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 28 095 683 рубля 51 копейка в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *, в размере 33 852 155 рублей 63 копейки в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных нежилых помещений влияют на права и обязанности ООО "Офис фонда "Завет" как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, административный истец 06 октября 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованные лица (административные ответчики) возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Офис фонда "Завет" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений был представлен отчет, подготовленный Частнопрактикующим оценщиком Шеиным В.В. за N 03-100321 от 22 марта 2021 года, в котором по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * определена в размере 12 995 500 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * определена в размере 15 546 410 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "ЭНКОТ" Черных И.Ю.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * составляет 14 174 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * составляет 16 745 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного Частнопрактикующим оценщиком Шеиным В.В, и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере рыночной, определенной не по результатам оценки, проведенной Частнопрактикующим оценщиком Шеиным В.В, а по результатам судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО "ЭНКОТ" Черных И.Ю.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости нежилых помещений, в обоснование чего представлены письменные возражения.

На представленные вопросы экспертом ООО "ЭНКОТ" Черных И.Ю. подготовлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Так, эксперт пояснил, что описание методики определения чистого операционного дохода со ссылками на учебно-методическую литературу приведено на стр. 76 заключения, описание корректировки на условия аренды приведено на стр. 78 заключения. Согласно информации, находящейся в открытом доступе, условия аренды объектов-аналогов подразумевают включение коммунальных услуг и эксплуатационных расходов в ставку аренды, что является типичным для объектов подобного сегмента рынка.

Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения, сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. При этом цена объекта-аналога не является ценообразующим фактором, и отбор аналогов по данному критерию не производится. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов. Итоговая рыночная стоимость объектов, вопреки доводам административного ответчика, находится в пределах диапазона рыночных цен.

Не могут быть приняты во внимание и другие доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Черных И.Ю. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь, сведений о наличии соответствующих специальных познаний у представителя административного ответчика не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилых помещений в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что ООО "Офис фонда "Завет" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых помещений должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 06 октября 2021 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость не жилого помещения, общей площадью 229, 8 кв.м, с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 14 174 000 (четырнадцать миллионов сто семьдесят четыре тысячи) рублей.

Установить кадастровую стоимость не жилого помещения, общей площадью 279, 9 кв.м, с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 16 745 000 (шестнадцать миллионов семьсот сорок пять тысяч) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 06 октября 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда

А.С. Лопаткина

Настоящее решение суда изготовлено в окончательной форме 24 декабря 2021 года.