Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 25 января 2022 г. по делу N 66а-118/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Артамоновой Т.А, судей Брянцевой Н.В, Сумбаевой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дораевой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело УИД N 26OS0000-04-2021-000330-63 по административному исковому заявлению Сидельник Галины Николаевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 15 октября 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Сидельник Г.Н. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 782 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для продолжения строительства индивидуального жилого дома, находящегося по адресу: "адрес", в квартале 550, равной его рыночной стоимости в размере 547 000, 00 рублей.

В ходе разбирательства в суде первой инстанции представитель административного истца уточнила административные исковые требования в соответствии с выводами судебной экспертизы, просила установить рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 777 308, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 1 851 447, 56 рублей существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора объекта недвижимого имущества и плательщика арендной платы, рассчитываемой исходя из его кадастровой стоимости.

Решением Ставропольского краевого суда от 15 октября 2021 года административные исковые требования Сидельник Г.Н. удовлетворены, по состоянию на 1 января 2019 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 777 308, 00 рублей; определена дата подачи заявления - 13 мая 2021 года.

В апелляционной жалобе комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду того, что государственная кадастровая стоимость была установлена в соответствии с нормами действующего законодательства, в связи с чем не может нарушать права административного истца; уменьшение кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимого имущества отрицательно повлияет на доходы бюджета; экспертное заключение не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, использованные экспертом объекты-аналоги не сопоставимы по площади с объектом экспертизы, примененная корректировка на торг является необоснованно высокой для активного рынка недвижимости; установленная судом рыночная стоимость земельного участка не сопоставима с реальными рыночными ценами на земли для индивидуального жилищного строительства в г. Ставрополе.

Административным истцом поданы письменные возражения на апелляционную жалобу.

Участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о дате, времени и месте его проведения своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

От представителя административного истца поступило письменное заявление о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции без их участия.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

По делам указанной категории лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что Сидельник Г.Н. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 782 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для продолжения строительства индивидуального жилого дома, находящегося по адресу: "адрес", в соответствии с договором N N, заключенным ДД.ММ.ГГГГ года с комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя.

Проведение государственной кадастровой оценки и определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе, земельных участков из категории земель населенных пунктов, на территории Ставропольского края в 2019 году в порядке реализации положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" на основании постановления Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года N 253-п "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае", приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 3 октября 2018 года N 690 осуществлено государственным бюджетным учреждением Ставропольского края "Ставкрайимущество".

Результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1175 от 25 ноября 2019 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 1 851 447, 56 рублей, внесена в единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года, применяется с 1 января 2020 года.

Следовательно, судом первой инстанции верно указано, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы, наделяют его правом обратиться в суд с настоящим административным иском.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный независимым оценщиком ФИО10, в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2019 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 547 000, 00 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено "данные изъяты"

Согласно заключению эксперта "данные изъяты" ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ года N N по состоянию на 1 января 2019 года определена рыночная стоимость спорного земельного участка в размере 742 118, 00 рублей.

В связи с возникшими в ходе разбирательства по делу сомнениями относительно выводов данного экспертного заключения, судом первой инстанции назначена дополнительная экспертиза тому же эксперту "данные изъяты" ФИО12

В соответствии с заключением дополнительной судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ года N N по состоянию на 1 января 2019 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 777 308, 00 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении дополнительной судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ года N N

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом первой инстанции и судебной коллегией выявлено несоответствие отчета об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ года требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 12, 13, 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в связи с чем по вышеизложенным основаниям его нельзя признать достаточным и допустимым доказательством, он опровергнут содержанием заключения дополнительной судебной экспертизы, и не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости объекта.

В свою очередь, руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что заключение эксперта "данные изъяты" ФИО13. от ДД.ММ.ГГГГ года N N выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Данные требования законодательства экспертом ФИО14 при подготовке заключения от ДД.ММ.ГГГГ года N N соблюдены, содержащиеся в нем выводы поддержаны экспертом в полном объеме в письменных пояснениях, направленных в суд апелляционной инстанции.

Так, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода (методом сравнения продаж) мотивировано и корректно, отказ от применения других подходов обоснован.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики.

В заключении содержится анализ рынка земельных участков в сегменте, к которому относится исследуемый объект - индивидуальное жилищное строительство, признанный, вопреки доводам апелляционной жалобы, в г. Ставрополе достаточно развитым и активным, что позволило эксперту иметь возможность выбора объектов-аналогов из земельных участков, расположенных в непосредственной близости к объекту исследования, а именно, в 550 квартале Октябрьского района г. Ставрополя.

Заключение содержит выборку 37 предложений, иллюстрирующую определение ценового диапазона и обоснованность действий эксперта при итоговом отборе 3-х объектов-аналогов. Информация о наличии на рынке предложений объектов, отобранных судебным экспертом в качестве аналогов, проверяема, подтверждена скриншотами текстов объявлений, которые приложены к заключению судебной экспертизы.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в рамках данного подхода.

Доводы апеллянта о существенном отличии аналогов от объекта исследования по площади о неправомерности действий эксперта не свидетельствуют, поскольку положения федеральных стандартов оценки не содержат требования о полной идентичности объектов аналогов с объектом оценки. Как обоснованно указано в заключении и подтверждено дополнительными пояснениями эксперта, в соответствии со Справочником оценщика недвижимости. Земельные участки, ч. 2 - 2018 год, под ред. Лейфера Л.А. объект исследования и аналоги находятся в одном масштабном диапазоне (меньше 1500 кв.м.) земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (таблица 35), что не потребовало введения соответствующей корректировки.

Примененная экспертом корректировка на торг в размере -9, 3% является средним значением для активного рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство согласно Справочнику оценщика недвижимости. Земельные участки, ч. 2 - 2018 год, под ред. Лейфера Л.А. (таблица 121), выводы эксперта об активности такого рынка в г. Ставрополе в заключении приведены, в связи с чем доводы апелляционной жалобы в названной части подлежат отклонению как несостоятельные и противоречащие содержанию данного заключения.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, экспертом осуществлен допустимый и надлежащий выбор объектов-аналогов с последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов, и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

В силу пунктов 24-25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Как показал анализ содержания заключения судебной экспертизы, данные требования ФСО N 7 экспертом ФИО15 соблюдены.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доказательств, позволяющих усомниться в достоверности результатов дополнительной судебной экспертизы, в ходе разбирательства не представлено, не приведено их и в апелляционной жалобе, в связи с чем судебной коллегией не усматривается предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Само по себе указание подателя апелляционной жалобы на несоответствие рыночной стоимости объекта оценки его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что процедура утверждения кадастровой стоимости соответствовала положениям закона, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку в ходе судебного разбирательства на основании относимых, допустимых и достоверных доказательств по делу было установлено, что утвержденная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, в связи с чем суд правильно удовлетворил заявленные административным истцом требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества. По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалобы о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет. Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целом, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 15 октября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Председательствующий

Судьи