Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 03 марта 2022 г. по делу N 8Г-269/2022[88-4530/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Асатиани Д.В, судей Коробченко Н.В, Озерова А.Ю, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Искра ФИО8 к индивидуальному предпринимателю Алиеву ФИО9 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, неустойки, пени, штрафа

по кассационной жалобе Искра ФИО10

на решение Бутурлиновского районного суда Воронежской области от 9 июля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 14 октября 2021 года

заслушав доклад судьи Коробченко Н.В,

УСТАНОВИЛА:

Искра ФИО12 обратился с иском к ИП Алиеву ФИО11. и просил суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения N от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с января 2020 года по март 2021 года в сумме 722500 рублей, неустойку за ненадлежащее исполнение обязательств по арендной плате в сумме 168973 рублей за период с января 2020 года по март 2021 года, задолженность по оплате коммунальных платежей в сумме 449012, 90 рублей за период с декабря 2019 года по март 2021 года, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 21102, 58 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, штраф за нарушение сроков внесения арендной платы в сумме 45000 рублей.

Решением Бутурлиновского районного суда Воронежской области от 09 июля 2021 года исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, расторгнут договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Искра ФИО13. и ИП Алиевым ФИО16 с ИП Алиева ФИО15 в пользу Искра ФИО14. взыскана задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 277000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 13611, 80 рублей, неустойка в размере 53460 рублей, штраф за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 3000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 3815, 90 рублей, а всего 350887, 70 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 14 октября 2021 года решение Бутурлиновского районного суда Воронежской области от 09 июля 2021 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Искра ФИО17 - без удовлетворения.

В кассационной жалобе Искра ФИО18 ставит вопрос об отмене судебных постановлений по основаниям нарушения норм материального и процессуального права.

Проверив законность обжалуемых судебных постановлений по доводам кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судебными инстанциями при рассмотрении настоящего дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Искра ФИО19 является собственником нежилого здания, площадью 2635, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ между Искра ФИО20, именуемым арендодателем, и ИП Алиевым ФИО21 именуемым арендатором, заключен договор аренды N нежилого помещения (здания), общей площадью 330 кв.м. на 1 этаже здания, расположенного по адресу: "адрес", для предпринимательской деятельности, представления услуг населению (кафе).

Условиями пункта 3.1 Договора размер арендной платы определен сторонами в размере 49500 рублей в месяц, без НДС, НДС не облагается. Арендная плата начинает исчисляться со дня подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Коммунальные и эксплуатационные расходы (очистка канализационной ямы, вывоз мелкобытовых отходов, мусор вывозится за счет арендатора), водоснабжение, электроснабжение, отопление, газовое обеспечение, охрана территории и ежедневная уборка в арендную плату не входит и оплачивается арендатором дополнительно.

Пунктом 6 Договора стороны также предусмотрели ответственность в виде штрафных санкций.

ДД.ММ.ГГГГ Искра ФИО23. передано по акту ИП Алиеву ФИО22. нежилое помещение в соответствии с условиями договора аренды.

Истец указывает, что с января 2020 года ИП Алиев ФИО24 в одностороннем порядке прекратил исполнять обязательства по договору аренды по внесению арендной платы, последний платеж был произведен арендодателю Искра ФИО27 ДД.ММ.ГГГГ за январь 2020 года в сумме 20000 рублей.

Согласно представленному истцом расчету задолженность ИП Алиева ФИО25 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 722500 рублей за период с января 2020 года по март 2021 года.

Также за ИП Алиевым ФИО26 числится задолженность по оплате коммунальных платежей (электроэнергия, отопление, вода, вывоз мусора) в размере 4490152 рублей 90 копеек.

ДД.ММ.ГГГГ Алиевым ФИО29 представлена расписка, согласно которой Алиев ФИО28. обязуется выплатить долг в сумме 391566 рублей и последующие задолженности по аренде и коммунальным услугам до ДД.ММ.ГГГГ.

В марте 2021 года в адрес ответчика истцом направлена претензия с требованием о расторжении договора, уплате образовавшейся задолженности, процентов, неустойки.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, признав представленную истцом расписку от ДД.ММ.ГГГГ актом взаиморасчетов между сторонами договора, пришел к выводу о праве истца требовать расторжения договора аренды и взыскания задолженности за период с января по июнь 2020 года, предусмотренных договором штрафных санкций, отказав во взыскании арендной платы после указанного периода, а также в коммунальных расходах.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с выводами судебных инстанций и полагает заслуживающими доводы кассационной жалобы.

На основании положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статей 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды носит взаимный характер: арендодатель предоставляет имущество в пользование арендатору, который обязан своевременно вносить плату за пользование.

Применительно к положениям статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство по внесению арендных платежей должно быть исполнено в соответствии с его условиями, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Как следует из материалов дела, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N был заключен сторонами на срок по ДД.ММ.ГГГГ (пункт 5.1 Договора).

Условиями пункта 2.1.6 Договора аренды стороны согласовали обязанность арендатора в день окончания действия настоящего договора передать помещение и ключи от помещения по акту возврата помещения и подписать бланк оценки состояния помещения.

В силу пункта 3.7 Договора аренды последним днем для начисления арендной платы является день подписания акта возврата помещения. Аналогичные положения начисления арендной платы до даты передачи помещения арендатором арендодателю по акту возврата помещения содержатся также в пункте 5.4 Договора.

Из существа иска, пояснений сторон, представленных в судебном заседании, следует, что ИП Алиев ФИО30 по окончании установленного договором срока аренды нежилое помещение арендодателю не возвратил, конклюдентные действия сторон свидетельствуют о том, что после ДД.ММ.ГГГГ в отсутствии в договоре условия о его пролонгации и письменного соглашения сторон, арендатор продолжал использовать предмет аренды.

Истец предъявил ко взысканию с ответчика задолженность за период с января 2020 года по март 2021 года. В свою очередь ответчик не оспаривал наличие у него неисполненных перед истцом обязательств по арендной плате и коммунальным услугам по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и согласно представленной в материалы дела расписке обязался выплатить задолженность в сумме 391566 рублей и последующую задолженность до ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, суд первой инстанции, взыскивая с ИП Алиева ФИО31. в пользу истца задолженность по арендной плате, не учел вышеприведенные нормы материального права и условия договора аренды, предусматривающие обязанность арендатора по оплате арендной платы и коммунальных, эксплуатационных расходов до возврата предмета аренды арендодателю.

Применительно к положениям пункта 2.1.6, 5.5 Договора аренды, возврату помещения предшествовала обязанность арендатора подписать акт сверки взаиморасчетов, погасить существующую задолженность, освободить нежилое помещение от принадлежащего ему оборудования, а также отделимых улучшений, письменно уведомить арендодателя о дате и времени вывоза собственного имущества из помещения, привести помещение в надлежащее состояние и устранить в случае необходимости недостатки, передать помещение и ключи от помещения по акту возврата помещения и подписать бланк оценки состояния помещения.

Судом первой инстанции не установлено и стороной ответчика не представлено доказательств возврата предмета аренды применительно к условиям пункта 2.1.6 Договора, а равно выплаты истцу задолженности в объеме обязательства принятого арендатором не только по арендной плате, но по коммунальным, эксплуатационным расходам, в том числе по расписке от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, судом первой инстанции неправильно распределено между сторонами бремя доказывания и не учтено, что именно арендатор должен представить доказательства надлежащего исполнения обязательств как по оплате арендной платы и коммунальных, эксплуатационных расходов (п.3.1, 5.5 Договора), так и доказательства возврата предмета аренды арендодателю в состоянии, в котором оно было передано в аренду с учетом естественного износа (п.2.1.6 Договора).

Кроме того, представленная в материалы дела расписка из буквального толкования содержащихся в ней слов и выражений является долговым обязательством Алиева ФИО32. перед истцом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что не было учтено судом первой инстанции, квалифицировавшего расписку как основание прекращения в июне 2020 года обязательства арендатора по возврату предмета аренды и внесения арендной платы.

Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия находит, что судом первой инстанции допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без нового рассмотрения дела.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Приведенные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были, суд апелляционной инстанции не проверил в полном объеме доводы апелляционной жалобы, судебное решение, принятое с нарушением норм материального и процессуального права, оставил без изменения.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 14 октября 2021 года, направить настоящее дело на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, установить юридически значимые обстоятельства по настоящему делу и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 14 октября 2021 года отменить.

Настоящее дело направить на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда.

Председательствующий:

Судьи: