Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 19 мая 2022 г. по делу N 66а-880/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Артамоновой Т.А, судей Брянцевой Н.В. и Сумбаевой А.В, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Васильевой А.Д, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело УИД N 26OS0000-04-2021-000673-04 (3а-73/2022) по административному исковому заявлению Котовой Евгении Сергеевны к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска на решение Ставропольского краевого суда от 11 февраля 2022 г, заслушав доклад судьи Сумбаевой А.В, объяснения представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска ФИО5, административного истца ФИО1, представителя административного истца ФИО7, принимавших участие посредством видеоконференц-связи при содействии Невинномысского городского суда Ставропольского края,

УСТАНОВИЛА:

Котова Е.С. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить по состоянию на 01 января 2019 г. кадастровую стоимость принадлежащего ей на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью 1400 +/- 13, 1 кв.м, вид разрешенного использования "для строительства центра по обслуживанию автомобилей", расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости, составляющей 1 318 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная по состоянию на 01 января 2019 г. кадастровая стоимость земельного участка завышена, не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права, поскольку влияет на размер арендной платы; представил отчет об оценке N 00666 от 12 октября 2021 г, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Деловой партнер".

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации "Межрегиональное агентство судебных экспертов" (далее по тексту - АНО "Межрегиональное агентство судебных экспертов").

По результатам проведения экспертизы размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2019 г. составил 2 098 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции административный истец в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ) уточнил заявленные требования, просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с учетом результатов судебной оценочной экспертизы.

Решением Ставропольского краевого суда от 11 февраля 2022 г. заявленные требования удовлетворены; по состоянию на 01 января 2019 г. установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости, составляющей 2 098 000 рублей.

Полагая, что названный выше судебный акт является незаконным и необоснованным, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Ставропольского краевого суда от 11 февраля 2022 г. отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе заинтересованное лицо указало, что кадастровая стоимость утверждена министерством имущественных отношений Ставропольского края в размере рыночной стоимости; некорректный подбор аналогов при проведении судебной оценочной экспертизы привел к неверной и необоснованной рыночной стоимости земельного участка. В жалобе приведены доводы о том, что выбранные экспертом объекты-аналоги отличаются по площади, находятся в разных районах муниципального образования, имеют иной вид разрешенного использования по сравнению с объектом оценки; установленная судом кадастровая стоимость приведет к потерям бюджета.

В материалы дела от административного истца поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых истец просит решение Ставропольского краевого суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска ФИО5 поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Административный истец Котова Е.С, представитель административного истца ФИО7 против доводов жалобы возражали, просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили, о причинах неявки суду не сообщили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь частью 2 статьи 306, частью 1 статьи 307, частью 2 статьи 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Информация о движении дела, дате, времени и месте судебного разбирательства размещены в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции (3ap.sudrf.ru).

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы на решение Ставропольского краевого суда от 11 февраля 2022 г, письменные пояснения эксперта ФИО6, заслушав пояснения представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска ФИО5, административного истца Котовой Е.С, представителя административного истца ФИО7, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 КАС РФ, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды от 04 августа 2021 N 123 ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, размер арендной платы по которому исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Пунктом 2.1 договора стороны предусмотрели, что его условия применяются к правоотношениям, возникшим до его заключения, начиная с 11 марта 2019 г.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" по состоянию на 01 января 2019 г. утверждена кадастровая стоимость земельного участка в размере 4 707 052 рублей.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке от 12 октября 2021 г. N 00666, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Деловой Партнер", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 г. составила 1 318 000 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости судом первой инстанции по ходатайству административного истца назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта АНО "Межрегиональное агентство судебных экспертов" ФИО6 от 28 декабря 2021 г. N ЭЗ 263/2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 г. составила 2 098 000 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, в соответствии с частью 1 статьи 245 которого юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Являясь правообладателем земельного участка, обязанным уплачивать арендные платежи, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил приведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, пришел к верному выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 05 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, то есть в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Удовлетворяя заявленные требования, суд правильно исходил из того, что представленный административным истцом отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка. Содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости земельного участка опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования, категории земель и фактического использования объекта оценки и отнес его к землям коммерческого назначения (под офисно-торговую застройку); подобранные экспертом аналоги расположены в пределах одного населенного пункта, а также сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям. Экспертом применена понижающая корректировка на торг в среднем значении для неактивного рынка (15, 7%), понижающая корректировка на площадь для аналогов NN 1 и 2 (12%), повышающая корректировка на назначение участка для аналога N 1 (+49%), повышающая корректировка по расположению относительно красной линии для аналога N 1 (+28%), понижающая корректировка по локальному местоположению (внутри города) для аналогов NN 1 и 2 (8% и 26% соответственно); повышающая корректировка на передаваемые права для аналога N 3 (30%). Оснований для введения иных корректировок не имеется.

В апелляционной жалобе содержатся доводы об отличии объектов-аналогов от объекта исследования по площади, по виду разрешенного использования и расположению внутри муниципального образования.

Однако вопреки приведенным доводам экспертное заключение содержит обоснование, как выбора объектов-аналогов, так и примененных корректировок с учетом сделанных в заключении выводов.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции эксперт дал исчерпывающие пояснения. Эксперт указал, что в заключении представлено описание выставленных к продаже и проанализированных объектов-аналогов для объекта экспертизы. За исследуемый период обнаружено предлагающихся к продаже 23 объявления земель коммерческого и промназначения на портале архива объявлений Авито.ру. По каждому аналогу производился обзвон и уточнение информации необходимой для расчета, по результатам составлена таблица обоснования отказа и применения тех или иных объектов-аналогов.

Эксперт указал, что объект-аналог N 1 относится к земельным участкам производственного назначения, в связи с этим была применена соответствующая корректировка +49 на вид разрешенного использования к аналогу N 1. В тексте объявления к объекту-аналогу N 2 указана вся необходимая информация для оценки (в каких правах находится земельный участок, информация о застроенности, местоположение, расположение внутри города, расположение относительно красной линии) на основании данной информации эксперт принял решение использовать данный аналог для расчета рыночной стоимости, так как он расположен максимально близко к оцениваемому объекту.

Эксперт также указал, что корректирующие коэффициенты, позволяющие учесть при обработке данных по объектам-аналогам масштабный фактор, в отличие от большинства других корректировок характеризуется непрерывным спектром значений в зависимости от величины соотношения между размерами оцениваемых объектов и их аналогов.

Однако модель непрерывной (гладкой) зависимости стоимости от размера не совсем соответствует реалиям рынка. Обычно удельная стоимость в пределах некоторых диапазонов, связанных с характером использования земельного участка, не претерпевает заметных изменений.

Поэтому экспоненциальную зависимость цены от площади следует рассматривать как общую тенденцию, проявляющуюся при существенном различающихся площадях. Внутри же небольших диапазонов площадей удельные цены следует рассматривать как примерно одинаковые.

Участки различной площади разбиваются на отдельные классы (диапазоны площадей), и для каждого класса рассчитывались средние значения понижающего коэффициента, относящихся к центру диапазона.

Поэтому выбор конкретного значения корректировки внутри данного диапазона предполагает необходимость тщательного анализа соответствующего сегмента рынка, исследований различных факторов, влияющих на стоимость, и анализа вариантов использования земельного участка в дальнейшем.

Масштабный фактор представляет собой коэффициент уменьшения/увеличения удельной стоимости земельных участков в зависимости от диапазонов, к которым принадлежат объект оценки и объект аналог.

Корректировка на площадь вводилась в соответствии со Справочником оценщика недвижимости. Лейфер T.A. - 2018 Земельные участки часть 2, стр. 101.

На основании данной таблицы была введена корректировка на площадь для аналогов NN 1 и 2, аналог N 3 входит в ту же группу по площади, что и объект оценки.

Объект аналог N 2 расположен на красной линии. Изначальный адрес земельного участка был "адрес", на схеме, приложенной к объявлению, видно, что земельный участок находится на первой линии к "адрес" В соответствии с официальной информацией переулок Театральный является официальной улицей в г. Невинномысск. В соответствии с Правилами застройки и землепользования г. Невиномысск, зона, где расположен данный земельный участок, относится к зоне "О" - общественно-деловая зона. Следовательно, использование объекта-аналога обосновано, все ценообразующие факторы подтверждены.

Аналогичные пояснения на доводы апелляционной жалобы даны экспертом в письменных пояснениях, представленных в суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия, проанализировав материалы дела, а также пояснения эксперта, пришел к выводу, что анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков коммерческого назначения, в том числе сегмента рынка, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании заключения эксперта.

Апелляционная жалоба не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены или изменения решения суда, которые судебной коллегией также не установлены, в связи с чем решение суда следует признать законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости может привести к финансовым потерям бюджета, по мнению суда, не могут являться основанием к отмене решения, так как федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого решения, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решениерешение Ставропольского краевого суда от 11 февраля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в полном объеме 19 мая 2022 года.

Председательствующий

Судьи