Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 12 июля 2022 г. по делу N 66а-1242/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С, Колпаковой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сапожниковой А.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-150/2022 по административному исковому заявлению Аракеляна Грачика Гургеновича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 6 апреля 2022 г, которым административный иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Катанаевой А.С, объяснения представителя административного истца Аксельрод А.В, поддержавшей возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия

установила:

Аракелян Г.Г. обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском, в котором просил установить по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровую стоимость находящегося в его собственности нежилого здания, а также земельных участков, находящихся на праве аренды. В обосновании требований указал, что установленная в отношении объектов недвижимого имущества кадастровая стоимость существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как плательщика налоговых и арендных платежей, размер которых исчисляется из кадастровой стоимости объектов.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 6 апреля 2022 г. заявленный административный иск удовлетворен. Установлена по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" в размере его рыночной стоимости 1 368 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере его рыночной стоимости 1 414 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере его рыночной стоимости 4 622 000 руб. Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости определено считать 23 декабря 2021 г. В пользу ООО "Юридическое агентство "Аргумент" взысканы судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы: с административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края в размере 80 000 руб, с административного истца в размере 40 000 руб.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя подана апелляционная жалоба, в которой заинтересованное лицо просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении административного иска. Выражает несогласие с результатами проведенной по делу судебной экспертизы. Указывает, что уменьшение кадастровой стоимости объекта приведет к потерям бюджета муниципального образования города Ставрополя.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административного истца поданы письменные возражения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав представителя административного истца, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, административный истец Аракелян Г.Г. является собственником нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес"

Земельные участки с кадастровыми номерами "данные изъяты", "данные изъяты", расположенные по адресу: "адрес", находятся у административного истца на праве аренды.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края по состоянию на 1 января 2019 г.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. была утверждена кадастровая стоимость в отношении объектов недвижимости: с кадастровыми номером "данные изъяты" в размере 8 157 162, 54 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 2 512 358, 67 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 12 069 037, 35 руб. на основании вышеуказанного Приказа N 1175.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости является завышенной, административный истец представил отчеты от ДД.ММ.ГГГГ г. N от ДД.ММ.ГГГГ г. N, выполненные оценщиком ООО Консалтинговая компания "АРГУС" ФИО9, согласно которым по состоянию на 1 января 2019 г. определена рыночная стоимость объектов недвижимости: нежилого здания с "данные изъяты" в размере 1 123 000 руб. (отчет N от ДД.ММ.ГГГГ г.); земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 1 296 000 руб. (отчет N от ДД.ММ.ГГГГ г.); земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 3 444 000 руб. (отчет N от ДД.ММ.ГГГГ г.).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследовав отчеты об оценке объектов недвижимости, определением суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ г. на основании ходатайства стороны административного истца по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Юридическое агентство "Аргумент".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ г. N, выполненной экспертом ООО "Юридическое агентство "Аргумент" ФИО10, по состоянию на дату оценки рыночная стоимость объектов недвижимости составила: с кадастровым номером "данные изъяты" - 1 368 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" - 1 414 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" - 4 622 000 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, допросив эксперта в судебном заседании, суд пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Проверив материалы административного дела, судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

Экспертом приведено описание объектов экспертизы, их местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости объектов недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием в отношении нежилого здания затратного подхода, в отношении земельных участков - сравнительного подхода, отказ от иных подходов обоснован; приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

В своей апелляционной жалобе комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя выражает несогласие с результатами судебной экспертизы в отношении земельных участков, в частности, указывает на некорректный отбор объектов-аналогов, значительно отличающихся от объектов оценки; полагает необоснованным применение корректировки на торг в размере 18 %; указывает на необоснованное применение понижающей корректировки на возможность подключения коммуникации к объекту-аналогу N 2.

Согласно письменным пояснениям эксперта ФИО11, поступившим в суд апелляционной инстанции, действующие нормативные правовые документы в области оценочной деятельности не содержат требований к максимально допустимому уровню различия в общей площади между объектом оценки и объектами-аналогами. Необходимые корректировки на различие в общей площади применены в рамках экспертизы, подробное их обоснование представлено в экспертном заключении. При применении понижающей корректировки на коммуникации к объекту-аналогу N 2 экспертом учитывался не факт подключения коммуникаций, а возможность их подключения. Отобранные экспертом объекты-аналоги N 1-3 находятся в черте населенного пункта и имеют возможность подключения инженерных коммуникаций, объект-аналог N 2 уже подключен к сетям электричества, поэтому к нему эксперт применяет понижающую корректировку в размере - 15, 97 %, которая изменяет статус данного аналога, подключенного к электричеству к аналогу, имеющему возможность такого подключения (страница 74 экспертного заключения).

Экспертом на дату проведения исследования были выявлены признаки неактивности рынка недвижимости города Ставрополя. Величина корректировки на условия продажи (уторгование) в размере 18% определена оценщиком на основании данных Справочника оценщика недвижимости - 2018, Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки часть 2, 2018. В среднем скидка на условия продажи для земельных участков под индустриальную застройку находится в диапазоне от 17 % до 19 %).

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем имеется соответствующая подписка.

Иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле не представлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что кадастровая стоимость объектов недвижимости должна быть установлена по состоянию на 1 января 2019 г. на основании заключения судебной экспертизы.

Представителем административного истца в ходе рассмотрения административного дела заявленные требования были уточнены с учетом результатов заключения экспертизы по делу.

Распределяя судебные расходы, суд первой инстанции, с учетом положений главы 10 КАС РФ, пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П, сделал обоснованный вывод о наличии оснований для взыскания судебных расходов в части с административного ответчика - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, как с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, ввиду того, что административный иск удовлетворен, а кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами "данные изъяты" и "данные изъяты" значительно превышает их рыночную стоимость, установленную судом, что может свидетельствовать об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости. При этом суд первой инстанции обоснованно взыскал судебные расходы за проведение судебной экспертизы в части с административного истца, поскольку допущенное при установлении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером "данные изъяты" расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый диапазон отклонений и не может быть признано тем существенным превышением, которое свидетельствует о допущенной в рамках массовой кадастровой оценки при установлении кадастровой стоимости земельного участка ошибке, нарушающей права административных истца и повлекшей вынужденное обращение в суд с административным иском.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 6 апреля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 15 июля 2022 г.

Председательствующий

Судьи