Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 24 августа 2004 г. N Ф03-А73/04-1/2254 Требования о признании права собственности на объект недвижимости удовлетворены, т.к. сделка купли-продажи заключена в соответствии с требованиями закона и исполнена сторонами, поэтому у истца возникло право собственности на спорный объект недвижимости (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 24 августа 2004 г. N Ф03-А73/04-1/2254
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Белянкова М.Г., представитель по доверенности б/н от 28.10.2002, от ответчика: ООО "Миф-Хабаровск" - Алексеева В.А., юрисконсульт по доверенности б/н от 20.08.2004, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МИФ-Хабаровск" на постановление от 27.04.2004 по делу N А73-9202/02-14 (АИ-1/784) Арбитражного суда Хабаровского края, по иску индивидуального предпринимателя Зоря Е.А. к ООО "МИФ-Хабаровск", ОАО "Завод железобетонных изделий N 2" о признании права собственности.

Индивидуальный предприниматель Зоря Евгений Алексеевич (далее по тексту - предприниматель Зоря Е.А.) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МИФ-Хабаровск", открытому акционерному обществу "Завод ЖБИ N 2" (далее - Завод, должник) о признании права собственности на объект недвижимости в виде главного производственного корпуса под литером "У", общей площадью 15930,5 кв.м, расположенного по ул. Строительной, 24 в г. Хабаровске.

В порядке статьи 130 АПК РФ данное дело объединено судом в одно производство с другим делом по иску ООО "МИФ-Хабаровск" к предпринимателю Зоря Е.А., ОАО "Завод ЖБИ N 2" о признании права собственности на 154/1000 часть указанного здания, с учетом уточнения иска - арматурный цех, площадью 2455,4 кв.м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края.

Решением от 01.08.2003 (с учетом определения от 13.08.2003) в удовлетворении исковых требований предпринимателя Зоря Е.А. отказано, исковые требования ООО "МИФ-Хабаровск" удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции от 23.10.2003 решение от 01.08.2003 отменено, в иске предпринимателю Зоря Е.А. отказано. Признано право собственности за ООО "МИФ-Хабаровск" на нежилое помещение, площадью 2455,4 кв.м, составляющих 154/1000 части главного производственного корпуса под литером "У" (арматурный цех), расположенное по ул. Строительной, 24 в г. Хабаровске.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.12.2003 постановление апелляционной инстанции от 23.10.2003 отменено и дело передано на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию того же суда.

При новом рассмотрении дела постановлением апелляционной инстанции от 27.04.2004 решение от 01.08.2003 отменено. За предпринимателем Зоря Е.А. признано право собственности на объект недвижимости - главный производственный корпус под литером "У", общей площадью 15930,5 кв.м, расположенный по ул. Строительной, 24 в г. Хабаровске. В удовлетворении иска ООО "МИФ-Хабаровск" о признании права собственности на 154/1000 долю (арматурный цех) площадью 2554,4 кв.м. отказано.

Законность принятого постановления от 27.04.2004 проверяется кассационной инстанцией по жалобе ООО "МИФ-Хабаровск", в которой заявитель просит указанный судебный акт отменить в связи с несоответствием выводов суда представленным по делу доказательствам и принять новое решение об удовлетворении исковых требований ООО "МИФ-Хабаровск" и отказе в иске предпринимателю Зоря Е.А.

В обоснование своей позиции ООО "МИФ-Хабаровск" указал на несогласие с выводами суда о том, что кредиторы должника не давали своего согласия на продажу арматурного цеха. Между тем согласно протоколу общего собрания кредиторов от 21.06.2002 разрешена продажа напрямую данного имущества за 254300 руб., из протокола общего собрания кредиторов от 01.10.2002 следует, что продажа всего здания предпринимателю Зоря Е.А. не разрешена кредиторами должника, продаже подлежала доля в размере 863/1000. В протоколе общего собрания кредиторов от 23.07.2002, принятого судом апелляционной инстанции во внимание, допущена техническая ошибка.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Зоря Е.А. выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а жалобу ООО "МИФ-Хабаровск" - без удовлетворения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители предпринимателя Зоря Е.А. и ООО "МИФ-Хабаровск" поддержали свои доводы и возражения относительно рассматриваемой кассационной жалобы.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 26.02.2004 ОАО "Завод ЖБИ N 2" в связи с ликвидацией в процессе банкротства исключено из данного реестра.

Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края, надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило.

Проверив законность обжалуемого постановления апелляционной инстанции от 27.04.2004, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, решением суда от 13.07.2000 ОАО "Завод ЖБИ N 2" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство и конкурсным управляющим назначен Богданов И.В.

Между ОАО "Завод ЖБИ N 2" (продавец) и предпринимателем Зоря Е.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 29.07.2002 N 12 на два объекта недвижимого имущества: главный производственный корпус (литер "У"), общей площадью 15930,5 кв.м и 763/1000 часть здания административно-бытового корпуса N 1 (литер "Ф"), площадью 2179,1 кв.м, расположенные по ул. Строительной, 24 в г. Хабаровске.

В соответствии с пунктом, 2.1. данного договора цена продаваемого имущества составила 1000000 руб.

Пункт 1.2. договора предусматривает, что имущество до заключения указанной сделки свободно от прав третьих лиц.

По акту приема-передачи от 29.07.2002 вышепоименованное имущество передано покупателю.

Согласно платежным поручениям от 20.08.2002 N 186, от 21.08.2002 N 188 во исполнение принятых обязательств по оплате недвижимого имущества предпринимателем Зоря Е.А. в адрес ОАО "Завод ЖБИ N 2" перечислен 1000000 руб.

24.06.2002 между ОАО "Завод ЖБИ N 2" (продавец) и ООО "МИФ-Хабаровск" (покупатель) заключен договор купли-продажи 154/1000 части здания главного производственного корпуса (литер "У"), площадью 2455,4 кв.м, расположенного по ул. Строительной, 24 в г. Хабаровске.

По условиям договора цена этого имущества определена в сумме 254300 руб.

Акт от 24.06.2002 подтверждает передачу названного имущества ООО "МИФ-Хабаровск".

Дополнительным соглашением от 21.08.2002 к настоящему договору стороны продлили срок оплаты названного имущества до 14.09.2002.

Платежное поручение от 06.09.2002 N 200, квитанция к приходно-кассовому ордеру от 02.09.2002 свидетельствуют об оплате недвижимости (т. 3 л.д. 11-12).

Поскольку возник спор о праве в силу заключенных договоров от 24.06.2002, от 29.07.2002 и у покупателей отсутствовала возможность зарегистрировать в учреждении юстиции переход права собственности на спорное имущество по указанным сделкам, предприниматель Зоря Е.А. и ООО "МИФ-Хабаровск" обратились в арбитражный суд с настоящими исками.

Отменяя решение от 01.08.2003, суд апелляционной инстанции принял новое решение - об удовлетворении иска предпринимателя Зоря Е.А. и об отказе в иске ООО "МИФ-Хабаровск" в связи со следующим.

Частью 1 статьи 112 Закона о банкротстве 1998 года установлен порядок продажи имущества должника, который предусматривает, что после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже указанного имущества на открытых торгах, если собранием кредиторов или комитетом кредиторов не установлен иной порядок продажи имущества должника.

Порядок и сроки продажи имущества должника должны быть одобрены собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Порядок оценки имущества должника урегулирован пунктом 2 статьи 102 названного закона, который определяет, что недвижимое имущество должника оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Согласно решению комитета кредиторов ОАО "Завод ЖБИ N 2" от 25.12.2001 конкурсному управляющему разрешена продажа объектов недвижимости должника на основании договоров купли-продажи, без проведения торгов и с обязательной оценкой недвижимого имущества, проводимой независимыми оценщиками, имеющими право на осуществление данной деятельности (т. 3 л.д. 49-50).

Впоследствии решением общего собрания кредиторов должника от 23.07.2002 определен иной порядок продажи и оценки недвижимого имущества: административно-бытового корпуса (литер "Ф") и главного производственного корпуса (литер "У") без проведения торгов, по цене - 1000000 руб.

При этом, как свидетельствует протокол данного общего собрания кредиторов должника, интерес к покупке указанных объектов недвижимости со стороны потенциальных покупателей проявлен не был до этого момента (т. З л.д. 51-54).

В этой связи судом апелляционной инстанций указано, что сделка купли-продажи от 29.07.2002 N 12 заключена в соответствии с требованиями закона и исполнена сторонами, поэтому в соответствии со статьей 218 ГК РФ и в силу договора купли-продажи от 29.07.2002 N 12 у предпринимателя Зоря Е.А. возникло право собственности на спорный объект недвижимости.

С учетом правильно установленных обстоятельств дела судом апелляционной инстанции сделан обоснованный вывод об удовлетворении иска предпринимателя Зоря Е.А., прознав за ним право собственности на объект недвижимости - главный производственный корпус под литером "У", общей площадью 15930,5 кв.м, расположенный по ул. Строительной, 24 в г. Хабаровске.

Отказывая в иске ООО "МИФ-Хабаровск", суд апелляционной инстанции исходил из того, что договор 24.06.2002 купли-продажи 154/1000 доли в праве собственности на здание заключен сторонами в нарушение порядка реализации имущества должника, установленного частью 1 статьи 112 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве).

Согласно протоколу собрания комитета кредиторов должника от 16.05.2002 ООО "МИФ-Хабаровск" и ООО "Сутдак" подали заявки на приобретение помещения арматурного цеха и первый пролет склада готовой продукции N 2 (литер "Р-1").

Комитет кредиторов должника отдал предпочтение ООО "МИФ-Хабаровск", поскольку ему принадлежал второй пролет указанного склада готовой продукции, представляющего собой единый технологический комплекс.

Указанным собранием комитета кредиторов Завода разрешена продажа не ниже оценочной стоимости и без проведения торгов, путем заключения договора купли-продажи с ООО "МИФ-Хабаровск" именно склада готовой продукции N 2 (литер "Р-1").

Решением от 21.06.2002 комитет кредиторов ОАО "Завод ЖБИ N 2" разрешил продажу ООО "МИФ-Хабаровск" 154/1000 доли главного производственного корпуса (литер "У") - арматурный цех за 254300 руб.

Из анализа протокола заседания комитета кредиторов Завода от 21.06.2002 не усматривается разрешения комитета кредиторов на реализацию данного имущества без проведения торгов.

Поскольку сделка купли-продажи недвижимости от 24.06.2002 не соответствует требованиям закона, она является ничтожной и не порождающей для сторон соответствующих правовых последствии в связи с чем судом апелляционной инстанции правомерно отказано в признании права собственности ООО "МИФ-Хабаровск" на 154/1000 долю (арматурный цех) площадью 2554,4 кв.м.

С учетом правильно установленных обстоятельств дела, доводы заявителя жалобы подлежат отклонению судом кассационной инстанции в связи с их необоснованностью.

Нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, кассационной инстанцией не выявлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого постановление и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В связи с недоплатой ООО "МИФ-Хабаровск" государственной пошлины по кассационной жалобе она подлежит взысканию с заявителя в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление от 26.04.2004 по делу N А73-9202/02-14, N А73-4363/03-32 (АИ-1/88) Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "МИФ-Хабаровск" государственную пошлину по кассационной жалобе в сумме 500 руб. в доход федерального бюджета.

Арбитражному суду Хабаровского края выдать исполнительный лист.