Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 февраля 2006 г. N Ф03-А59/05-1/4492 Суд удовлетворил иск о расторжении договора на аренду нежилого помещения, т.к. установил, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования настоящего спора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 7 февраля 2006 г. N Ф03-А59/05-1/4492
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Доценко И.В. - представитель по доверенности от 01.01.2004, б/н, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Олбико" на постановление от 26.09.2005 по делу N А59-2144/04-С12 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску общества с ограниченной ответственностью "Олбико" к обществу с ограниченной ответственностью "Русский хлеб", третьи лица: Рыбчак М.В., Брякунова А.В., Вовк А.И., Сергеева Л.В., Павленко Е.В., Хиль Е.Г., Им Им Итэ, Кузнецова Е.В., Мандрич Г.А., Павлов М.Ю., Овчинникова Л.В., Шейнина Е.Н., Елисеев В.Э., Гончарова В.Л., Удодов А.В., Демеденко С.А., Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, о расторжении договора аренды.

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2006 года. Полный текст постановления изготовлен 07 февраля 2006 года.

Общество с ограниченной ответственностью "Олбико" обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Русский хлеб" о расторжении договора от 20.03.1996 N 96 на аренду нежилого помещения площадью 429,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Мира, 192.

В качестве третьих лиц к участию в деле определениями от 20.01.2005 и от 25.02.2005 привлечены бывшие собственники этого объекта: Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска и Елисеев В.Э., а также лица, заключившие с ООО "Русский хлеб" договоры субаренды (предприниматели без образования юридического лица): Рыбчак М.В., Брякунова А.В., Вовк А.И., Сергеева Л.В., Павленко Е.В., Хиль Е.Г., Им Им Итэ, Кузнецова Е.В., Мандрич Г.А., Павлов М.Ю., Овчинникова Л.В., Шейнина Е.Н., Гончарова В.Л., Удодов А.В., Демеденко С.А.

Решением суда от 14.06.2005 иск удовлетворен.

Постановлением апелляционной инстанции от 26.09.2005 решение суда отменено и в иске отказано из-за несоблюдения истцом предусмотренного статьями 452, 619 ГК РФ порядка расторжения договора аренды.

Законность этого судебного акта проверяется федеральным арбитражным судом округа в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ по кассационной жалобе истца.

Жалоба мотивирована неправильным применением судом норм материального права и несоответствием постановления фактическим обстоятельствам, так как при отказе арендатора устранить допущенные нарушения условия договора арендодатель вправе требовать его расторжения (статьи 452, 619 ГК РФ).

В настоящем судебном заседании представитель истца кассационную жалобу поддержал в полном объеме, предъявил на обозрение подписанное сторонами дополнительное соглашение о расторжении договора, из чего следует, по мнению этого представителя, что исковое требование фактически ответчиком признано правомерным.

ООО "Русский хлеб", уведомленное о времени и месте судебного разбирательства, в рассмотрении кассационной жалобы не участвовало.

При проверке законности обжалованного постановления установлено, что оно подлежит отмене по следующим основаниям.

До отчуждения Елисееву В.Э. спорного нежилого помещения, которое состоялось 29.07.2003, Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска заключен с ООО "Русский хлеб" договор от 20.03.1996 о передаче данного имущества последнему в аренду на 15 лет.

По состоянию на 05.04.2004 между ООО "Олбико" и указанным арендатором подписано соглашение к договору аренды, касающееся соответствующего перехода прав, а 26.04.2004 истец на правах арендодателя уведомил ООО "Русский хлеб" о существенных нарушениях условий аренды, которые являются основанием для расторжения договора.

К числу нарушений условий договора в данном письме истца отнесены передача нежилых помещений в субаренду без согласия собственника и нарушение обязательств о выполнении текущих и капитальных ремонтов (нарушение требований статей 615, 616 ГК РФ и пунктов 2.2.3, 2.2.5 договора).

Анализируя данное уведомление, ответ на него арендатора (исходящий от 20.05.2005), суд установил, что переписка сторон свидетельствует о выполнении истцом досудебного порядка урегулирования настоящего спора и что ООО "Русский хлеб" неосновательно отказалось признать факт нарушений обязательств относительно ремонтов помещений и соответственно устранить в разумный срок данные нарушения.

В ходе судебного разбирательства судом исследованы доказательства истца: заключения компетентных организаций и уполномоченных органов о техническом состоянии магазина, на основании которых судом сделан правомерный вывод о том, что ремонты помещений надлежащим образом (систематически) не выполнялись, вследствие чего возникло предаварийное состояние спорного объекта и арендодатель вправе требовать расторжения договора.

Предметом судебного исследования, в частности, являлось заключение ООО "ТОП-Стайл" от 02.02.2005 N 4 (лицензия от 19.02.2004 N ДЗ 94440), согласно которому поэтому требуется срочный капитальный ремонт здания, выявлены обрушения пристройки, стены южного фасада здания, грубое нарушение эксплуатационных правил (л.д. 32-52, т. З).

В решении суда имеются оценки ответа на судебный запрос ОАО "Сахалингражданпроект" от 17.02.2005 N 14-297 (л.д. 55-57, т. З), акта - предписания от 11.11.2004 N 583, составленного ФГУ "Управление государственного энергетического надзора по Сахалинской области", писем Территориального отдела государственного пожарного надзора г. Южно-Сахалинска от 26.05.2004 N 096, от 22.11.2004 N 5603, акта и протокола об административном правонарушении, составленных Центром государственного эпидемиологического надзора в г. Южно-Сахалинске соответственно от 11.11.2004 N 268, 12.11.2004 N 730 (л.д. л.д. 115, 117-122, т. 1, л.д. л.д. 103, 104, 106, 108-115, т. 2).

Указанные заключения, акты, предписания и протокол об административном правонарушении в установленном законом порядке не признаны недействительными.

В отношении другого заявленного истцом основания расторжения договора (сдача имущества в субаренду) судом также всесторонне исследованы представленные сторонами доказательства. При этом доводы истца о противоправном поведении арендатора отклонены, поскольку на основании подлинного разрешения первоначального арендодателя судом установлен факт наличия у ООО "Русский хлеб" права на передачу имущества в аренду третьим лицам (л.д. 116, 117, т. 2).

Учитывая, что все действия ответчика после получения уведомления о расторжении договора в части обязательств по ремонтам помещения направлены на уклонение от исполнения этих обязательств, выводы апелляционной инстанции суда о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования настоящего спора противоречат правилам статьи 616 ГК РФ об обязанностях по договору аренды и фактическим обстоятельствам, свидетельствующим о наличии вины ответчика и обоснованности заявленного требования о расторжении договора.

При таких доказательствах постановление апелляционной инстанции признается подлежащим отмене.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление от 26.09.2005 Арбитражного суда Сахалинской области по делу N А59-2144/04-С12 отменить и оставить в силе принятое по настоящему делу решение суда первой инстанции от 14.06.2005.

Взыскать с ООО "Русский хлеб" в пользу ООО "Олбико" госпошлину по кассационной жалобе в сумме 1000 руб.

Арбитражному суду Сахалинской области произвести поворот исполнения отмененного судебного акта и выдать исполнительные листы в соответствии со статьями 325, 326 АПК РФ.