Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 апреля 2006 г. N Ф03-А51/06-1/562 Суд признал ничтожным договор аренды земельного участка, заключенный между предпринимателем и администрацией города, в части земельного участка находящегося под объектом недвижимости, принадлежащего истцу, а также недействительным зарегистрированное право аренды участка, т.к. счел оспариваемый договор несоответствующим нормам законодательства и нарушающим права истца (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 11 апреля 2006 г. N Ф03-А51/06-1/562
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Владивостока на решение от 05.10.2005, постановление от 12.12.2005 по делу N А51-6839/2005 23-161 Арбитражного суда Приморского края, по иску общества с ограниченной ответственностью "Ребикс" к индивидуальному предпринимателю Зозуля Е.А., третьи лица: администрация г. Владивостока, Главное управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю, о признании сделки недействительной.

Резолютивная часть постановления от 04 апреля 2006 года. Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2006 года.

Общество с ограниченной ответственностью "Ребикс" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Зозуля Елене Александровне о признании недействительным договора аренды земельного участка N 3963, заключенного между индивидуальным предпринимателем Зозуля Е.А. и администрацией г. Владивостока, в части земельного участка площадью 1906,5 кв.м, находящегося под объектом незавершенного строительства "Цех полиэтиленовой тары", принадлежащего ООО "Ребикс"; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде восстановления истца в правах пользования и владения данным земельным участком, расположенным по ул. Дубовая, 10 в г. Владивостоке и обязания Главного управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в Приморском крае запись о праве на аренду предпринимателя в части спорного земельного участка (свидетельство о госрегистрации от 25.12.2002 25-АА N 257405).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечены администрация г. Владивостока и Главное управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю.

При рассмотрении дела в первой инстанции ответчик в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ исковые требования ООО "Ребикс" признал в полном объеме.

Решением от 05.10.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.12.2005, договор аренды земельного участка N 3963 от 27.11.2002 признан ничтожным; зарегистрированное право аренды от 25.12.2002 N 25-1/00-160/2002-222 признано недействительным. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, администрация г. Владивостока обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление апелляционной инстанции в части признания недействительным - ничтожным договора аренды земельного участка от 27.11.2002 N 3969 отменить, материалы дела направить на новое рассмотрение. В обоснование жалобы заявитель указал на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. В частности, Администрация указала на то, что в материалах дела имеется письмо от ОАО "ВБТРФ" от 11.06.2002, свидетельствующее об отказе общества от земельного участка и содержащее просьбу признать право на земельный участок за новым собственником - предпринимателем Зозуля Е.А.; считает, что оспариваемый договор аренды земельного участка соответствует статье 36 ЗК РФ и предпринимателю Зозуля Е.А. на законных основаниях предоставлен земельный участок как собственнику находящегося на данном участке одноэтажного строения, на дату заключения спорного договора аренды земельного участка ООО "Ребикс" не являлось собственником объекта незавершенного строительства; по мнению заявителя, суду надлежало признать сделку недействительной в части касающейся земельного участка, на который истец имел законные притязания в силу статьи 36 ЗК РФ.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, извещенные в надлежащем порядке о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Проверив законность состоявшихся судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа правовых оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены не установил.

Как следует из материалов дела, 24.10.2001 между ОАО "ВБТРФ" и ООО "Интер-Инвест" заключен договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым покупатель приобрел, в том числе объект незавершенного строительства цеха полиэтиленовой тары. В дальнейшем 31.07.2002 ООО "Интер-Инвест" заключил договор купли-продажи недвижимого имущества с ООО "Ребикс". В передаваемое обществу "Ребикс" имущество вошел, в том числе объект незавершенного строительства "Цех полиэтиленовой тары".

Право собственности ООО "Ребикс" на объект незавершенного строительства по адресу г. Владивосток, ул. Дубовая, 10, приобретенный по договору купли-продажи от 31.07.2002, зарегистрировано 05.12.2002, о чем сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство 25-АА N 249358).

В силу пунктов 4.7, 4.8 вышеуказанных договоров купли-продажи вместе с продаваемым объектом к покупателю переходит право владения и пользования на земельный участок, прилагаемый к продаваемым строениям. При этом правоустанавливающих документов на земельный участок ни ООО "Интер-Инвест", ни ООО "Ребикс" не оформлялось. В соответствии с актом готовности от 29.10.2002 площадь объекта незавершенного строительства по наружным размерам составляет 1906,5 кв.м.

Вместе с тем 27.11.2002 между предпринимателем Зозуля Е.А. (арендатор) и администрацией г. Владивостока (арендодатель) на основании пункта 2 постановления администрации г. Владивостока N 2319 от 25.11.2002 заключен договор N 3963 аренды земельного участка площадью 8587 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Дубовая, 10, сроком на 10 лет для дальнейшей эксплуатации предпринимателем одноэтажного строения площадью 928,9 кв.м, находящегося на данном земельном участке и принадлежащее предпринимателю на праве собственности (свидетельство 25-АА N 088204). Договор аренды земельного участка от 27.11.2002 зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.12.2002 (свидетельство 25-АА N 257405).

Учитывая, что на предоставленном в аренду предпринимателю Зозуля Е.А. земельном участке расположен объект незавершенного строительства цеха полиэтиленовой тары площадью 1906,5 кв.м, принадлежащий на праве собственности ООО "Ребикс", последнее, полагая, что Администрация в нарушение норм действующего законодательства передала в аренду часть земельного участка, используемого ООО "Ребикс" в силу статьи 35 ЗК РФ, обратилось в арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна.

Удовлетворяя требования истца, суд обеих инстанции правомерно исходил из того, что у Администрации отсутствовали правовые основания для передачи в аренду ответчику земельного участка под объектом незавершенного строительства, принадлежащего ООО "Ребикс" на праве собственности и необходимого для его использования.

В силу статьи 35 Земельного кодекса РФ, статьи 552 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, несмотря на отсутствие у ООО "Ребикс" правоустанавливающих документов на используемый им земельный участок под принадлежащим ему на праве собственности объектом незавершенного строительства, общество вправе приобрести права на данный земельный участок в соответствии со статьей 36 ЗК РФ.

Далее, как установлено судом, прежний собственник объекта незавершенного строительства - ОАО "ВБТРФ" обладало правом бессрочного пользования на часть земельного участка площадью 8587 кв.м, которое постановлением Администрации N 2319 от 25.11.2002 было прекращено в связи с добровольным отказом. Вместе с тем, доказательств, свидетельствующих о добровольном отказе ОАО "ВБТРФ" от права на земельный участок в материалах дела не представлено, как и отсутствует письмо от 11.06.2002, подтверждающее, по мнению заявителя кассационной жалобы, отказ ОАО "ВБТРФ" от земельного участка и просьбу признать право на земельный участок за новым собственником - предпринимателем Зозуля Е.А.

Из имеющихся в материалах дела документов следует, что письмом N 67 от 06.11.2002 (стр. 51) ОАО "ВБТРФ" уведомило Администрацию о принятии к рассмотрению Приморским краевым центром регистрации заявления по оформлению ОАО "ВБТРФ" свидетельства права собственности на объект незавершенного строительства с последующим переоформлением документов на ООО "Ребикс", которое приобрело данное имущество по договору купли-продажи от 31.07.2002.

Более того, письмами от 24.09.2002 N 56, от 08.10.1998 N 186 (стр. 48, 49) само общество "Ребикс" обращалось в Администрацию, уведомляя ее о нахождении объекта незавершенного строительства, принадлежащего ООО "Ребикс", на земельном участке, оформляемом в аренду предпринимателем Зозуля Е.А. Данная информация принята к сведению администрацией г. Владивостока (стр. 50).

Учитывая вышеизложенное, суд обеих инстанций, с учетом признания ответчиком исковых требований в полном объеме, исследовав и оценив представленные в деле доказательства, пришел к обоснованному выводу о нарушении Администрацией ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ при предоставлении предпринимателю Зозуля Е.А. земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ООО "Ребикс". В связи с чем признал оспариваемый договор аренды земельного участка от 27.11.2002, заключенный между Администрацией и предпринимателем Зозуля Е.А., недействительным, ничтожным как несоответствующий нормам законодательства и нарушающий права истца на приобретение соответствующих прав на земельный участок.

Довод заявителя жалобы о необоснованном признании судом сделки недействительной в полном объеме противоречит статье 180 ГК РФ и направлен не переоценку установленных судом обстоятельств по делу, что в соответствии со статьей 286 АПК РФ недопустимо в суде кассационной инстанции.

Иные доводы жалобы не принимаются кассационной инстанции в силу вышеизложенного.

При таких обстоятельствах, оспариваемые судебные акты соответствуют материалам дела, закону и отмене не подлежат.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 05.10.2005, постановление от 12.12.2005 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-6839/2005 23-161 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.