Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 августа 2006 г. N Ф03-А73/06-1/2650 При новом рассмотрении иска в части освобождения ООО земельного участка, предоставленного по договору аренды, суду следует установить, осуществлялось ли строительство объекта при наличии соответствующих разрешений, исследовать вопрос приостановления либо прекращения строительства, на какой стадии находится строительство объекта и объем выполненных работ (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 29 августа 2006 г. N Ф03-А73/06-1/2650
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Безлепкина С.В. - консультант отдела, доверенность от 29.12.2005 N 10781/021-0-6, от третьего лица: Чумаков Е.С. - юрисконсульт, доверенность от 08.10.2004 N 004, рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Теплотерм", закрытого акционерного общества "Региобанк" на решение от 13.03.2006, постановление от 30.05.2006 по делу N А73-10248/2005-27 (АИ-1/504/06-7) Арбитражного суда Хабаровского края, по иску Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Теплотерм", 3-е лицо: ЗАО "Региобанк", о взыскании 2995417 руб. 64 коп., расторжении договора, освобождении земельного участка.

Резолютивная часть постановления объявлена 22.08.2006. Полный текст постановления изготовлен 29.08.2006.

Департамент муниципальной собственности г. Хабаровска обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Теплотерм" (далее - ООО "Фирма "Теплотерм") о о взыскании задолженности по арендной плате за землю по договору от 26.07.2002 N 1342 в сумме 2191922 руб. 60 коп., пени согласно п. 4.1 договора в сумме 803495 руб. 04 коп.; о расторжении договора аренды от 26.07.2002 N 1342; об освобождении земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО "Региобанк".

До принятия решения судом истец в порядке ст. 49 АПК РФ увеличил размер исковых требований в части взыскания задолженности до 2273712 руб., пени до - 940616 руб. 82 коп., всего - 3214328 руб. 82 коп.

Решением от 13.03.2006 исковые требования удовлетворены в заявленном объеме в части взыскания задолженности по арендной плате, расторжения договора от 26.07.2002 N 1342, освобождения земельного участка; в части взыскания пени - в сумме 936522 руб. 13 коп.

Постановлением апелляционной инстанции от 30.05.2006 решение оставлено без изменения.

На состоявшиеся судебные акты поданы две кассационные жалобы: от ООО "Фирма "Теплотерм", от ЗАО "Региобанк", в которых заявители просят их отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.

По мнению ООО "Фирма "Теплотерм", требование о досрочном расторжении договора согласно п. 4 ст. 619 ГК РФ принадлежит арендодателю, которым по договору от 26.07.2002 N 1342 является муниципальное образование г. Хабаровск. Между тем такое требование заявлено ДМС г. Хабаровска, представителем МО г. Хабаровска. Ссылается на отсутствие доказательств передачи земельного участка арендодателем арендатору, в том числе на отсутствие документов: плана земельного участка, выписки из государственного земельного кадастра, свидетельства о правообладателе на данный участок, доказательств о качестве земельного участка и его пригодности под требуемое использование.

Кроме того указывает, что фирма является заказчиком-застройщиком по реализации проекта "Строительство и эксплуатация Амурского Аквапарка", на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, который принадлежит на праве собственности последней; собственник объекта недвижимости имеет право пользования соответствующим земельным участком. Полагает, что при расторжении договора не учтены положения ст.ст. 22, 65 ЗК РФ.

ЗАО "Региобанк" в обоснование доводов кассационной жалобы ссылается на неправильное применение судом положений ст.ст. 10, 334, 337, 341, 348-350 ГК РФ, ст.ст. 1, 50, 56, 62 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст.ст. 1, 23, 24, 53, 54 Закона РФ "О залоге", на необоснованные отказы в удовлетворении ходатайств банка: о вступлении в процесс в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора; о приостановлении производства по делу; о выделении двух соединенных требований истца в отдельные производства.

В отзывах на кассационные жалобы ДМС г. Хабаровска против их доводов возражает, считая принятые судебные акты законными и обоснованными.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ЗАО "Региобанк", ДМС г. Хабаровска поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав по ним пояснения.

ОАО "Фирма "Теплотерм" заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с тем, что горист фирмы, который вел данный процесс, находится в командировке. Соответствующие документы к ходатайству не приложены. Кассационной инстанцией, с учетом мнений представителей лиц, участвующих в деле, и в соответствии с положениями ст.ст. 158, 159 АПК РФ данное ходатайство отклонено.

Проверив законность решения от 13.03.2006, постановления от 30.05.2006, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 26.07.2002 между ДМС г. Хабаровска (арендодатель) и ООО "Фирма "Теплотерм" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1342, по которому арендатору предоставлен в аренду земельный участок площадью 32197,40 кв.м, расположенный в Индустриальном районе г. Хабаровска по ул. Пионерской для использования под проектирование и строительство Амурского Аквапарка. Договор заключен на срок с 26.07.2002 по 25.07.2017, зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края 23.09.2002 за N 27-01/1127/2002-1749.

Пунктом 2.1 договора предусмотрена ежемесячная оплата арендных платежей в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц.

Департаментом в адрес общества направлена претензия от 09.02.2005 с требованием уплаты задолженности по договору от 26.07.2002 N 1342, о расторжении договора и освобождении земельного участка.

Отсутствие ответа на претензию послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

При разрешении спора в части взыскания задолженности, пени по договору от 26.07.2002 N 1342 арбитражный суд, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, наличие задолженности за период с июля 2002 года по январь 2005 года, с учетом положений п. 1 ст. 614 ГК РФ, п.п. 2.1 договора, обоснованно сделал вывод о наличии оснований для взыскания задолженности в сумме 2273712 руб. Кроме того судом правомерно, согласно п. 2.4 договора, ст.ст. 330, п. 3 ст. 433 ГК РФ, удовлетворены требования о взыскании пени в сумме 936522 руб. 13 коп. Период, исходя из которого, подлежит рассчитывать сумму пени, суд определил с 01.10.2002 (то есть с даты регистрации договора аренды); сумма, исчисленная судом, является правильной.

В отношении требования о расторжении договора от 26.07.2002 N 1342 суд установил, что арендатором арендные платежи по названному договору не вносились с момента его заключения, то есть более 2-х лет, при том, что условиями договора предусматривалась ежемесячная их уплата (п. 2.1 договора).

Судом принято во внимание, что условия договора предусматривают его досрочное расторжение в случае, если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленные договором сроки. Данное условие, как правильно указал суд, соответствует положениям подп. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, предусматривающим такое нарушение как одно из оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Поскольку условие об арендной плате по договору является одним из существенных условий договора, следовательно, и отсутствие соответствующей платы, как правильно указано судом, в течение более чем двух лет после заключения договора является существенным нарушением договора аренды земельного участка.

В этой связи выводы суда о наличии оснований для расторжения договора от 26.07.2002 N 1342 являются правильными.

Судом кассационной инстанции отклоняется ссылка общества на п. 9 ст. 22 ЗК РФ. Так, согласно названной норме права, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. При этом, как указано выше, судом, с учетом положений ст. 619 ГК РФ, квалифицированы нарушения арендатором по неоплате арендных платежей за период более чем 2 года как существенное, что согласуется с положениями п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Доводы ООО "Фирма "Теплотерм" о том, что ДМС г. Хабаровска не может выступать арендодателем по договору аренды земельного участка, поскольку такое право принадлежит собственнику - МО г. Хабаровск; об отсутствии: доказательств передачи земельного участка обществу его собственником, соответствующего свидетельства на право собственности на спорный земельный участок, плана земельного участка, являлись предметом исследования судом первой и апелляционной инстанций и в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ получили надлежащую оценку, оснований для их переоценки, исходя из правил ст. 286 АПК РФ, у суда кассационной инстанции не имеется.

Также, судом кассационной не принимаются во внимание доводы ЗАО "Региобанк" о необоснованном отклонении судом ходатайств банка о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями; о выделении требования о расторжении договора аренды земельного участка в отдельное производство; о приостановлении производства по делу.

Данные ходатайства банка основаны на том, что арендатором - ООО "Фирма "Теплотерм" права по договору аренды земельного участка переданы в залог в качестве обеспечения исполнения обязательств по двум кредитным договорам, заключенным между обществом и банком, имеется соответствующий договор залога арендных прав.

Как правильно указано судом, наличие указанного договора залога арендных прав, и, соответственно, обременение договора аренды земельного участка от 26.07.2002 N 1342 не лишает права арендодателя обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором (ст. 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре и направлено на защиту интересов арендодателя. В свою очередь, отношения банка и общества основаны на договоре залога арендных прав, участником которого арендодатель не является, его согласие на заключение такого договора не требуется.

В связи с чем не принимается ссылка на положения ст.ст. 10, 334, 337, 341, 348-350 ГК РФ, ст.ст. 1, 50, 56, 62 ФЗ "Об ипотеке (залога недвижимости)", ст.ст. 1, 23, 24, 53, 54 Закона РФ "О залоге", поскольку названные нормы регулируют взаимоотношения залогодателя и залогодержателя, в том числе в связи с ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

Вместе с тем выводы суда в отношении искового требования об освобождении земельного участка общей площадью 32197,4 кв.м сделаны без учета следующего.

Как установлено, договор аренды земельного участка площадью 32197,4 кв.м заключен для проектирования и строительства Амурского Аквапарка, о чем имеется соответствующее постановление мэра г. Хабаровска от 19.06.2002 N 693.

В деле имеется акт от 25.07.2005 о соблюдении условий договора аренды земельного участка, составленный с участием представителей ДМС г. Хабаровска. В акте отражено, что строительные работы на земельном участке приостановлены на стадии закладки фундамента (установлены в грунт сваи). Данному акту, а именно возможности освобождения земельного участка площадью 32197,4 кв.м судом оценка не дана. Не установлено, осуществлялось ли строительство объекта при наличии соответствующих разрешений, не исследован вопрос приостановления либо прекращения строительства, на какой стадии находится строительство объекта и, соответственно, объем выполненных работ.

При таких обстоятельствах решение и постановление апелляционной инстанции в части освобождения ООО "Фирма "Теплотерм" земельного участка общей площадью 32197,4 кв.м, расположенного по ул. Пионерской в г. Хабаровске, кадастровый номер 27:23:05 01 11:24 подлежит отмене с передачей дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении необходимо выяснить вышеуказанное и, с учетом соответствующей оценки, разрешить спор в части названного требования.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 13.03.2006, постановление от 30.05.2006 по делу N А73-10248/2005-27 (АИ-1/504/06-7) Арбитражного суда Хабаровского края в части освобождения ООО "Фирма "Теплотерм" земельного участка общей площадью 32197,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Пионерская, кадастровый номер 27:23:050111:24 отменить и дело в этой части передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

В остальном решение от 13.03.2006, постановление от 30.05.2006 по названному делу оставить без изменения.