Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 30 января 2007 г. N Ф03-А04/06-1/4599 Поскольку оснований для признания договора аренды нежилых помещений ничтожным не имеется, а для его государственной регистрации арендатором представлены регистрирующему органу все необходимые документы, заявление о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации и о понуждении регистрации договора аренды нежилых помещений удовлетворено (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 30 января 2007 г. N Ф03-А04/06-1/4599
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Кривошеин Ю.И. - представитель по доверенности б/н от 14.04.2006, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Надежда" на решение от 19.07.2006, постановление от 22.09.2006 по делу N А04-2757/06-9/316 Арбитражного суда Амурской области, по иску: Общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Надежда" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Амурской области, Тындинскому отделу Управления Федеральной регистрационной службы по Амурской области, 3-е лицо: Администрация г. Тынды, о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации и о понуждении регистрации договора аренды нежилых помещений.

Резолютивная часть постановления от 23.01.2007. Полный текст постановления изготовлен 30.01.2007.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ в заседании суда от 16.01.2007 объявлялся перерыв до 23.01.2007 до 14 часов.

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Надежда" (далее - ООО ТД "Надежда") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением к Тындинскому отделу Управления Федеральной регистрационной службы по Амурской области о признании незаконным решения государственного регистратора N 19-09/287 от 03.04.2006 об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений на 1 и 2 этажах, расположенных в жилом здании по адресу: г. Тында, ул. Фестивальная, 1, и обязании Тындинского отдела УФРС по Амурской области произвести регистрацию договора аренды N 092 от 01.01.2005 данных нежилых помещений.

Судом первой инстанции, по ходатайству заявителя, в качестве второго ответчика привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области.

Решением суда от 19.07.2006, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 22.09.2006, истцу в удовлетворении заявления о признании незаконным решения государственного регистратора - Тындинского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Амурской области об отказе ООО - ТД "Надежда" в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений на 1 и 2 этажах, расположенных по адресу: г. Тында, ул. Фестивальная, и обязании произвести регистрацию отказано, в отношение Тындинского отдела Управления Федеральной регистрационной службы, как не являющегося юридическим лицом, а потому надлежащим ответчиком, производство по делу прекращено.

Отказывая истцу в иске, суд сослался на отсутствие государственной регистрации права собственности на нежилые помещения арендодателя в нарушение ст. 13, п. 9 ст. 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а потому признал действие по отказу арендатору в госрегистрации договора аренды правомерным, соответствующим ст. 20 указанного закона.

Кроме того, суд признал договор аренды ничтожным, поскольку предметом аренды являются нежилые помещения, переведенные в таковые из жилых (в здании общежития) с нарушением установленного ст. 22, 23 Жилищного кодекса РФ порядка.

В кассационной жалобе ООО ТД "Надежда" просит решение от 19.07.2006, постановление от 22.09.2006 отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, заявление истца удовлетворить.

При этом, заявитель ссылается на неправильное толкование судом п. 9 ст. 12 ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусматривающей повторной регистрации прав на здание в связи с изменением его функционального назначения.

Оспаривая выводы суда о ничтожности договора, заявитель ссылается на нарушение судом норм АПК РФ, вышедшего за пределы заявленных требований, а также на произведенный перевод жилых помещений в нежилые в установленном законом порядке - в соответствии с решениями государственных органов власти Амурской области и органов местного самоуправления МО г. Тында.

Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области, надлежаще уведомленное о времени и месте судебного разбирательства, в рассмотрении кассационной жалобы не участвовало.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы жалобы, судебная коллегия Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов, находя их законными и обоснованными.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием города Тынды и ООО "Торговый дом "Надежда" 01.01.2005 был заключен договор аренды N 092 нежилых муниципальных помещений, расположенных на 1 (с N 1 по N 79) и 2 (с N 1 по N 61) этажах в жилом здании общежития по адресу: Амурская область, г. Тында, ул. Фестивальная, 1 общей площадью 2052, 8 кв.м., для использования под офис, магазины, сроком действия с 10.01.2005 на 10 лет с момента подписания договора, во исполнение которого по акту приема - передачи от 11.01.2005 помещения переданы арендодателем арендатору.

01.02.2006 ООО ТД "Надежда" обратилось в Тындинский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Амурской области с заявлением о регистрации указанного договора аренды нежилых помещений с приложением договора, дополнений к нему, технического паспорта от 21.04.2005.

Государственная регистрация договора аренды N 092 была приостановлена в связи с тем, что у арендодателя отсутствует зарегистрированное право собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом сделки, и в нарушение Постановления Губернатора Амурской области N 308 от 04.06.2004 ООО ТД "Надежда" не представлен акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию объекта после реконструкции в связи с переводом помещения из жилого в нежилое. Кроме того, Постановлением не допускается перевод помещений в нежилые, если они находятся в общежитиях, о чем 01.03.2006 в адрес ООО "ТД "Надежда" направлено уведомление N 19-09/192 о приостановлении государственной регистрации на срок до 3-х месяцев с предложением устранения указанных причин, препятствующих госрегистрации.

В устранение указанных недостатков, ООО ТД "Надежда" предоставило в регистрирующий орган решения органов государственной власти Амурской области и местного самоуправления г. Тында о переводе указанных помещений из жилых помещений в нежилые.

Решением госрегистратора Тындинского отдела Управления Федеральной регистрационной службы Амурской области от 13.04.2006 за N 19-0/312 в госрегистрации договора аренды заявителю отказано по основаниям, указанным в сообщении от 03.04.2006 N 19-9/287, а именно: в связи с отсутствием у муниципального образования зарегистрированного права на указанные в договоре нежилые помещения.

Как следует из обстоятельств дела и установлено судом, 24.11.2004-за муниципальным образованием г. Тында зарегистрировано право собственности на здание по ул. Фестивальная, 1 назначением жилое здание (общежитие) площадью 5075,2 кв.м. этажность 4, подземная этажность 1, кадастровый номер 28:06:01/202:0160:10:432:001:005419300.

Постановлением Губернатора Амурской области N 640 от 09.12.2004 на основании Решения межведомственной комиссии от 26.11.2004 жилые помещения 1-2 этажа площадью 2146,0 кв.м. расположенные по адресу: г. Тында, ул. Фестивальная, 1 переведены из жилых в нежилые. 21.04.2005 объект недвижимости (общежитие) проинвентаризирован в составе нежилых помещений 1-2 этажа, что подтверждается техническим паспортом.

Распоряжением Мэра г. Тынды N 781 от 29.12.2004 здание принято в муниципальную казну, предписано Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Тынды заключить договор аренды с ООО ТД "Надежда" на нежилые помещения 1 и 2 этажа по ул. Фестивальная, 1 с 1 января 2005 года сроком на 10 лет.

При указанных обстоятельствах перевод муниципальных жилых помещений в нежилые произведен фактически органом местного самоуправления с соблюдением требований ст. 22, 23 Жилищного кодекса РФ, поэтому вывод суда о том, что указанные помещения не могут быть предметом аренды, а следовательно о ничтожности договора аренды не соответствует указанному законодательству. Кроме того, такого основания нет и в решении об отказе в регистрации договора.

Вывод суда о том, что договор аренды заключен с нарушением ст. 608 ГК РФ, поскольку право собственности арендодателя на нежилые помещения не зарегистрировано в госреестре, не соответствует обстоятельствам дела и ч. 2 ст. 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку право собственности за арендодателем зарегистрировано на все здание.

Ссылка суда в обоснование отсутствия у собственника зарегистрированного права на нежилые помещения на п. 9 ст. 12 указанного закона о необходимости внесения записей в новые разделы госреестра в отношении нежилых помещений как вновь образованных объектов недвижимости, не может быть признана правомерной, поскольку указанной нормой не исключается возможность внесения таких записей при регистрации договора аренды, так как все необходимые документы, в том числе решения органов государственной и муниципальной власти о переводе помещений из жилых в нежилые, технический паспорт на них, арендатором были предъявлены в регистрирующий орган.

Поскольку оснований для признания договора аренды N 092 от 01.01.2005 нежилых помещений ничтожным не имеется, а для его государственной регистрации арендатором представлены регистрирующему органу все необходимые документы, то решение об отказе в его регистрации вынесено с нарушением ст.ст. 20, 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и п. 2 ст. 609 ГК РФ.

Поскольку судом не правильно применены нормы материального права к установленным обстоятельствам дела, которые привели к принятию незаконных судебных актов, последние подлежат отмене с вынесением решения об удовлетворении требований заявителя на основании п. 5 ст. 131 ГК РФ и ст. 198 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 19.07.2006, постановление от 22.09.2006 Арбитражного суда Амурской области по делу N А04-2757/06-9/316 отменить.

Признать решения государственного регистратора Тындинского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Амурской области за N 19-09/287 от 03.04.2006 и N 19-0/312 от 13.04.2006 об отказе ООО "Торговый дом "Надежда" в регистрации договора N 092 от 01.01.2005, и дополнений и изменений к нему от 10.01.2005, от 26.01.2005 аренды нежилых помещений 1 и 2 этажей общей площадью 2089, 1 кв.м. в здании по ул. Фестивальная, 1 в г. Тында незаконными, как не соответствующие ст.ст. 20, 26 ФЗ от 17.06.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. Дату ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует читать как "21.07.1997"

Обязать Тындинский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Амурской области зарегистрировать указанный договор аренды.

ООО "Торговый дом "Надежда" выдать справку на возврат из федерального бюджета оплаченной по кассационной жалобе государственной пошлины в сумме 1000 руб.