Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 30 июня 2008 г. N Ф03-А51/08-1/1860 Иск об изменении пункта договора аренды недвижимого имущества путем изменения суммы арендных платежей, указав, что в измененной сумме оплата за аренду недвижимого имущества должна производиться с определенной даты, удовлетворен, т.к. установленный договором размер арендной платы не покрывал затрат истца на содержание помещения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 30 июня 2008 г. N Ф03-А51/08-1/1860
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: общества с ограниченной ответственностью "Тимару Эссетс" - Леонов П.Г., представитель, рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Тимару Эссетс", общества с ограниченной ответственностью "Альянс" на решение от 13.12.2007, постановление от 14.03.2008 по делу N А51-6760/2007 28-174 Арбитражного суда Приморского края, по иску общества с ограниченной ответственностью "Тимару Эссетс" к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс" об изменении договора аренды.

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2008 года.

Общество с ограниченной ответственностью "Тимару Эссетс" обратилось в Арбитражный суд Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс" об изменении пункта 3.1 договора аренды недвижимого имущества от 16.08.2005 N 02-01408-002-Н-АР-4620-00, изменив сумму арендных платежей, указав, что в измененной сумме оплата за аренду недвижимого имущества должна производиться с 07.02.2007.

Решением от 13.12.2007 в удовлетворении исковых требований истцу отказано со ссылкой на отсутствие условий, по которым арендодатель вправе оставить вопрос об изменении договора в порядке пункта 2 статьи 451 ГК РФ.

Постановлением апелляционной инстанции от 06.03.2008 решение суда отменено, и исковые требования истца удовлетворены.

Законность судебных актов проверяется Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основании кассационных жалоб ООО "Тимару Эссетс" и ООО "Альянс".

ООО "Тимару Эссетс" считает, что апелляционная инстанция удовлетворила исковые требования не в полном заявленном истцом требовании, то есть не установила срок, с которого внесенное в договор изменение по арендной плате должно действовать.

ООО "Альянс" не согласен полностью с постановлением апелляционной инстанции, считает, что оно принято с нарушением норм материального права.

В дополнении к кассационной жалобе указывает, что основания, которые предусмотрены в статье 451 ГК РФ об изменении условий договора, отсутствуют.

Единственным основанием, по мнению ООО "Альянс", что является причиной изменения условий договора по арендной плате - это смена собственника имущества, но оно не может служить тем обстоятельством для изменения договора в силу статьи 617 ГК РФ.

Не согласно ООО "Альянс" с выводом апелляционной инстанции о возможности изменения условий договора (пункт 6.3) арендодателем в связи с изменением рыночной величины арендной платы, взяв за основу расчет истца, из которого установлено, что предусмотренная договором арендная плата не покрывала затрат арендодателя на содержание нежилого объекта.

Также ответчик считает, что суд при принятии постановления в нарушение статьи 431 ГК РФ разрешил спор без учета воли сторон по договору при его заключении в 2003 году до смены собственника муниципальных помещений, где в пункте 6.3 договора предусмотрено право арендодателя на возможность изменения условий договора, если изменяются нормативные ставки за сдачу в наем муниципального имущества,

Представитель ООО "Тимару Эссетс", присутствующий в заседании суда, поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и не согласился с кассационной жалобой ответчика.

Представители ООО "Альянс" в заседании суда не явились, несмотря на надлежащее извещение.

Телеграммой от 23.08.2008 ООО "Альянс" просил рассмотреть жалобу одновременно с жалобой, поданной ООО "Тимару Эссетс".

Из материалов дела следует, 16.08.2005 между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Альянс" (арендатор) заключен договор N 02-01408-002-Н-АР-4620-00 аренды недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 62,8 кв.м., расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Нейбута, 63а (далее - спорные помещения), для использования в целях "аптека" на срок с 01.08.2005 по 31.12.2009, зарегистрированный в установленном законом порядке.

Помещение передано арендатору 01.08.2005, о чем свидетельствует соответствующий акт приема-передачи.

Согласно пункту 3.1 договора аренды размер арендной платы составляет 8594 руб. 02 коп. без учета НДС.

На основании договора купли-продажи N 419-КП от 29.11.2006 спорные нежилые помещения проданы в собственность ООО "Тимару Эссетс".

Переход права собственности на указанные нежилые помещения к ООО "Тимару Эссетс" зарегистрирован 09.01.2007, о чем в ЕГРП сделана запись N 25-25-01/226/2006-26, выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 25-АА N 818298.

При этом в указанном свидетельстве в графе "существующие ограничения (обременения) права" указано ограничение в виде аренды.

ООО "Тимару Эссетс" неоднократно уведомляло ответчика о смене собственника арендуемых помещений и предлагало внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, размера и порядка внесения арендной платы, прилагая к письмам проект дополнительного соглашения к договору аренды.

Ввиду отказа ООО "Альянс" от внесения изменения в договор аренды, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, мотивировав тем, что отсутствуют условия о причинах изменения обстоятельств, так как в момент приобретения имущества истец знал или должен был знать о наличии обременения права собственности в виде арендных отношений на определенных условиях, в том числе и по размеру арендной платы. Судом не установлено наличие в совокупности указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ условий, необходимых для изменения договора в судебном порядке. С данным выводом суда первой инстанции суд апелляционной инстанции правомерно не согласился.

Пункт 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, предусматривает возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств, отмены льготы, отмены освобождения от арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением.

Согласно положениям пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут либо изменен по требованию заинтересованной стороны.

Из материалов дела следует, что ответчик по договору оплачивает арендную плату в размере 10140 руб. 94 коп., однако доказательств государственной регистрации изменения арендной платы в материалы дела не представлено, таким образом суд правомерно согласился с доводом ООО "Тимару Эссетс" о том, что арендная плата не менялась с 2003 года.

Следовательно, договор и статья 450 ГК РФ не ограничивают право арендодателя изменять арендную плату, кроме оснований, указанных в договоре и по иным основаниям.

Арендатор считает, что действительная воля сторон при согласовании пункта 6.3 договора аренды была направлена на возможность применения к ставке аренды муниципальных нормативных актов, регулирующих размер арендной платы за муниципальное недвижимое имущество в случае ее изменения во время действия договора.

Данный довод ООО "Альянс" противоречит смыслу пункта 6.3 договора, где предусмотрено безусловное право арендодателя изменять арендную плату по указанным в нем основаниям, перечень которых не ограничен.

В договоре не предусмотрено определение арендной платы в соответствии с ежегодной, установленной для аренды муниципального имущества.

При заключении договора первоначально арендодателем являлось муниципальное образование, которое в силу особенностей своего правового положения освобождалось от налога на имущество и бремя несения расходов по его содержанию, позволяло устанавливать ставки арендной платы ниже сложившихся на рынке аналогичных услуг.

Поскольку произошла замена арендодателя им после совершения сделки от 29.11.2006 по продаже недвижимого имущества арендодателем стало ООО "Тимару Эссетс", то есть коммерческая организация, деятельность которой направлена на получение прибыли, поэтому новый арендодатель правомерно предложил арендатору пересмотреть арендную плату в сторону увеличения, то есть с учетом себестоимости и окупаемости приобретенных нежилых помещений.

Суд, оценивая представленный ООО "Тимару Эссетс" расчет по арендной плате, что составило 58626 руб. в месяц, согласился с ним, так как он соответствует отчету об оценке рыночной величины арендной платы N 1745 от 18.05.2007, составленным специализированной оценочной организацией ООО "Индустрия-Сервис", где величина платы за аренду спорного имущества значительно выше.

Отчет независимым оценщиком составлен на основании Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1997 N 135-ФЗ, и он является документом, который суд вправе принимать к доказательствам в подтверждение итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки.

ГАРАНТ:

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. Дату Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ следует читать как "29.07.1998"

На основании изложенного апелляционная инстанция обоснованно пришла к выводу о правомерности заявленных истцом согласно статьям 450, 451 ГК РФ исковых требований, так как установленный договором размер арендной платы не покрывал затрат истца на содержание помещения.

Поэтому кассационная жалоба ООО "Альянс" удовлетворению не подлежит.

Что касается требований, изложенных в кассационной жалобе ООО "Тимару Эссетс" об установлении в договоре изменений по оплате за аренду имущества с конкретной даты, то есть 07.02.2007 следует признать обоснованными, поскольку в силу условий пункта 6.3 договора момент изменения размера оплаты за аренду определяется арендодателем.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

постановление апелляционной инстанции от 14.03.2008 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-6760/2007 28-174 изменить в части срока внесения изменений в пункт 3.1 договора.

Установить срок внесения изменений в пункт 3.1 договора с 07.02.2007.

В остальной части постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.

В удовлетворении кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Альянс" отказать.

Расходы по государственной пошлине по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Тимару Эссетс" возложить на общество с ограниченной ответственностью "Альянс".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альянс" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Тимару Эссетс" государственную пошлину 1000 рублей.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист в порядке статьи 319 АПК РФ.