Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 июля 2008 г. N Ф03-А04/08-1/2832 В иске о признании недействительным в силу ничтожности договора на обслуживание и долевое участие в расходах по содержанию и ремонту отказано, поскольку истец добровольно принял на себя обязательства по оплате коммунальных платежей и участии в расходах застройщика по содержанию объекта строительства (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 28 июля 2008 г. N Ф03-А04/08-1/2832
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Башуров В.Н. - индивидуальный предприниматель, Башурова И.В. - представитель по доверенности от 22.07.2008 N 5461, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Башурова В.Н. на решение от 29.02.2008 по делу N А04-3/08-11/1 Арбитражного суда Амурской области, по иску индивидуального предпринимателя Башурова В.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Россия" о признании договора недействительным.

Резолютивная часть постановления объявлена 22.07.2008. Полный текст постановления изготовлен 28.07.2008.

Индивидуальный предприниматель Башуров Виктор Николаевич обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Россия" о признании недействительным в силу ничтожности договора N 3 на обслуживание и долевое участие в расходах по содержанию и ремонту, заключенного 19.01.2005 между истцом и ООО "Россия", так как не являлся собственником имущества.

Решением суда от 29.02.2008 в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд исходил из того, что истец добровольно принял на себя обязательства по оплате коммунальных платежей и участии в расходах застройщика по содержанию объекта строительства.

В кассационной жалобе индивидуальный предприниматель Башуров В.Н. просит принятое по делу решение отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права (п. 1 ст. 164, ст.ст. 209, 210 ГК РФ, ч. 3 ст. 4 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Заявитель в обоснование доводов жалобы указывает на то, что заключенный до утверждения акта приемочной комиссии, то есть до приемки объекта в эксплуатацию, оспариваемый договор в соответствии со ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой в силу несоответствия требованиям закона и иных правовых актов. По мнению заявителя жалобы, не соответствует материалам дела вывод суда о том, что объект недвижимости - встроенное нежилое помещение (незавершенное строительство) не является предметом оспариваемого договора как объекта гражданских прав. Суд необоснованно не принял во внимание доводы истца о том, что он в период заключения указанного договора не являлся собственником или владельцем объекта недвижимости, поэтому не мог быть стороной оспариваемого договора. Истец также считает противоречащим представленным в дело доказательствам и закону вывод суда о том, что он, заключив договор, добровольно принял на себя обязательства по оплате коммунальных платежей и участии в расходах застройщика по содержанию объекта строительства пропорционально своей доле, поскольку в соответствии со ст. 209 ГК РФ участник строительства обязан нести расходы по содержанию помещения с момента подписания акта приема-передачи.

В судебном заседании кассационной инстанции истец и его представитель поддержали доводы жалобы, дав по ним пояснения.

ООО "Россия" в отзыве на кассационную жалобу выразило несогласие относительно ее доводов и, считая выводы суда соответствующими материалам дела и закону, просило оставить решение суда без изменения.

При этом пояснило, что решением суда от 20.12.2007, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2008, по делу N А04-7234/07-12/263 с индивидуального предпринимателя Башурова В.Н. в пользу ООО "Россия" взыскано 269852 руб. 28 коп., из которых 211231 руб. 44 коп. сумма основного долга по данному договору, 50000 руб. пеней за просрочку платежа, 8620 руб. 84 коп. расходы по уплате госпошлины.

По мнению ответчика, заключив спорный договор, стороны определились, что бремя содержания объекта возлагается на индивидуального предпринимателя Башурова В.Н. до момента государственной регистрации права собственности в связи с тем, что фактически на момент заключения договора на обслуживание помещение уже перешло во владение истца. Поскольку договор от 19.01.2005 регулирует отношения по предоставлению коммунальных и эксплуатационных услуг для эксплуатации законченного строительством объекта, государственная регистрация его не требуется. Истец частично оплатил коммунальные услуги и техобслуживание за январь, февраль, апрель 2005 года и ранее свою задолженность по оплате коммунальных услуг не оспаривал, что подтверждается его письмом от 21.06.2005.

Проверив доводы кассационной жалобы, заслушав мнения представителей сторон, суд кассационной инстанции не усматривает оснований, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, для отмены обжалуемого решения.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что правоотношения между сторонами возникли из договора на участие в долевом строительстве, заключенного 05.04.2002, в соответствии с которым истец (дольщик) обязался передать ответчику (застройщику) денежные средства на строительство торговой площади в размере 1000 кв.м. на 2 этаже жилого дома с торговым центром в 23 квартале г. Благовещенска, а застройщик обязался передать дольщику указанный объект.

Акт N 3 приемки законченного строительством объекта - торговые площади на 2 этаже в осях 1т-10 (магазин) в составе многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения с водопроводной насосной станцией и трансформаторной подстанцией, расположенного по адресу: г. Благовещенск, 23 квартал, подписан приемочной комиссией 17.01.2005 и утвержден постановлением мэра г. Благовещенска 11.03.2005.

Вышеназванный объект передан истцу согласно акту приема-передачи от 28.10.2005, государственная регистрация права собственности произведена 12.12.2005, что подтверждается свидетельством N 28АА054634.

Ранее, 19.01.2005 между сторонами был заключен договор N 3 на обслуживание и деловое участие в расходах по его содержанию и ремонту, предметом которого является обслуживание, содержание, ремонт и эксплуатация в пределах имеющихся прав и полномочий строением, находящимся в общей собственности, передача собственником помещения прав по управлению имуществом, находящимся в общей долевой (без права отчуждения этой доли) собственности. Целью договора является обеспечение надлежащего содержания и ремонта строения, его инженерного оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, обеспечение арендаторов, владельцев и собственников жилых и нежилых помещений строения жилищными, коммунальными и прочими услугами.

Считая названный договор недействительной (ничтожной) сделкой согласно ст. 168 ГК РФ, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском 09.01.2008.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд не признал обоснованными доводы индивидуального предпринимателя Башурова В.Н. об отсутствии у него зарегистрированного права собственности на объект как на основание недействительности (ничтожности) сделки от 19.01.2005 N 3, поскольку истец, заключив договор, добровольно принял на себя обязательства по оплате коммунальных платежей и участии в расходах застройщика по содержанию объекта строительства пропорционально своей доле в нем. Данный договор исполнялся сторонами в связи с чем суд правильно применил положения ст.ст. 209, 210 ГК РФ.

Дав толкование условиям оспариваемой сделки по правилам ст. 431 ГК РФ, суд установил, что при заключении договора стороны определились о бремени содержания объекта до момента государственной регистрации права собственности, поэтому отклоняются доводы жалобы о неприменении судом норм ст. 53 Градостроительного кодекса РФ, Закона об инвестиционной деятельности.

В этой связи и исходя из предмета договора от 19.01.2005 N 3 отклоняются доводы жалобы о неправильном применении судом требований ст. 131 ГК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, в связи с чем не имеется оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 29.02.2008 по делу N А04-3/08-11/1 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.