Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 сентября 2009 г. N Ф03-4380/2009 В удовлетворении заявления о признании незаконным отказа Управления зарегистрировать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка отказано, поскольку оспариваемый отказ ответчика не противоречит действующему законодательству РФ (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 7 сентября 2009 г. N Ф03-4380/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии: от ООО "Новый Дом": Иванова Е.С. - представитель по доверенности от 24.08.2009 б/н, рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю, общества с ограниченной ответственностью "Новый Дом" на решение от 22.01.2009, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2009 по делу N А51-11854/2008 Арбитражного суда Приморского края, по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Новый Дом" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю о признании незаконным отказа в государственной регистрации.

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2009 г. Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2009 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Новый Дом" (далее - ООО "Новый Дом") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю (далее - УФРС по Приморскому краю) о признании незаконным отказа Управления зарегистрировать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

Решением от 22.01.2009 в удовлетворении заявленного требования отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2009 решение оставлено без изменения.

На состоявшиеся судебные акты поданы две кассационные жалобы: от УФРС по Приморскому краю, от ООО "Новый Дом".

В жалобе УФРС по Приморскому краю просит изменить решение, постановление, исключив из их мотивировочных частей выводы о том, что государственная регистрация ипотеки в силу закона производится без соответствующего заявления и без оплаты государственной пошлины; погашение записи об ипотеке также производится без отдельного заявления при условии регистрации права собственности всеми участниками долевого строительства. Полагает, что погашение записи об ипотеке осуществляется в соответствии с разделом VI Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, то есть на основании либо совместного заявления залогодержателя и залогодателя о прекращении залога, либо заявления указанного владельца закладной, либо решения суда о прекращении ипотеки. В данном случае такое заявление должно быть подано застройщиком ООО "Новый Дом" с одним из дольщиков.

В кассационной жалобе ООО "Новый Дом" просит отменить состоявшиеся судебные акты как несоответствующие нормам права. Заявитель считает, что судом неверно применена статья 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), полагая, что с момента подписания передаточного акта обязательства застройщика считаются исполненными и после такой передачи вопрос залога, являющегося обеспечением исполнения обязательства, не может сохраняться, следовательно, последний в силу статьи 352 ГК РФ, пункта 8 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве прекращается. С учетом требований статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) приводит доводы о незаконности отказа УФРС по Приморскому краю в регистрации соглашения о расторжении договора.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Новый Дом" поддержал доводы, изложенные в жалобе. УФРС по Приморскому краю явку своего представителя в заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, при этом о месте и времени слушания дела извещено надлежащим образом.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа правовых оснований для их отмены не установил.

Как следует из материалов дела, ООО "Новый Дом" 14.04.2008 на регистрацию представлены документы о прекращении договора аренды земельного участка в связи с его расторжением.

УФРС по Приморскому краю в своем сообщении от 08.10.2008 N 01/078/2008-82 отказало в соответствующей регистрации, указав, что в соответствии с пунктом 1 статьи 13 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона на основании договора долевого участия в строительстве, заключенного между ООО "Новый Дом" и П.А. Седукиным.

Общество, считая, что данный отказ не соответствует действующему законодательству, поскольку объект долевого участия в строительстве передан дольщикам по акту приема-передачи, в связи с чем соответствующий залог согласно статье 352 ГК РФ прекращается, а также нарушает его право, предусмотренное пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, обязывает последнее нести дополнительные расходы по оплате арендных платежей, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При разрешении спора установлены следующие обстоятельства.

Так, между администрацией г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Новый Дом" (арендатор) заключен договор от 16.06.2004 N 04-001885-Ю-Д-1668, согласно которому арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 708 кв.м, кадастровый номер 25:28:040008:0168, находящийся в районе проспекта Океанский, 94 в г. Владивостоке, для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома, на срок с 16.06.2004 по 15.06.2019.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 19.07.2004.

На указанном земельном участке застройщиком - ООО "Новый Дом" велось строительство десятиэтажного жилого дома на условиях долевого участия в строительстве. Договоры долевого участия в строительстве, заключенные застройщиком - ООО "Новый Дом" с дольщиками, в том числе с П.А. Седукиным, зарегистрированы в УФРС по Приморскому краю, о чем сделана запись в ЕГРП. При этом в отношении указанного участка установлены ограничения в виде ипотеки, о чем внесена запись в ЕГРП согласно пункту 3 статьи 25.1 Закона о госрегистрации.

По окончании строительства на данный объект - жилой дом администрацией г. Владивостока выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU25304000-56/2007; застройщиком ООО "Новый Дом" с дольщиками оформлены акты приема-передачи объектов строительства (квартиры, нежилые помещения). Такие акты от 18.08.2007 N 22 ОП-94/10/06, N 34 ОП-94/10/06 оформлены, в том числе с дольщиком П.А. Седукиным.

Застройщик, считая свои обязательства по строительству жилого дома исполненными, заключил с Департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края соглашение от 27.12.2007 о расторжении договора аренды земельного участка от 16.06.2004 N 04-001885-Ю-Д-1668.

Отказ регистрирующего органа в регистрации указанного соглашения связан с наличием записи в ЕГРП о государственной регистрации ипотеки в отношении указанного земельного участка и неоформлением права собственности на нежилые помещения площадью 161,7 кв.м. одним из участников долевого строительства - П.А. Седукиным (сообщение об отказе от 08.10.2008 N 01/078/2008-82).

По настоящему делу спорным является вопрос о прекращении записи об ипотеке при наличии незарегистрированных прав одного из дольщиков, при условии передачи ему объекта строительства.

Согласно пункту 3 статьи 25.1 Закона о госрегистрации при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Таким законом является ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", пунктом 1 статьи 13 которого определено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, является, в том числе право на земельный участок. Как указано выше, по настоящему делу регистрирующим органом соответствующая запись об обременении договора аренды земельного участка произведена. Как правомерно указано судом, государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины (статья 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пункт 26 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 (далее - Инструкция N 213).

В соответствии с абзацем 2 пункта 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 (зарегистрировано в Минюсте РФ 23.06.2005 N 6749) (далее - Инструкция), запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников на объекты долевого строительства.

Как указано выше, статьей 16 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о госрегистрации, основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Исходя из указанного, вывод судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для прекращения ипотеки права аренды земельного участка с учетом установленных обстоятельств, а именно отсутствия проведения государственной регистрации права собственности в отношении всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства на момент подачи заявления о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 16.06.2004 N 04-001885-Ю-Д-1668, является правильным.

При этом суды первой и апелляционной инстанций с учетом вышеприведенного законодательства правомерно указали, что запись об ипотеке земельного участка погашается только после регистрации соответствующего права собственности последнего участника долевого строительства, поскольку такая регистрации является единственным доказательством существования зарегистрированного права и является основанием для прекращения записи права аренды земельного участка.

Указанный судом апелляционной инстанции порядок погашения такой записи не связан с предметом настоящего спора, вместе с тем не привел к принятию неправильного судебного акта. Приведенные в кассационной жалобе УФРС по Приморскому краю доводы связаны с юридической трактовкой положений действующего законодательства, поэтому в рамках настоящего спора подлежат отклонению.

При изложенном основания для удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 22.01.2009, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2009 по делу N А51-11854/2008 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.