Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 23 июня 2022 г. по делу N 8Г-7365/2022[88-13118/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Косарева И.Э, судей Брянского В.Ю, Ивановой Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Завального Игоря Леонидовича к Администрации города Симферополя, ООО "Предприятие София", Министерству жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым о признании недействительными декларации о начале выполнения строительных работ и договора аренды земельного участка, по кассационным жалобам ООО "Предприятие София" и администрации города Симферополя Республики Крым на решение Киевского районного суда г. Симферополя от 24 августа 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 30 ноября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Косарева И.Э, судебная коллеги

установила:

Истец обратился к ответчикам с иском о признании недействительными декларации о начале выполнения строительных работ и договора аренды земельного участка, заключенного с ООО "Предприятие София".

Требования мотивированы тем, что истцу принадлежит земельный участок, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: "адрес", смежный земельный участок, площадью "данные изъяты" кв.м, находится в аренде у ООО "Предприятие София".

На данном земельном участке расположено нежилое здание парикмахерской. Также ООО "Предприятие София" является пользователем земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м, по адресу: "адрес", на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, на котором расположен объект незавершенного строительства площадью "данные изъяты" кв.м.

Однако, по мнению истца, ответчик в нарушение действующего порядка землепользования и градостроительных правил при предоставлении недостоверных сведений, получил правоустанавливающие документы в отношении нового строительства объекта недвижимости в непосредственной близости к принадлежащему ему участку, что затрагивает его права, как смежного землевладельца.

Истец просил признать недействительными декларацию о начале выполнения строительных работ от ДД.ММ.ГГГГ относительно строительства здания бытового обслуживания по адресу: "адрес" и договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: "адрес", заключенный между Администрацией г. Симферополя и ООО "Предприятие София".

Завальный И.Л. указывал, что фактически основанием к возведению нового объекта недвижимости явился договор аренды земельного участка, заключенный ответчиком с Администрацией города для целей эксплуатации уже имеющегося строения парикмахерской, а не для возведения нового объекта строительства. Также указал, что Госкомрегистром Республики Крым был установлен факт внесения заведомо ложных сведений относительно расположения на земельном участке, выделяемом ответчику - ООО "Предприятие София", объекта незавершенного строительства, тогда как такового на участке в действительности, не располагалось. Кроме прочего истец ссылался и на ничтожность заключенного договора аренды для целей строительства нового объекта недвижимости, поскольку таковой был заключен в обход действующего порядка, установленного земельным законодательством.

ООО "Предприятие София" просило иск отклонить ввиду того, что возведение нового объекта недвижимости происходит с учетом действительной и полученной в установленном действующим правовым регулированием порядке необходимой разрешительной документацией. Также указывало на отсутствие подлежащего судебной защите какого-либо самостоятельного права истца в части заявленных требований об оспаривании договора аренды смежного земельного участка.

Представитель Администрации города Симферополь против удовлетворения иска возражал.

Представитель Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым также просила в удовлетворении иска отказать в части, касающейся оспаривания зарегистрированной декларации о строительстве нового объекта недвижимости, поскольку указанное действие было совершено в полном соответствии с действующим правовым регулированием. В частности указывала, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленный в качестве документа, удостоверяющего право застройщика в отношении земельного участка, не запрещал арендатору производить новое строительство. Также указала, что с учетом площади объекта недвижимости, целевого назначения, экспертиза проектной документации, как и последующий надзор, не требовались.

Решением Киевского районного суда города Симферополя Республики Крым от 24 августа 2021 года исковые требования были удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 30 ноября 2021 года решение районного суда от 24 августа 2021 года оставлено без изменения с отклонением жалоб ответчиков.

В кассационных жалобах администрация города Симферополя Республики Крым и ООО "Предприятие София" ставят вопрос об отмене вступивших в законную силу судебных постановлений, направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции со ссылкой на нарушение судами норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов своей жалобы администрация "адрес" Республики Крым указывает, что при заключении договора аренды не были нарушены правила землепользования, земельный участок имел вид разрешенного использования, в том числе и для бытового обслуживания, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства (16%), право собственности на который зарегистрировано за арендатором и не оспорено. Оснований для отказа в заключении договора аренды у администрации города Симферополя не имелось.

В обоснование доводов жалобы ООО "Предприятие София" ссылается на то, что договор аренды безоговорочно предусматривал право арендатора на застройку земельного участка согласно его целевому назначению с разрешения арендодателя на основании разрешения на строительство, таким образом, ограничений и запретов в этой части арендодатель никогда не вводил. Следовательно, вышеизложенное однозначно опровергает выводы суда о том, что договором не предусматривалось право арендатора на застройку участка.

Кроме того, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ и градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) от ДД.ММ.ГГГГ не являлись предметом спора, а потому суд первой инстанции, утверждая о ничтожности иного договора аренды и ГПЗУ вышел за пределы оснований и предмета иска.

Судами были проигнорировали зарегистрированные права ООО "Предприятие София" в ЕГРН на объект от ДД.ММ.ГГГГ, что предшествовало заключению спорного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Также заявитель обращает внимание суда кассационной инстанции на тот факт, что основанием прекращения действия декларации является не любая недостоверность сведений, содержащихся в ней, а данный факт недостоверности должен быть установлен документально с указанием на несоответствие тех или иных документов требованиям законодательства, действовавшего на дату ее регистрации. Истцом подобных доказательств не приведено.

В письменных возражениях на кассационные жалобы истец Завальный И.Л. против их доводов возражает, полагает их основанными на неверном толковании правовых норм и подмене понятий, направленных на переоценку доказательств и установленных фактических обстоятельств дела. В удовлетворении кассационных жалоб просит отказать, обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились. Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании ч.5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и письменных возражений на них, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно ст.379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанции при рассмотрении указанного дела.

Как установлено судами и следует из материалов дела, право собственности на домовладение, расположенное по адресу: "адрес", было зарегистрировано на "данные изъяты" долю за истцом, "данные изъяты" доли за ООО "Предприятие София".

Определением Киевского районного суда г. Симферополя от 12 июля 2002 года утверждено заключенное между Завальным И.Л. и ООО "Предприятие София" мировое соглашение, согласно которому был определен порядок пользования земельным участком и разделено домовладение.

В пользование Завального И.Л. на "данные изъяты" долю был определен земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м и "данные изъяты" часть второго земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м, а всего "данные изъяты" кв.м.

В пользование ООО "Предприятие София" были выделены земельные участки площадью "данные изъяты" кв.м, "данные изъяты" кв.м, и "данные изъяты" часть иного земельного участка, площадью "данные изъяты" кв.м, а всего "данные изъяты" кв.м.

При разделе домовладения в пользование Завального И.Л. на "данные изъяты" долю в жилом доме лит. "А" выделен ряд помещений, включая пристройку лит. "А1", подвал п/А1 с входом, тамбур лит. "а1" с крыльцом, уборную лит. "И", что составило от общей стоимости домовладения "данные изъяты" долей.

ООО "Предприятие София" в пользование были выделены оставшиеся помещения, а также пристройка лит. А2, 2 крыльцо к лит. А2. Данные помещения изначально имели статус нежилых помещений, приобретенных в порядке приватизации муниципального имущества.

В дальнейшем Завальный И.Л. зарегистрировал право собственности на земельный участок с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, а также на домовладение площадью "данные изъяты" кв.м и котельную площадью "данные изъяты" кв.м, расположенные на земельном участке.

Муниципальное образование зарегистрировало за собой право собственности на смежный земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, с отметкой о наличии зарегистрированного договора аренды указанного земельного участка в пользу ООО "Предприятие София" сроком до ДД.ММ.ГГГГ на основании договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ.

Все земельные участки являются смежными.

На земельном участке с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м ООО "Предприятие София" до заключения договора аренды ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировало за собой право собственности на объект незавершенного строительства (готовность 16%).

Ранее, ДД.ММ.ГГГГ между Администраций города Симферополя и ООО "Предприятие София" был заключен договор аренды земельного участка для обслуживания парикмахерской, сроком до ДД.ММ.ГГГГ, площадью "данные изъяты" на ("данные изъяты" га и "данные изъяты" га).

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией города Симферополя и ООО "Предприятие София" заключен договор аренды N земельного участка, площадью "данные изъяты" кв.м, обремененный сервитутом на право беспрепятственного прохода, проезда в пользу истца (5 кв.м). Договор аренды был заключен для целей обслуживания и эксплуатации парикмахерской сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ был выдан государственный план земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, подготовленный на основании заявления ООО "Предприятие София".

ДД.ММ.ГГГГ Службой государственного строительного надзора Республики Крым зарегистрирована декларация о начале выполнения строительных работ N N относительно строительства здания бытового обслуживания по адресу: "адрес", заказчик ООО "Предприятие София", основание - ГПЗУ от ДД.ММ.ГГГГ и договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией города Симферополь и ООО "Предприятие София" был заключен договор аренды N земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м с кадастровым номером N, обремененного сервитутом на право беспрепятственного прохода, проезда (5 кв.м). Договор был заключен для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства, сроком на три года.

В обоснование своих доводов об оспаривании декларации и договора аренды истец указывал, что ДД.ММ.ГГГГ Государственным земельным надзором Госкомрегистра Республики Крым по результатам административного обследования земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м с кадастровым номером N, путем его фактического осмотра, было установлено, что указанный земельный участок по периметру частично огорожен забором, и какие-либо объекты капитального строительства, указанные в декларации об объекте недвижимости отсутствуют.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что в декларации об объекте недвижимости, приложенной к заявлению о предоставлении государственной услуги содержатся недостоверные сведения о наличии объекта недвижимости, что кадастровый инженер внес заведомо ложные сведения в технический план здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N, и на момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке отсутствовали объекты незавершенного строительства, а само по себе освоение ответчиком земельного участка, заключение договоров на проектные работы, проектирование и получение государственного плана земельного участка не является основанием для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов.

Однако такие выводы судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит ошибочными, основанными на неверном определении значимых обстоятельств по делу и не соответствующими исследовавшимися судами материалам дела, что привело к неправильному применению норм материального и процессуального права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (ст.136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).

Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела (пункт 6 постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 года N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству").

В силу действующего процессуального законодательства, именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Обосновывая свои требования о признании недействительным договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, истец указывал, что спорный земельный участок не мог быть предоставлен ответчику в целях завершения строительства, сделка была совершена в обход закона с противоправной целью. Однако, оспаривая цель предоставления земельного участка, истцом не указывается какое именно его право нарушено и как оно будет восстановлено при избранном способе защиты, доказательств того, что заключенным договором аренды затрагиваются права истца (в т.ч. и в части имеющегося сервитута) в материалы дела не представлено.

Судом первой инстанции данные обстоятельства не устанавливались и не оценивались.

Суды первой и апелляционной инстанций, признавая договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, исходили из того, что данный договор не мог быть заключен без проведения торгов, а ООО "Предприятие София" при заключении указанного договора указало недостоверные сведения о наличии на испрашиваемом земельном участке принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости.

Кассационный суд полагает данные выводы ошибочными, поскольку судами не было учтено, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр (п.2 ст.8.1 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН произведена регистрация права собственности ООО "Предприятие София" на объект незавершенного строительства, готовность 16%, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес". Основанием регистрации прав являлись договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и декларация о начале выполнения строительных работ N от ДД.ММ.ГГГГ.

Ни право собственности на указанный объект, ни запись о регистрации права ООО "Предприятие София" не оспорены, тогда как они уже имели место по состоянию на момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Предприятие София" и Администрацией был заключен договор, предметом которого являлись два земельных участка площадью "данные изъяты" га и "данные изъяты" га по адресу: "адрес", с целевым назначением: для обслуживания и эксплуатации парикмахерской, срок действия договора 10 лет, до ДД.ММ.ГГГГ.

В дальнейшем, в порядке переоформления существующих прав между ООО "Предприятие София" и Администрацией был заключен договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", с существующим ограничением и отягощением: сервитут на право беспрепятственного прохода, проезда, площадью "данные изъяты" кв.м, участок предоставлен с видом разрешенного использования - бытовое обслуживание, категория земель: земли населенных пунктов.

Условиями данного договора (пункты 4.3.2 и 4.1.12), вопреки доводам истца, арендодатель фактически выражает согласие на реконструкцию существующих и строительство новых объектов после соответствующей разработки проектной документации, ее утверждения и получения разрешения на строительство или реконструкцию в установленном порядке.

Судом первой инстанции не была дана должная оценка вышеуказанным обстоятельствам в совокупности с иными представленными доказательствами и применительно к доводам истца о нарушении его прав действиями ответчиков.

При удовлетворении требования о признании недействительной декларации о начале выполнения строительных работ от ДД.ММ.ГГГГ, суд первой инстанции указал, что, подавая декларацию, общество не предоставило каких-либо документов, свидетельствующих о выполнении согласованных договором условий начала нового строительства. Положенный в основу градостроительный план земельного участка содержит противоречивые сведения относительно основного вида разрешенного использования такового (бытовое обслуживание), при том, что в соответствующей зоне застройки расположения земельного участка не допускается установление такого вида разрешенного использования в качестве основного.

При этом судами не принято во внимание, что пунктами 4.1.12 и 4.3.2 договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, представленного с целью регистрации декларации о начале выполнения строительных работ, арендодатель выражал свое согласие на реконструкцию существующих и строительство новых объектов после соответствующей разработки проектной документации, ее утверждения и получения разрешения на строительство или реконструкцию, что было сделано обществом.

Представленный договор на момент регистрации являлся действующим и предусматривал право общества на строительство объекта капитального строительства "здания бытового обслуживания", на который в установленном порядке ранее уже был оформлен разрешительный документ, дающий право на выполнение строительных работ.

ГПЗУ N N, подготовленным на основании обращения общества по земельному участку с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, предусматривалось, что земельный участок располагается в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1), в которой допускалось размещение объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду, а также объектов социального коммунально-бытового назначения и иных объектов в случаях предусмотренных ст.16 Временных правил землепользования и застройки территории МО городской округ Симферополь, утвержденных решением 42-1 сессии Симферопольского городского совета 1-го созыва от 28 апреля 2016 года N733, который предусматривал и такой вид разрешенного использования как "бытовое обслуживание", аналогичное разрешенному виду использования земельного участка предусмотренному договором аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, тогда как суд первой инстанции при рассмотрении дела руководствовался Правилами землепользования и застройки, действовавшими на момент рассмотрение дела.

Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 01 сентября 2014 года N540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", действовавшему на момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, вид разрешенного использования "бытовое обслуживание" подразумевал размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро).

Таким образом, судом первой инстанции при рассмотрении дела при исследовании и оценке обстоятельств дела, имеющих существенное значение для его разрешения, их надлежащей оценки не дано.

Суд апелляционной инстанции вопреки требованиям ч.1 ст. 327 ГПК РФ о повторном рассмотрении дела в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса, предполагающем проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию, данные ошибки суда первой инстанции также не выявил и не устранил.

С учетом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 30 ноября 2021 года подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеприведенное, установить все имеющие значение для разрешения дела обстоятельства, дать оценку доводам сторон и представленными доказательствам, при необходимости предложить сторонам представить дополнительные доказательства, привести в судебном акте анализ и оценку представленных доказательств, установить все юридически значимые для дела обстоятельства, и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям сторон нормами материального права с соблюдением требований процессуального закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Киевского районного суда г. Симферополя от 24 августа 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 30 ноября 2021 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий:

Судьи: