Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 21 апреля 2022 г. по делу N 8Г-5432/2022[88-6813/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Кислиденко Е.А.

судей Ивановой Т.В, Харитонова А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ермаковой Анны Александровны к Обществу с ограниченной ответственностью "КСАР-СЕРВИС" о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств (N 2-1767/2021)

по кассационной жалобе представителя Ермаковой Анны Александровны по доверенности Ермакова Олега Александровича на решение Головинского районного суда города Москвы от 12 мая 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 октября 2021 года.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции Кислиденко Е.А, объяснения представителя Ермаковой А.А. по доверенности Ермакова О.А, поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Ермакова А.А, обратившись в суд с иском, просила признать недействительным пункт 3.2 договора участия в долевом строительстве N N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между нею и ООО "КСАР-СЕРВИС", не порождающим правовых последствий; в счет соразмерного уменьшения цены договора обязать ответчика уплатить денежные средства в размере 124 270 руб.; взыскать компенсацию морального вреда в сумме 20 000 руб, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно - 95 687, 9 руб.; взыскать неустойку за нарушение сроков добровольного удовлетворения требований потребителя с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического удовлетворения требований из расчета 1% в день от суммы 124 270 руб. и штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом потребителю.

Решением Головинского районного суда города Москвы от 12 мая 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 октября 2021 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе представитель истца Ермаковой А.А. просит отменить оспариваемые судебные акты как незаконные и необоснованные, принять по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, в судебное заседание не явились, руководствуясь ч. 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, поступившие письменные возражения, проверив по правилам статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, судебная коллегия находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно положениям статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 17 "О применении судами процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции", правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права определяется кассационным судом общей юрисдикции исходя из оснований для отмены или изменения судебных постановлений, установленных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушение или неправильное применение норм материального права (часть 1 и 2 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) означает, что судебные инстанции в ходе предшествующего разбирательства дела сделали неправильный вывод о правоотношениях сторон, дали неправильную юридическую квалификацию спорных отношений и обстоятельств дела, неправильно определили закон, подлежащий применению, или неправильно его истолковали.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права, которое привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений (часть 3 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) является основанием для их отмены или изменения судом кассационной инстанции только в том случае, если без устранения этих нарушений невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя. К таким нарушениям могут относиться: нарушение принципов состязательности и равноправия сторон, несоблюдение требований об оценке доказательств и т.п.

Такие существенные нарушения норм материального и процессуального права были допущены судом первой и апелляционной инстанций при разрешении настоящего спора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "КСАР-СЕРВИС" и Ермаковой А.А. заключен договор участия в долевом строительстве N N, в соответствии с которым застройщик взял на себя обязательство передать участнику долевого строительства апартаменты, а именно гостиничный номер с условным номером N в корпусе N N, этаж N расчетная площадь N кв.м, с площадью частей помещения: комната N кв.м, прихожая N кв.м, санузел N кв.м. Согласно пункту N цена договора (взнос участника в долевое строительство) составляет 4 700 330 руб.

Согласно пункту N договора указанная цена договора не подлежит изменению в случаях изменения (уменьшения/увеличения) расчетной площади апартаментов.

Суд первой инстанции, разрешая спор по существу, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, указав, что не установлены обстоятельства, предусмотренные статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве основания для признания части договора недействительным, поскольку положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не содержат императивных норм, которые бы запрещали сторонам договора долевого участия самостоятельно устанавливать цену договора и порядок её определения, учитывая, что цена договора определена без привязки к стоимости 1 кв.м площади.

Суд апелляционной инстанции, проверяя законность и обоснованность решения суда первой инстанции по апелляционной жалобе Ермаковой А.А. согласился с выводами нижестоящего суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Между тем с принятыми судебными постановлениями судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции согласиться не может по следующим основаниям.

Частью 2 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Совокупность обстоятельств, имеющих значение для дела, определяется судом исходя из норм материального права, подлежащих применению, с учетом основания иска, доводов и возражений сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 названного выше Федерального закона договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. п. 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 часть 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Обращаясь в суд с требованием о признании пункта договора участия в долевом строительстве недействительным, Ермакова А.А. последовательно указывала, что согласно акту приема-передачи апартамента от ДД.ММ.ГГГГ площадь объекта долевого строительства составила N кв.м, что на N кв.м меньше расчетной площади, согласованной сторонами в договоре, а условие договора долевого участия в строительстве N N, не предполагающее обязанности застройщика возвратить участнику денежные средства в случае изменения площади объекта долевого строительства (пункты 3.2) ничтожно (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 16 Закона о защите прав потребителей) со стороны застройщика имеет место факт нарушения прав истца как потребителя.

При разрешении спора по существу суды обеих инстанций, с учетом фактически установленных обстоятельств дела и норм действующего законодательства, отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, не приняли во внимание, что определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, не влекущие за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства при заключении договора сторонами не согласованы, передачу участнику объекта долевого строительства построенного (созданного) застройщиком с отступлениями от условий договора, доказанность материалами дела факта нарушения со стороны застройщика прав участника как потребителя.

В силу части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

По смыслу указанной нормы права при рассмотрении спора суд, не ограничиваясь установлением лишь формальных оснований применения закона, должен исследовать и оценить реальные обстоятельства дела.

Оспариваемые судебные постановления вышеуказанным требованиям закона не отвечают, поскольку приняты с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможна защита нарушенных прав и законных интересов Ермаковой А.А.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила:

решение Головинского районного суда города Москвы от 12 мая 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 октября 2021 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда.

Председательствующий

Судьи