Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 февраля 2010 г. N Ф03-7965/2009 по делу N A51-2198/2009 В удовлетворении иска о взыскании с общества задолженности по арендной плате по договору аренды, процентов, пени отказано, поскольку у ответчика не возникло обязанности по перечислению арендной платы, т.к. имущество, являющееся объектом аренды, было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующим условиям договора аренды, что не позволило его использовать по назначению (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 11 февраля 2010 г. N Ф03-7965/2009
по делу N A51-2198/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: ООО "НМЦ - Оазис" - Чихунов М.Н., представитель по доверенности от 20.07.2009 б/н; рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новый медицинский центр - Оазис", на решение от 22.06.2009, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2009 по делу N А51-2198/2009 Арбитражного суда Приморского края, по иску общества с ограниченной ответственностью "Новый медицинский центр - Оазис", к открытому акционерному обществу "Российский Сельскохозяйственный банк", третье лицо: Румянцев А.В. о взыскании 2240742 руб.

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2010 г. Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2010 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Новый медицинский центр - Оазис" (далее - ООО "НМЦ - Оазис", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к открытому акционерному обществу "Российский Сельскохозяйственный банк" (далее - ОАО "Россельхозбанк", банк) о взыскании 2240742 руб., в том числе 1519000 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 02.07.2007 N 109 за период с 01.11.2007 по 31.05.2008, 168 826 руб. процентов за период с 01.11.2007 по 31.05.2008, 55291 руб. пени за период с 01.06.2008 по 10.06.2009 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Румянцев Александр Васильевич.

Решением суда от 22.06.2009, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2009, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что у ответчика не возникло обязанности по перечислению арендной платы, поскольку имущество, являющееся объектом аренды, было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующим условиям договора аренды, что не позволило его использовать по назначению. Кроме того, суды признали договор незаключенным.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "НМЦ - Оазис" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, предлагает принять решение об удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя жалобы, поддержанному его представителем в судебном заседании, вывод судов о незаключенности договора аренды не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Ответчик и третье лицо извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако участия своих представителей в судебном заседании не обеспечили.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, заслушав мнение представителя истца, проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими оставлению без изменения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО "НМЦ - Оазис" (арендодатель N 1), Румянцевым Александром Васильевичем (арендодатель N 2) и ОАО "Россельхозбанк" (арендатор) 02.07.2007 заключен договор аренды нежилого помещения N 109, по условиям которого арендодатели передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение общей площадью 217 кв.м., расположенное на первом этаже в здании по адресу: Приморский край, г.Артем, ул.Партизанская, 2. На момент заключения договора здание общественно-делового центра как объект незавершенного строительства готовностью 59% принадлежало арендодателю N 1 и арендодателю N 2 на праве общей долевой собственности с долями 1/3 и 2/3 соответственно.

Согласно пункту 2.1 договора арендуемое помещение будет использоваться арендатором для осуществления банковской деятельности дополнительного офиса Приморского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк".

В пункте 2.5.5 договора арендодатели гарантировали техническую исправность арендуемого помещения, позволяющую использовать его в соответствии с условиями договора.

Разделом 4 договора определено, что ежемесячная арендная плата составляет 217000 руб., при этом в счет арендной платы за первые три месяца принимается стоимость неотделимых улучшений и капитального ремонта арендуемого помещения в сумме 651000 руб., которые будут произведены арендатором. Получателем доходов от сдачи помещения в аренду выступает арендодатель N 1.

В соответствии с актом приема - передачи от 02.07.2007 спорное помещение передано во временное владение и пользование арендатору для осуществления им банковской деятельности: размещение дополнительного офиса Приморского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк".

Согласно актам от 10.09.2007 и 12.09.2007, подписанным представителями арендатора и арендодателя N 1, в связи с выпадением дождевых осадков на стенах и потолочном перекрытии в арендуемом помещении образовались многочисленные влажные пятна и грибковые образования.

ОАО "Россельхозбанк" неоднократно обращалось к ООО "НМЦ - Оазис" с указанием на невозможность использования помещения по назначению и просило сообщить сроки ввода в эксплуатацию здания, в котором расположено арендуемое помещение.

Письмом от 15.02.2008 N 5-4/496 Департамент градостроительства Приморского края сообщил банку о том, что ООО "НМЦ Оазис" привлечено к административной ответственности за самовольную эксплуатацию объекта капитального строительства без полученного в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Поскольку банком не исполнены обязательства по оплате арендной платы за период с 01.11.2007 по 31.05.2008, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 4.9. договора предусмотрено, что в случае невозможности для арендатора использовать арендуемое имущество по назначению по любой причине, за исключением прямой вины арендатора и обстоятельств непреодолимой силы, арендная плата за все время вынужденной невозможности использовать арендуемое помещение не начисляется.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, помещение, являющееся объектом аренды, было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, что подтвержденные актами от 10.09.2007, 12.09.2007, составленными в присутствии директора ООО "НМЦ - Оазис".

Несмотря на неоднократные обращения ответчика к истцу о необходимости устранить недостатки сданного в аренду имущества, таких действий со стороны арендодателя не последовало.

Учитывая, что спорное помещение расположено в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном порядке, арбитражные суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что данные обстоятельства препятствовали банку использовать спорное помещение по назначению, а именно: для осуществления банковской деятельности.

При таких обстоятельствах суды правомерно исходя из условий договора аренда сочли, что у банка не возникло оснований для уплаты арендной платы, поскольку невозможность использования арендуемого помещения была обусловлена не виной арендатора либо обстоятельствами непреодолимой силы, а иными причинами, в том числе: отсутствием ввода здания в эксплуатацию.

Вместе с тем довод заявителя жалобы об отсутствии у суда оснований для признания договора аренды незаключенным признается обоснованным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В качестве объекта аренды в договоре аренды от 02.07.2007 N 109, указано помещение общей площадью 217 кв.м., расположенное на первом этаже в здании по адресу: Приморский край, г.Артем, ул.Партизанская, 2 (инвентарный номер 05:405:002:0000011370, Литер А, кадастровый (условный) номер здания 25-25-06/033/2006-307), что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

То обстоятельство, что на момент заключения договора здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о том, что предмет договора не согласован.

Учитывая, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое, в силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает после регистрации в установленном законом порядке, а статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, суды пришли к ошибочному выводу о том, что помещение, расположенное в здании не введенном в эксплуатацию в установленном порядке, не могло быть объектом аренды.

При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для признания договора аренды незаключенным.

Несмотря на то, что вывод судов о незаключенности договора аренды является ошибочным, это не привело к принятию арбитражными судами неправильных судебных актов.

С учетом изложенного у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, постановил:

Решение от 22.06.2009, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2009 по делу N А51-2198/2009 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.