Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 сентября 2010 г. N Ф03-6440/2010 по делу N А51-75/2010 В удовлетворении заявления о признании незаконным отказа администрации в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного имущества и обязании обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, направить в адрес предпринимателя проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге отказано в связи с необоснованностью заявленных требований (извлечение) (отменено)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 27 сентября 2010 г. N Ф03-6440/2010
по делу N А51-75/2010
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 мая 2011 г. N 15125/10 настоящее постановление отменено

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа при участии от истца: Зайцев И.А. - индивидуальный предприниматель; Выборов М.К. - представитель по доверенности б/н от 13.01.2009; Лысенко Ю.И.- представитель по доверенности б/н от 16.02.2010 от ответчика: Константинов К.А. - главный специалист по доверенности от 13.09.2010 N 135 рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зайцева Ивана Александровича на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2010 по делу N А51-75/2010 Арбитражного суда Приморского края, по заявлению индивидуального предпринимателя Зайцева Ивана Александровича к администрации Артемовского городского округа о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного имущества.

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2010 г. Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2010 г.

Индивидуальный предприниматель Зайцев Иван Александрович (далее - предприниматель, ИП Зайцев И.А.) обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании незаконным отказа администрации Артемовского городского округа (далее - Администрация) в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного имущества общей площадью 804,4 кв.м., расположенного в г. Артеме по ул. Дзержинского, 10А: одноэтажного здания (Литер Б, мастерские) площадью 147,70 кв.м. с пристройкой (литер б), одноэтажного здания (Литер В, гараж) площадью 206,00 кв.м., одноэтажного здания (Литер Е, склад) площадью 233,50 кв.м., одноэтажного здания (Литер Ж, склад) площадью 217,20 кв.м., оформленного распоряжением от 09.10.2009 N 448-ра, в части утверждения протокола заседания постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества Артемовского городского округа от 28.09.2009 N 17 и обязании Администрацию выполнить следующие действия: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в двухмесячный срок с даты вступления в силу решения суда по данному делу; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке; направить в адрес предпринимателя проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Исковые требования мотивированы тем, что Зайцев И.А., являясь субъектом малого предпринимательства, как арендатор указанного имущества на основании договора аренды от 24.11.2004 N 161 имеет преимущественное право на его приобретение в собственность, предоставленное на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Решением постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества, оформленного протоколом от 28.09.2009 N 14, ИП Зайцеву И.А. отказано в реализации преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, поскольку его площадь превышает установленные Законом Приморского края от 23.09.2008 N 304-КЗ "Об установлении срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в собственности Приморского края или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества и об установлении значения площади арендуемого имущества в целях применения преимущественного права" (далее - Закон Приморского края от 23.09.2008 N 304-КЗ) предельные значения площади.

Решением от 28.04.2010 заявленные ИП Зайцевым И.А. требования удовлетворены, отказ Администрации в предоставлении преимущественного права выкупа признан незаконным.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2010 решение от 28.04.2010 отменено, в удовлетворении заявленных ИП Зайцевым И.А. требований отказано.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит его отменить в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Отмечает, что глава 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не предусматривает такого объекта гражданских прав как "имущественный комплекс"; в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" под "имущественным комплексом" понимается "имущественный комплекс унитарного предприятия". Кроме того, по мнению заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции не привел мотивов, основанных на нормах права, о неделимости арендуемого недвижимого имущества.

В судебном заседании ИП Зайцев И.А. и его представители поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав по ним пояснения.

Администрация в отзыве и ее представитель в судебном заседании кассационной инстанции выразили несогласие с приведенными доводами кассационной жалобы.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в заседании суда 08.09.2010 объявлялся перерыв до 14 часов 30 минут 14.09.2010, о чем сделано объявление на официальном сайте суда в сети Интернет.

Проверив законность постановления от 08.07.2010, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для его отмены, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 24.11.2004 между Комитетом по управлению имуществом администрации города Артема (арендодатель) и ИП Зайцевым И.А. (арендатор) заключен договор аренды N 161, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование имущественный комплекс, общей площадью 1039, 5 кв.м., согласно приложению. Передаваемый по договору аренды имущественный комплекс включает в себя следующие объекты: одноэтажное отдельно стоящее нежилое здание (склад, литер Ж) площадью 217,2 кв.м.; одноэтажное пристроенное нежилое здание (склад, литер Е) площадью 233,5 кв.м.; одноэтажное отдельно стоящее нежилое здание (мастерские, литер Б) с пристройкой, лит.б площадью 147,7 кв.м.; одноэтажное отдельно стоящее нежилое здание (административное, литер А) площадью 235,10 кв.м., одноэтажное отдельно стоящее нежилое здание (гараж, литер В) площадью 206 кв.м.

Срок договора аренды определен с 23.10.2004 по 22.10.2009 (п.1.2 договора).

24.08.2009 ИП Зайцев И.А. обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого имущества общей площадью 804,40 кв.м. с соответствующим земельным участком на условиях предоставления рассрочки в оплате сроком на 5 лет.

Решением постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества администрации Артемовского городского округа, оформленным протоколом N 17 от 28.09.2009 и утвержденным распоряжением администрации Артемовского городского округа N 448-ра от 09.10.2009, ИП Зайцеву И.А. отказано в предоставлении преимущественного права на приобретение указанного арендованного имущества.

Не согласившись с отказом, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные предпринимателем требования и признавая незаконным отказ Администрации в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного имущества общей площадью 804,4 кв.м., исходил из того, что все здания, переданные предпринимателю по договору аренды от 24.11.2004 N 161, существуют как обособленные объекты, не обладают признаками единого имущественного комплекса и могут быть реализованы как самостоятельные объекты либо разделены, с учетом пункта 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо от 05.11.2009 N 134).

Апелляционный суд, отменяя решение от 28.04.2010 и отказывая ИП Зайцеву И.А. в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение части арендуемого недвижимого имущества, исходил из того, что заявитель не отвечает критериям, установленным Законом N 159-ФЗ, Законом Приморского края от 17.09.2008 N 304-КЗ.

Данный вывод апелляционного суда признается кассационной инстанцией правильным, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Такое преимущественное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, указанных в данной норме права, в числе которых условие о том, что площадь арендуемых помещений не превышает установленных законами субъектов Российской Федерации предельных значений площади.

Законом Приморского края от 23.09.2008 N 304-КЗ предельное значение площади арендуемого недвижимого имущества, учитываемой при решении вопроса о наличии у субъекта малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность, установлено в размере не более 1000 кв.м.

Между тем апелляционный суд установил, что арендуемый предпринимателем объект недвижимости не соответствует этому критерию.

Как правильно указал апелляционный суд, реализация предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность в порядке положений Закона N 159-ФЗ непосредственно связана со сложившимися у него договорными арендными отношениями, в частности, с тем, как объект аренды определен в договоре.

Апелляционный суд установил, что объектом договора аренды от 24.11.2004 N 161 является имущественный комплекс общей площадью 1039, 5 кв.м., а не несколько объектов недвижимости, как это ошибочно указано судом первой инстанции. При этом, несмотря на то, что объекты, вошедшие в состав арендуемого комплекса, самостоятельны, апелляционным судом обоснованно учтено, что при заключении договора аренды волеизъявление собственника было направлено на передачу их в аренду, а воля заявителя (арендатора) на принятие их во временное владение и пользование как единого имущественного комплекса. Доказательств внесения изменений в договор аренды в части площади сдаваемого в аренду имущества и его статуса как имущественного комплекса лицами, участвующими в деле, не представлено.

Такое поведение сторон при заключении договора аренды согласуется с положениями статьи 421 ГК РФ о свободе договора и статьи 209 ГК РФ, согласно которой собственник имущества вправе распоряжаться им своей волей и в своем интересе.

Поскольку действующее законодательство не исключает возможности волеизъявления собственника на формирование имущественного комплекса из ряда принадлежащих ему юридически самостоятельных объектов, довод заявителя о том, что такой объект не может рассматриваться как оборотоспособный, поскольку не предусмотрен главой 6 ГК РФ, отклоняется.

Установив, что арендуемый предпринимателем по договору аренды имущественный комплекс превышает предельное значение площади (1000 кв.м.), установленное Законом Приморского края от 23.09.2008 N 304-КЗ, апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии у заявителя преимущественного права на его приобретение в собственность.

Обстоятельства того, что объектом договора аренды от 24.11.2004 N 161 является именно имущественный комплекс, а не ряд обособленных объектов, правомерности поведения арендодателя по формированию и предоставлению этих объектов как единого комплекса, установлены при разрешении дел NN А51-3567/2009, А51-16010/2009 Арбитражного суда Приморского края, в которых участвовали те же лица. Поэтому данные обстоятельства правомерно признаны апелляционным судом имеющими преюдициальное значение для настоящего спора в силу статьи 69 АПК РФ.

В связи с изложенным кассационная инстанция отклоняет довод заявителя жалобы о том, что предметом аренды являются самостоятельные отдельно стоящие здания.

Доводы заявителя о наличии у него права на приобретение в собственность части арендуемого объекта кассационной инстанцией не принимаются, поскольку такая возможность не предусмотрена статьей 3 Закона N 159-ФЗ, что также подтверждено приведенными выше судебными актами по делам NN А51-3567/2009, А51-16010/2009.

Ссылка заявителя жалобы в этой связи на пункт 12 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 отклоняется, поскольку данные в нем разъяснения распространяются на случаи, когда предметом аренды выступают несколько объектов недвижимости, тогда как предметом договора аренды от 24.11.2004 N 161 является имущественный комплекс.

Его же ссылка в обоснование довода о возможности выкупа части арендуемого объекта на пункт 8 Информационного письма N 134 также подлежит отклонению как основанная на неправильном толковании указанного разъяснения, из которого не следует возможность выкупа части арендуемого имущества.

С учетом изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судом кассационной инстанции не установлено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены постановления апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, постановил:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2010 по делу N А51-75/2010 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.