Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 октября 2010 г. N Ф03-6960/2010 по делу N А37-42/2010 Результаты торгов в форме аукциона по продаже нежилого двухэтажного помещения - теплой стоянки на 25 автомашин, имеющего силу договора купли-продажи, следует признать недействительными. В части применения последствий недействительности сделки в порядке гражданского законодательству дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд для выяснения вопроса о фактическом исполнении сторонами сделки (извлечение) (отменено)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 4 октября 2010 г. N Ф03-6960/2010
по делу N А37-42/2010
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 мая 2011 г. N 16402/10 настоящее постановление отменено

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Н.С.Иванова, прокурор, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу прокурора Магаданской области на решение от 05.04.2010, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2010 по делу N А37-42/2010 Арбитражного суда Магаданской области, по иску прокурора Магаданской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Магаданской области, обществу с ограниченной ответственностью "МДСК", третьи лица: Управление Федеральной службы судебных приставов по Магаданской области, Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы N 1 по Магаданской области, Комитет по управлению государственным имуществом по Магаданской области, открытое акционерное общество "Магаданмост", о признании недействительными торгов, договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки.

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2010 г. Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2010 г.

Прокурор Магаданской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Магаданской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Магаданской области (далее - ТУ Росимущества по Магаданской области), обществу с ограниченной ответственностью "МДСК" (далее - ООО "МДСК") о признании недействительными результатов торгов в форме аукциона по продаже нежилого двухэтажного здания - теплой стоянки на 25 автомашин общей площадью 1459,9 кв.м, расположенной по адресу: г. Магадан, ул. Снежная, д.20, строение 8, проведенных 07.12.2009 ТУ Росимущества по Магаданской области и оформленных протоколом N 2/3/503 от 07.12.2009 о результатах торгов по продаже недвижимого имущества, имеющего силу договора купли-продажи; применить последствия недействительности сделки, обязав ТУ Росимущества по Магаданской области и ООО "МДСК" возвратить друг другу все полученное по вышеуказанному договору (с учетом изменения требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Управление Федеральной службы судебных приставов по Магаданской области, Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы N 1 по Магаданской области, Комитет по управлению государственным имуществом по Магаданской области, открытое акционерное общество "Магаданмост".

Решением от 05.04.2010, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2010, в удовлетворении иска отказано по мотиву отсутствия правовых оснований.

В кассационной жалобе прокурор просит судебные акты отменить и удовлетворить исковые требования.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит доводы о том, что при проведении торгов имели место нарушения требований законодательства, в частности, было реализовано имущество должника в отсутствие у него зарегистрированного в установленном порядке права собственности. Также он сослался на нарушение судом процессуальных норм.

В судебном заседании кассационной инстанции прокурор поддержал доводы жалобы в полном объеме, дав по ним пояснения.

ООО "МДСК" доводы жалобы отклонило по мотивам, изложенным в отзыве.

В отзывах на кассационную жалобу ТУ Росимущества в Магаданской области и Управление Федеральной службы судебных приставов по Магаданской области просили обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу прокурора без удовлетворения, а также рассмотреть дело в отсутствие своих представителей.

При этом указано на то, что 22.04.2010 Управлением Федеральной регистрационной службы по Магаданской области и ЧАО произведена регистрация объектов недвижимости, то есть до рассмотрения дела в суде апелляционной и кассационной инстанции.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, но участия в судебном заседании не приняли, отзывы на кассационную жалобу не представили.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к выводу об отмене решения и постановления исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела, в рамках сводного исполнительного производства N 44/2/225/8/2007/2009-С судебным приставом-исполнителем в мае 2009 года произведен арест ряда объектов имущества ОГУП "Магаданмост", в том числе двухэтажного здания теплой стоянки на 25 автомашин общей площадью 1459,9 кв.м, расположенной по адресу: г. Магадан, ул. Снежная, д.20, строение 8.

После проведения ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" оценки имущества ОГУП "Магаданмост", в том числе здания автостоянки, в результате которой определена ее рыночная стоимость в 815380 руб., спорное имущество на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 26.10.2009 передано на реализацию путем проведения торгов в ТУ Росимущества по Магаданской области как имущество ОАО "Магаданмост".

ТУ Росимущества по Магаданской области 07.12.2009 проведены торги в форме аукциона. Согласно протоколу от 07.12.2009 N 2/3/503 по результатам проведенных торгов победителем признано ООО "МДСК", предложившее большую цену, а именно - 971769 руб. 89 коп.

По результатам торгов 07.12.2009 с ООО "МДСК" заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить двухэтажное помещение - теплая стоянка на 25 автомашин общей площадью 1459,9 кв.м, расположенной по адресу: г.Магадан, ул. Снежная, д.20, строение 8, оформленный протоколом N 2/3/503.

ООО "МДСК" обязательство по оплате приобретаемого имущества исполнено в полном объеме, что подтверждено платежными поручениями.

Стоянка на 25 автомашин, общей площадью 1459,9 кв.м передана покупателю по акту приема-передачи от 21.12.2009 после ее полной оплаты. Переход права собственности покупателю не зарегистрирован в установленном порядке.

Ссылаясь на допущенные нарушения при проведении торгов: неизвещение судебным приставом-исполнителем взыскателя и учредителя о произведенных исполнительных действиях (наложении ареста, описи имущества), непринятие мер к замене выбывшей стороны исполнительного производства (ОГУП "Магаданмост") и установлению состава имущества, переданного в собственность, а также передачу на реализацию имущества в отсутствие государственной регистрации права собственности должника - ОАО "Магаданмост", прокурор обратился с настоящим иском в арбитражный суд в порядке статьи 52 АПК РФ, статьи 449 ГК РФ.

Продажа с торгов имущества, не принадлежащего должнику на праве собственности или ином вещном праве, влечет признание торгов недействительными в силу закона (статьи 131, 168, 447, 449 ГК РФ, часть 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

При рассмотрении спора, суд, оценивая указанные прокурором нарушения на предмет их существенности и влияния на результаты торгов, исходил из положений пункта 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражным судом дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства".

Установив отсутствие государственной регистрации права собственности у ОАО "Магаданмост" на спорное имущество, арбитражные суды обеих инстанций не приняли данное обстоятельство во внимание, сославшись на законность приватизации обществом этого объекта; на отсутствие в отношении его каких-либо притязаний третьих лиц; на отсутствие денежных средств для осуществления регистрации.

Вместе с тем, данное обстоятельство, на которое указывалось прокурором, судом отклонено ошибочно, без учета норм пункта 2 статьи 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и рекомендаций судебной практики, изложенных в пункте 12 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101.

Согласно указанным разъяснениям отсутствие государственной регистрации права собственности должника на объект недвижимости само по себе не является основанием для признания недействительным заключенного по итогам публичных торгов договора купли-продажи, если такое право возникло до момента вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как установлено судом из представленных в дело документов, здание автостоянки было приобретено ОАО "Магаданмост" в процессе приватизации государственного имущества ОГУП "Магаданмост" в декабре 2008 года по распоряжению КУГИ по Магаданской области от 31.12.2008 N 677, то есть после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и, следовательно, право распоряжаться полученным им во владение имуществом у общества возникает с момента государственной регистрации в ЕГРП согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ и статей 2 и 6 ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.1997.

Отсутствие зарегистрированного права собственности должника на реализуемое имущество является достаточным основанием для признания арбитражным судом торгов (протокол от 07.12.2009) и заключенного по их результатам договора купли-продажи, оформленного протоколом от 07.12.2009 N 2/3/503, недействительными.

При этом законность приватизации, отсутствие спора в отношении имущества, а также необходимых обществу для государственной регистрации денежных средств не влияют на такую оценку.

Поскольку решение и постановление приняты судом с неправильным применением норм материального права, они подлежат отмене.

С учетом изложенного, результаты торгов в форме аукциона по продаже нежилого двухэтажного помещения - теплой стоянки на 25 автомашин общей площадью 1459,9 кв. м в г. Магадане, ул. Снежная, д. 20, строение 8, проведенных 07.12.2009 ТУ Росимущества по Магаданской области и оформленных протоколом N 2/3/503 от 07.12.2009, имеющего силу договора купли-продажи, следует признать недействительными.

В части применения последствий недействительности сделки в порядке статьи 167 ГК РФ дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Магаданской области для выяснения вопроса о фактическом исполнении сторонами сделки.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 05.04.2010, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2010 по делу N А37-42/2010 Арбитражного суда Магаданской области отменить.

Признать недействительными результаты торгов в форме аукциона по продаже нежилого двухэтажного здания тепловой стоянки на 25 автомашин общей площадью 1459,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Магадан, ул.Снежная, д.20, строение 8, проведенных 07.12.209 и оформленных протоколом N 2/3/503 от 07.12.2009, в остальной части дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.