Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 декабря 2010 г. N Ф03-7871/2009 по делу N А73-4160/2009 (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии индивидуального предпринимателя Синицына Игоря Эдуардовича, от общества с ограниченной ответственностью "Комсомольский-на-Амуре лесозавод": В.М.Панов, главный инженер, доверенность от 20.09.2010 N 7; И.П.Ан, представитель, доверенность б/н от 21.09.2009, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010 по делу N А73-4160/2009 Арбитражного суда Хабаровского края, по иску индивидуального предпринимателя Синицына Игоря Эдуардовича к обществу с ограниченной ответственностью "Комсомольский-на-Амуре лесозавод", третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области, о признании права собственности.

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2010 г. Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2010 г.

В судебном заседании 29.11.2010 объявлялся перерыв в порядке статьи 163 АПК РФ до 16 час. 10 мин. 06.12.2010.

Индивидуальный предприниматель Синицын Игорь Эдуардович (далее - ИП И.Э.Синицын, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" (далее - ООО "Комсомольский-на-Амуре лесозавод", общество) о признании права собственности на недвижимое имущество - нежилое помещение цеха ДОЦ-1 (малярное отделение), литер С, инв. N 5415, этажность 1, общей площадью 1461,10 кв.м, расположенное по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Лесозаводская, д. 4 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ, л.д. 103, т. 1).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области.

Решением арбитражного суда от 21.07.2009 (с учетом определения об исправлении опечатки от 29.07.2009), оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2009, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Федерального арбитражного суда

Дальневосточного округа от 26.01.2010 эти судебные акты отменены как принятые с неправильным применением норм материального права, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Решением арбитражного суда от 26.04.2010 в иске отказано.

При этом арбитражный суд исходил из отсутствия правовых оснований для возникновения у предпринимателя права собственности на спорный объект недвижимости, указав на то, что заявленный истцом в качестве такого основания договор от 01.12.2005 аренды нежилого помещения с правом выкупа следует считать незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации (ст. ст. 433 (п. 3), 651 (п. 2) ГК РФ), не влекущим в силу статьи 425 (п. 1) ГК РФ правовых последствий.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010 решение арбитражного суда от 26.04.2010 изменено в мотивировочной части, в удовлетворении исковых требований отказано в связи с тем, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права.

При этом апелляционный суд признал ошибочным вывод арбитражного суда о том, что договор от 01.12.2005 является незаключенным, установив что выкупная цена имущества внесена предпринимателем до истечения срока действия договора. Кроме того, апелляционный суд, установив, что истец в порядке части 1 статьи 49 АПК РФ изменил предмет первоначально заявленных требований - об обязании общества осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорное имущество на требование о признании за предпринимателем права собственности на это имущество, указал на наличие у ИП И.Э.Синицына права на обращение вновь в арбитражный суд с таким иском.

В кассационной жалобе ООО "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" просит изменить постановление апелляционного суда от 11.08.2010, исключить из мотивировочной части постановления вывод о том, что договор аренды недвижимости с правом выкупа, подписанный ООО "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" и ИП Синицыным И.Э. 01.12.2005, является заключенным и вывод о том, что изменение предмета иска не лишает права на обращение в суд с требованием, которое в ходе рассмотрения дела было изменено.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что вывод апелляционного суда о том, что договор аренды недвижимости от 01.12.2005 не нуждается в государственной регистрации, противоречит правовой позиции, изложенной в пункте 13 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним" (далее - Информационное письмо от 16.02.2001 N 59) и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.01.2009 N 11680/08 (далее - Постановление от 27.01.2009 N 11680/08). Кроме того, оспаривая вывод апелляционного суда о том, что договор аренды недвижимости от 01.12.2005 является заключенным, ссылается на отсутствие в нем данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ), а также на отсутствие поэтажного плана цеха ДОЦ-1 как приложения к договору аренды части здания цеха ДОЦ-1 от 01.12.2005 (ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Оспаривая вывод апелляционного суда о наличии у предпринимателя права на обращение вновь в арбитражный суд с исковым требованием, которое он изменил в порядке части 1 статьи 49 АПК РФ до принятия по делу решения, общество ссылается на противоречие его требованиям пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

В дополнениях к кассационной жалобе заявитель указал на то, что вывод апелляционного суда о том, что договор аренды недвижимости от 01.12.2005 следует считать заключенным, противоречит статьям 554, 609 (п. 3),624 ГК РФ и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 15,09.2010 N ВАС-10219/10, так как часть здания ДОЦ-1 площадью 1460,1 кв.м (предмет договора аренды с последующим выкупом от 01.12.2005) не является самостоятельным объектом недвижимости. Кроме того, заявитель, ссылаясь на противоречие этого договора пункту 3 статьи 421 ГК РФ, считает его ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ).

В отзыве на кассационную жалобу ИП И.Э.Синицын выразил несогласие с изложенными в ней доводами. Считает обжалуемое постановление апелляционного суда законным и обоснованным, согласующимся с правовой позицией, изложенной в постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.12.2008 N Ф03-5247/2008, а также в постановлении Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.09.2003 N А11-7321/2002-К1-5/304/19-1. При этом указал на наличие в Арбитражном суде Хабаровского края его иска, заявленного в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

В судебном заседании кассационной инстанции представители общества и ИП И.Э.Синицын поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе (с учетом дополнений) и в отзыве на нее соответственно, дав по ним пояснения.

Проверив законность обжалуемого постановления апелляционного суда с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для его изменения, предусмотренных в статье 288 АПК РФ.

Как установили суды в соответствии с материалами дела, между ООО "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" (арендодатель) и ИП И.Э.Синицыным (арендатор) заключен договор от 01.12.2005 аренды нежилого помещения, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в арендное пользование часть нежилого помещения, принадлежащего арендодателю на праве собственности - цех ДОЦ-1 (малярное, станочное отделение), инв. N 5415, литер Б, этажность 1, общей площадью 1460,10 кв.м, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Лесозаводская, д. 4; с правом последующего выкупа.

Арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении одного года с момента вступления договора в силу или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Выкупная цена помещения составляет 1000000 руб. (п. п. 1.2, 1.3 договора).

Пунктом 3.1 договора установлено, что стоимость арендной платы составляет 83333 руб. в месяц, которая засчитывается в счет погашения выкупной цены.

Согласно пункту 5.1 договора срок действия договора устанавливается с 01.12.2005 по 01.12.2006.

ИП И.Э.Синицын, полагая, что им арендодателю до истечения срока действия договора оплачена выкупная цена за арендованное имущество и тем самым приобретено на него право собственности, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 1 статьи 551 ГК РФ также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Кроме того, пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу этой нормы права соответствующее требование должно быть предъявлено одной из сторон по сделке к другой имеющейся стороне, уклоняющейся от выполнения своих обязанностей, основанных на этой сделке и связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество.

В этой связи апелляционный суд, установив, что указанное требование не является предметом данного судебного разбирательства, отказал в иске ввиду того, что истцом выбран неправильный способ защиты нарушенного права.

При этом апелляционный суд указал на то, что предприниматель не лишен возможности обратиться в арбитражный суд с иском в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

Довод заявителя жалобы, касающийся этого вывода суда, отклоняется в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом, до принятия по делу решения истец изменил предмет первоначально заявленного иска - об обязании общества осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорное имущество (л.д. 103 т. 1).

Таким образом, истец реализовал право, предоставленное ему частью 1 статьи 49 АПК РФ, то есть право на изменение предмета иска.

Доказательства того, что истец заявил отказ от указанного требования, то есть реализовал право, предоставленное иной нормой права - частью 2 статьи 49 АПК РФ, и арбитражный суд на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ прекратил производство по делу, отсутствуют.

В этой связи несостоятелен довод общества об отсутствии у предпринимателя права на обращение в арбитражный суд с иском в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

Не нашли подтверждение в кассационной инстанции доводы общества, послужившие основанием для отказа в удовлетворении иска арбитражным судом первой инстанции, о том, что договор от 01.12.2005 следует считать незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации.

Считая ошибочным этот вывод арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), что имело место в данном случае, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Из положений статей 550 и 551 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (ст. ст. 609 (п.3), 624 ГК РФ).

Кроме того, согласно пункту 1.2 договора арендованное имущество переходит в собственность арендатора при условии внесения им всей обусловленной договором выкупной цены, в том числе и до истечения срока действия договора.

Установлено и не оспаривается сторонами то, что обязательства по договору выполнены до истечения срока его действия (ранее годичного срока).

Так, по состоянию на 02.10.2006 истец внес выкупную стоимость арендуемого имущества в полном объеме, в связи с чем сторонами со ссылкой на пункт 1.2 договора был составлен акт приема-передачи арендуемого имущества предпринимателю в собственность.

В этой связи апелляционный суд, установив факт исполнения сторонами обязательств до истечения установленного договором годичного срока его действия, пришел к правильному выводу о том, что требование законодательства о государственной регистрации договора аренды в силу статьи 609 ГК РФ не относится к договору от 01.12.2005, прекратившему свое действие (ст. 408 ГК РФ).

Указанный вывод апелляционного суда соответствует сложившейся в Федеральном арбитражном суде Дальневосточного округа практике по данному вопросу, нашедшей отражение в постановлении кассационной инстанции от 13.07.2009 по делу N А73-7940/2007-17 Арбитражного суда Хабаровского края. Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2009 отказано в передаче этого дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

С учетом изложенного, отклоняются доводы заявителя жалобы о противоречии этого вывода пункту 13 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 и Постановлению от 27.01.2009 N 11680/08, в которых не идет речь о выплате выкупной цены до истечения годичного срока действия договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа.

Ссылка заявителя жалобы на противоречие данного вывода апелляционного суда сформировавшейся практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не подтверждена соответствующими допустимыми доказательствами (постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).

Доводы заявителя жалобы о том, что договор от 01.12.2005 следует считать незаключенным ввиду того, что предмет договора индивидуально не определен, а также о ничтожности этого договора как несоответствующего статье 421 (п. 3) ГК РФ, не принимаются во внимание кассационной инстанцией исходя из положений статьи 286 АПК РФ, поскольку в оспариваемом постановлении апелляционного суда как и в решении суда от 26.04.2010 отсутствуют выводы относительно оценки этого договора на предмет его соответствия пункту 3 статьи 607 ГК РФ, а также пункту 3 статьи 421 ГК РФ. В удовлетворении иска апелляционным судом отказано ввиду того, что истец избрал неправильный способ защиты нарушенного права.

При таких обстоятельствах основания для изменения мотивировочной части обжалуемого постановления у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010 по делу N А73-4160/2009 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.