Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 31 января 2011 г. N Ф03-9310/2010 по делу N А59-1654/2010 (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ответчиков: Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска: О.Н. Бородина, главный специалист юридического отдела, доверенность N 2-Д от 11.01.2011; администрации г. Южно-Сахалинска: О.Н. Бородина, главный специалист юридического отдела, доверенность N 014-33 от 13.01.2011, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, администрации г. Южно-Сахалинска на решение от 23.06.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2010 по делу N А59-1654/2010 Арбитражного суда Сахалинской области, по заявлению индивидуального предпринимателя Аксенович Валерия Игнатовича к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, администрации г. Южно-Сахалинска о признании незаконным решения, обязании совершить действия.

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2011 года. Полный текст постановления изготовлен 31 января 2011 г.

Индивидуальный предприниматель Аксенович Валерий Игнатович (далее - ИП Аксенович В.И., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением о признании незаконным решения Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (далее - Департамент), администрации г. Южно-Сахалинска (далее - администрация) об отказе в разделении земельного участка, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, во втором микрорайоне, по восточной стороне ул. Ленина, примыкающего с юга к жилому дому N 217, с кадастровым номером 65:01:07 03 001:0033, общей площадью 215 кв.м, изложенного в письме от 14.01.2010 N 128-014/07, об обязании Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска разделить земельный участок, расположенный по указанному адресу на два земельных участка: 200 кв.м и 15 кв.м, об обязании администрации города Южно-Сахалинска предоставить в собственность за плату земельный участок площадью в 200 кв.м, находящийся под зданием кафе, расположенным по адресу: г. Южно-Сахалинск, во втором микрорайоне, по восточной стороне ул. Ленина, примыкающем с юга к жилому дому N 217.

Решением суда от 23.06.2010, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2010, заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал незаконным решение Департамента об отказе в разделе земельного участка и обязал Департамент согласовать схему разделения земельного участка. В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе Департамент просит судебные акты в части удовлетворенных требований отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование жалобы заявители приводят доводы о том, что здание кафе, принадлежащее ИП Аксеновичу В.И., не является самостоятельным объектом недвижимости, занимаемый им участок входит в участок, подлежащий передаче в общую собственность собственников помещений многоквартирного дома. Кроме того, разделение земельного участка площадью 215 кв.м. на участки площадью 200 и 15 кв.м нецелесообразно и приведет к изменению назначения земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу ИП Аксенович В.И. приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить судебные акты без изменения.

В суде кассационной инстанции представитель Департамента и администрации настаивала на удовлетворении кассационной жалобы и дала по ней пояснения.

ИП Аксенович В.И., надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечил.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене в части.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 18.02.1998 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г.Южно-Сахалинска и гражданином Аксенович В.И. заключен договор аренды спорного земельного участка ( с учетом дополнительного соглашения от 10.11.2006).

13.09.2007 Аксенович В.И. обратился в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату в связи с расположением на данном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего арендатору на праве собственности.

Письмом Департамента за N 10047-014/019 от 27.10.2008 в передаче в собственность земельного участка отказано на том основании, что часть земельного участка находится в границах красной линии, в связи с чем не подлежит приватизации.

25.12.2008 Аксенович В.И. обратился в Департамент с заявлением о разделении земельного участка с приложением плана границ земельного участка, согласно которому предлагается разделить земельный участок, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, во втором микрорайоне, по восточной стороне ул. Ленина, примыкающего с юга к жилому дому N 217, с кадастровым номером 65:01:07 03 001:0033, общей площадью 215 кв.м на два земельных участка площадью 200 кв.м. и 15 кв.м с границей раздела по красной линии.

Письмами от 09.04.2009 и от 07.09.2009 Аксенович В.И. обращался к Департаменту с просьбами о разделении земельного участка площадью 215 кв.м, и последующей продаже участка площадью 200 кв.м.

В ответ на указанные письма Департамент сообщил Аксенович В.И., что решение вопроса о разделении земельного участка не состоится до урегулирования разногласий по арендной плате.

24.11.2009г. Аксенович В.И. обратился в Департамент с просьбой о разделении земельных участков, указав, что спор по арендным платежам урегулирован.

Письмом от 14.01.2010 N 128-014/07 Департамент сообщил об отказе в разделении земельного участка, указав, что граница раздела участка проходит по крыльцу объекта недвижимости.

Ссылаясь на то, что решение об отказе в разделении земельного участка и бездействие по предоставлению части участка в собственность не соответствуют действующему законодательству и нарушают его права и законные интересы, Аксенович В.И. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявление в части признания незаконными действий Департамента по отказу в разделении земельного участка, суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что раздел спорного земельного участка соответствует положениям статей 11.2, 11.4 Земельного кодекса РФ и восстанавливает право арендатора "на определение судьбы земельных участков".

В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и должностных лиц незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Согласно пункту 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ в месячный срок со дня поступления заявления о приобретении прав на земельный участок исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Установив при рассмотрении дела, что об отказе в предоставлении земельного участка в собственность ИП Аксенович В.И. узнал из письма Департамента от 27.10.2008, факт своевременного получения которого он не отрицает, а обратился в суд в 2010 году, суды правомерно отказали в удовлетворении требований ИП Аксенович В.И. о возложении обязанности по передаче земельного участка в собственность.

В то же время, рассматривая требования ИП Аксенокич В.И. о разделе земельного участка, суды не учли следующего.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются, в том числе при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

При этом, необходимым условием для приобретения права является образование земельного участка как самостоятельного объекта недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 11.9 Земельного кодекса РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Из имеющихся в деле схем земельного участка и обжалуемого ответа Департамента от 14.01.2010 следует, что в результате раздела земельного участка его граница пройдет по крыльцу принадлежащего ИП Аксенович В.И. здания. При этом часть крыльца окажется в пределах участка площадью 200 кв.м, а другая часть в пределах участка 15 кв.м.

Нахождение одного неделимого объекта недвижимости одновременно на двух земельных участках, образованных путем разделения одного земельного участка, противоречит смыслу действующего земельного законодательства.

Кроме того, образованный в результате раздела земельный участок площадью 15 кв.м частично занят крыльцом принадлежащего ИП Аксенович В.И. кафе, в связи с чем его самостоятельное использование как объекта земельных правоотношений может быть затруднено.

Судами обеих инстанций, несмотря на то, что на факт прохождения границы земельного участка непосредственно по неделимому объекту недвижимости указано в обжалуемом ответе Департамента, оценки указанным обстоятельствам не дано.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ площадь земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В соответствии с пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Судами не исследован вопрос о том, будет ли граница образованного при разделе земельного участка проходить непосредственно по стене принадлежащего ИП Игнатович В.И. объекта недвижимости и будет ли соответствовать участок площадью 200 кв.м указанным нормам Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Пунктом 4 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ установлено, что при разделении земельного участка на несколько земельных участков, размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.

Судами не исследован вопрос о том, соответствует ли образованный участок площадью 15 кв.м приведенным нормам Градостроительного кодекса РФ.

В пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Из имеющихся в деле техпаспорта на принадлежащее ИП Аксенович В.И. кафе и ответа Сахалинского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от 07.02.2007 кафе является встроено-пристроенным помещением, часть которого находится в границах многоквартирного жилого дома.

С учетом этого обстоятельства подлежал исследованию и оценке судами вопрос о том, имеется ли наложение спорного земельного участка и участка, которой должен быть сформирован под жилой дом, и могут ли повлиять действия по разделу земельного участка на права собственников помещений в многоквартирном жилом доме с учетом вышеприведенных норм жилищного законодательства и положений статьи 11.9 Земельного кодекса РФ.

При таких обстоятельствах решение от 23.06.2010 и постановление апелляционного суда от 17.09.2010 в части удовлетворенных требований не может быть признано законным и обоснованным и судебные акты в указанной части подлежат отмене.

При новом рассмотрении суду следует учесть указанные недостатки, дать оценку возможности разделения земельного участка с учетом требований земельного и градостроительного законодательства, проверить, не затронет ли разделение участка права других лиц, и разрешить дело по существу с учетом вопросов, поставленных в настоящем постановлении.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 23.06.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2010 по делу N А59-1654/2010 Арбитражного суда Сахалинской области в части отказа в удовлетворении заявления Аксенович Валерия Игнатовича оставить без изменения.

В остальной части решение от 23.06.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.