Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 31 мая 2022 г. по делу N 33-11029/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Игумновой Е.Ю.

Судей

Мелешко Н.В, Петровой А.В.

При помощнике судьи

Краскиной Ю.С, рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Елагина Романа Станиславовича, действующего за себя и в интересах группы лиц, на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 13 декабря 2021 года по гражданскому делу N2-4550/2021 по иску Елагина Романа Станиславовича, действующего за себя и в интересах группы лиц, к ООО "Группа Компаний "Синергия", Шестаковой Анне Викторовне, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об оспаривании действий по осуществлению кадастрового учета, о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, об установлении границ земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, и признания права общей долевой собственности на земельный участок, Заслушав доклад судьи Игумновой Е.Ю, выслушав объяснения истца Елагина Р.С, также действующего в интересах группы лиц, представителей истца Елагина Р.С. - Тарзян М.К, Калис М.Н, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ООО "Группа Компаний "Синергия" - Прониной А.С, возражавшей по доводам апелляционной жалобы, представителя ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - Сорока Н.Ю, возражавшей по доводам апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Елагин Р.С, действующий за себя и в интересах группы лиц, а именно Борисова Антона Сергеевича, Бодунова Александра Вадимовича, Бодуновой Елены Олеговны, Бухановой Натальи Вячеславовны, Васендина Андрея Сергеевича, Васендиной Натальи Витальевны, Гнездиловой Анастасии Геннадьевны, Гривцовой Ольги Петровны, Дубровской Виктории Динаровны, Линчевской Алены Александровны, Маслова Павла Валерьевича, Моисеева Дениса Владимировича, Молоткова Виктора Викторовича, Назарова Азада Хейировича, Нелюбова Александра Васильевича, Полтаева Александра Геннадьевича, Румянцева Алексея Леонидовича, Скалауховой Татьяны Сергеевны, Тавакина Глеба Юрьевича, Чистяковой Ольги Александровны, являющихся собственниками квартир в жилом доме, расположенном по адресу: "... ", на основании соответствующих договоров участия в строительстве жилого многоквартирного дома (т. 1 л.д. 100-118, т. 2 л.д. 130-132, 133-244, т. 3 л.д. 1-248, т. 4 л.д. 1-36), в дальнейшем к групповому иску присоединились также Семенихин Сергей Александрович, Егорова Наталья Евгеньевна, Орешникова Анастасия Михайловна, Щурова Жанна Николаевна, Нефёдова Марина Александровна, Орлова Наталия Владимировна, Бугаева Ирина Константиновна, Тюрина Елена Станиславовна, Щербакова Юлия Викторовна, Агафонова Елена Николаевна, Поздняков Александр Анатольевич, являющиеся также участниками долевого строительства в вышеуказанном жилом доме на основании соответствующих договоров участия в строительстве жилого многоквартирного дома (т. 5, л.д. 240-242, 243-250, т. 6 л.д. 1-124), ходатайство о присоединении к групповому иску удовлетворено протокольным определением суда от 10.08.2021 года (т. 6 л.д. 127), обратились во Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга с настоящим иском к ООО "Группа Компаний "Синергия", Шестаковой Анне Викторовне, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об оспаривании действий по осуществлению кадастрового учета, о признании сделки недействительной, применении

последствий недействительности сделки, об установлении границ земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, и признания права общей долевой собственности на земельный участок.

В обоснование заявленных требований истец указал, что он является собственником квартиры 568 в вышеуказанном жилом доме, право собственности на квартиру зарегистрированного 21.09.2020 года, лица, присоединившиеся к групповому иску, также являются участниками долевого строительства следующих квартир NN 402, 145, 290, 400, 509, 514, 108, 687, 419, 59, 548, 671, 172, 312, 528, 524, 543, 238, 428, 334, 630, 418, 444, 452, 675, 316, 263, 44 и 565 в указанном жилом доме, на основании договоров участия в строительстве жилого многоквартирного дома. Указанные договоры являются типовыми и заключены с ответчиком ООО "Группа компаний "Синергия", у ряда лиц имеются договоры об уступке прав требований, не влияющие на суть возникших правоотношений с застройщиком ООО "Группа компаний "Синергия".

Так, в частности, на основании договора участия в строительстве многоквартирного жилого дома N 93а-БАЛ/12-17АН от 05.12.2017 года, заключенного Елагиным Романом Станиславовичем с ООО "Группа компаний "Синергия", ответчик обязался построить на земельном участке общей площадью 14455 кв. м, с кадастровым номером 78:13:0007439:8 многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой.

Строительство жилого дома осуществлялось на основании разрешения на строительство N 78-017-0164.3-2015 от 09.04.2018 года, выданного Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, в соответствии с разрешением указанной Службы N 78-17-41-2019 от 17.12.2019 года жилой дом введен в эксплуатацию (т. 1 л.д. 119-122, 123-126).

01.04.2020 года произведен кадастровый учет объекта, многоквартирному жилому дому присвоен кадастровый номер 78:13:0007439:1087, из которого следовало, что ответчиком ООО "Группа компаний "Синергия" произведен раздел исходного земельного участка общей площадью 14455 кв. м, с кадастровым номером "... ", в результате которого были образованы три земельных участка, а именно:

- участок для размещения введенного в эксплуатацию многоквартирного дома площадью 8439 (+/- 32 кв. м.) с кадастровым номером "... ";

- участок для размещения построенной на нем трансформаторной подстанции площадью 93 (+/- 3 кв. м.) с кадастровым номером "... ";

- условно-свободный участок площадью 5923 (+/- 27 кв. м.) с кадастровым номером "... ".

Раздел земельного участка состоялся 07.02.2020 года и в дальнейшем ООО "Группа компаний "Синергия" 17.02.2020 года произведена продажа земельного участка с кадастровым номером "... " Шестаковой Анне Викторовне на основании договора купли-продажи земельного участка.

Таким образом, истцы полагают, что ответчиком ООО "Группа компаний "Синергия" 07.02.2020 года еще до передачи объекта строительства собственникам жилых помещений незаконно произведен раздел исходного земельного участка, поскольку на тот момент исходный земельный участок с кадастровым номером 78:13:0007439:8 находился в залоге в соответствии с п. 6.1 договоров участия в строительстве многоквартирного жилого дома у участников долевого строительства, которые согласие на раздел земельного участка не давали, соответственно, действия Управления Россреестра по Санкт-Петербургу, которое произвело кадастровый учет вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами "... ", "... ", "... ", являются незаконными, и в этой связи истцы просили как способ защиты их права обязать Управление Россреестра по Санкт-Петербургу исключить из ГКН и ЕГРН сведения о земельных участках с кадастровыми номерами "... " и "... ".

Принимая во внимание, что согласие участников долевого строительства на раздел исходного земельного участка получено не было, к возникшим правоотношениям истцы просили применить положения ст. ст. 37, 39 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ, просили признать недействительной сделку по отчуждению земельного участка, заключенную между ООО "Группа компаний "Синергия" и Шестаковой А.В. от 17.02.2020 года, применив положения ст. 167 ГК РФ, а именно восстановить положение, существовавшее до совершения сделки.

Также при образовании участков путем раздела не было учтено, что земельный участок с кадастровым номером "... ", на котором расположен многоквартирный жилой дом, не подключен к улично-дорожной сети города, транспортная доступность к нему обеспечивается через земельный участок N "... " в связи с чем истцы полагают, что размер образованного земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом площадью 8439 (+/- 32 кв. м.), не может обеспечить нужды жильцов жилого дома, направленные на его эксплуатацию, полагая, что минимально допустимая площадь земельного участка должна составлять 13 889 кв. м, что также подтверждается расчетом прокуратуры Фрунзенского района Санкт-Петербурга, куда истцы обращались за защитой своих прав (т. 1 л.д. 132-134), в связи с чем истцы просят установить границы земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Учитывая, что в настоящий момент истцами оформлено право собственности на квартиры в жилом доме, а земельный участок, необходимый для эксплуатации жилого дома, относится к общему имуществу многоквартирного дома, истцы также просят признать за собственниками помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на земельный участок, необходимый для обслуживания и эксплуатации жилого дома.

Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 13 декабря 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец Елагин Р.С, действующий за себя и в интересах группы лиц, подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Группа лиц, в интересах которых действует истец Елагин Р.С, ответчик Шестакова А.В, представители третьих лиц Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Комитета по архитектуре и градостроительству, ООО Региональная сетевая компания Распределительные электрические сети, Федеральной кадастровая палата Росреестра по Санкт-Петербургу, третье лицо Просверницына А.С, извещенные о времени и месте судебного разбирательства по правилам статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание не явились, заявлений или ходатайств об отложении судебного заседания судебной коллегии не представили, согласно объяснениям истца Елагина Р.С. в судебном заседании от 31 мая 2022 года, действуя в интересах группы лиц, он надлежащим образом уведомил всех участников данной группы о дате, времени и месте настоящего судебного заседания, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит правовых оснований для отмены решения суда, принятого в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Согласно п. 1 ст. 11.2 Земельного Кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

На основании п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случае образования земельного участка в связи с разделом земельного участка для целей, предусмотренных ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ, если иное не предусмотрено договором залога.

По общему правилу, земельные участки, из которых при разделе образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (п. 2 ст. 11.2, п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации). При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

В соответствии с п. 6 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах: 1) в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности; 2) для целей, предусмотренных ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ.

Статьей 13 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи (ч. 1).

При осуществлении застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 01 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в случае, если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 01 июля 2019 года, либо в случае, если застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство, предусмотренный частями 1 и 7 настоящей статьи залог земельного участка при разделе указанного земельного участка сохраняется в отношении образуемого земельного участка, на котором строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, и прекращается в отношении изменяемого земельного участка, который в результате его раздела сохраняется в измененных границах. Для раздела земельного участка в случаях, предусмотренных настоящей частью, получение согласия участников долевого строительства (залогодержателей) и банка, если иное не предусмотрено договором с таким банком, не требуется. Правила настоящей части применяются также в отношении залога права аренды, права субаренды земельного участка. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обязаны в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика соответствующего заявления совершить предусмотренные земельным законодательством действия, необходимые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемый и изменяемый земельные участки (ч. 2.1).

Согласно ч. 8 ст. 22 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Таким образом, межевание - это установление юридических границ земельного участка в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельное законодательство определяет понятие межевания земельного участка, подразумевая под этим физическое разграничение исходного земельного участка посредством установления границы - межи для целей последующего разделения объектов гражданского оборота, то есть земельных участков, образуемых из исходного земельного участка.

Межевание территории имеет публично-правовую функцию, реализуемую на основании решения органа местного самоуправления, сведения о результатах реализации которой являются основой определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков, вносимых в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в объеме, определенном ст. 8 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".

Образуемый земельный участок и изменяемый земельный участок должны отвечать требованиям ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть соответствовать предельным (максимальным и минимальным) размерам земельных участков; границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов; разрешенный вид использования земельного участка, являясь имманентной правовой характеристикой участка, сохраняется за изменяемым участком.

Следовательно, для совершения сделок земельный участок должен быть отмежёван (т.е. установлены его границы) и поставлен на кадастровый учет, таким образом, земельный участок приобретает индивидуальные признаки.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Порядок и условия перехода права собственности на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, определены Федеральным законом "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно ч.5 ст. 16 которого земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме только с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 данной статьи).

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ООО "Группа Компаний "Синергия" на основании договора купли-продажи земельного участка от 11.12.2015 года, заключенного с ООО "Агентство недвижимости "Балканы", являлось собственником земельного участка общей площадью 14455 кв. м, с кадастровым номером "... ", с видом разрешенного использования для размещения многоквартирного жилого дома, жилых домов (т. 4 л.д. 78-87).

В соответствии с разрешением на строительство N 78-017-0164.2-2015 от 21.07.2015 года, выданным Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, обществом производилось строительство объекта капитального строительства, а именно многоквартирного жилого дома (т. 4 л.д. 88); в соответствии с разрешением указанной Службы N 78-17-41-2019 от 17.12.2019 года жилой дом введен в эксплуатацию (т. 4 л.д. 97-100).

В период строительства жилого дома, на основании договоров участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома обществом осуществлялась реализация квартир в жилом доме по адресу: "... ".

Так, согласно п. 1.1 договора участия в строительстве многоквартирного жилого дома N 93а-БАЛ/12-17АН от 05.12.2017 года, заключенного Елагиным Романом Станиславовичем с ООО "Группа компаний "Синергия", ответчик обязался построить на земельном участке общей площадью 14455 кв. м, с кадастровым номером "... " многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой.

Пунктами 2.1, 2.2 и 1.2 предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и уплаты цены договора квартиру, передача квартиры должна быть осуществлена до 31.12.2019 года (т. 1 л.д. 103-104).

Аналогичные договоры были заключены обществом и с лицами, присоединившимися к групповому иску, а именно в пользу Борисова Антона Сергеевича, Бодунова Александра Вадимовича, Бодуновой Елены Олеговны, Бухановой Натальи Вячеславовны, Васендина Андрея Сергеевича, Васендиной Натальи Витальевны, Гнездиловой Анастасии Геннадьевны, Гривцовой Ольги Петровны, Дубровской Виктории Динаровны, Линчевской Алены Александровны, Маслова Павла Валерьевича, Моисеева Дениса Владимировича, Молоткова Виктора Викторовича, Назарова Азада Хейировича, Нелюбова Александра Васильевича, Полтаева Александра Геннадьевича, Румянцева Алексея Леонидовича, Скалауховой Татьяны Сергеевны, Тавакина Глеба Юрьевича, Чистяковой Ольги Александровны, Семенихина Сергея Александровича, Егоровой Натальи Евгеньевны, Орешниковой Анастасии Михайловны, Щуровой Жанны Николаевны, Нефёдовой Марины Александровны, Орловой Наталии Владимировны, Бугаевой Ирины Константиновны, Тюриной Елены Станиславовны, Щербаковой Юлии Викторовны, Агафоновой Елены Николаевны, Позднякова Александра Анатольевича (т. 2 л.д. 130-132, 133-244, т. 3 л.д. 1-248, т. 4 л.д. 1-36).

Ответчик ООО "Группа компаний "Синергия" свои обязательства по вышеуказанным договорам выполнил, что сторонами не оспаривалось, Елагину Р.С. и лицам, присоединившимся к иску, переданы для последующей регистрации права собственности квартиры в вышеуказанном доме, а именно квартиры "... " что подтверждается соответствующими договорами, актами приема-передачи, выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 100-118, т. 2 л.д. 130-132, 133-244, т. 3 л.д. 1-248, т. 4 л.д. 1-36, т. 5, л.д. 240-242, 243-250, т. 6 л.д. 1-124).

23.01.2020 года ООО "Группа компаний "Синергия" обратилось в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации прав о разделе исходного земельного участка с кадастровым номером "... ", в результате которого были образованы три земельных участка (т. 4 л.д. 91-92, т. 5 л.д. 135-137), а именно:

- участок для размещения введенного в эксплуатацию многоквартирного дома площадью 8439 (+/- 32 кв. м.) с кадастровым номером "... ";

- участок для размещения построенной на нем трансформаторной подстанции площадью 93 (+/- 3 кв. м.) с кадастровым номером "... ";

- условно-свободный участок площадью 5923 (+/- 27 кв. м.) с кадастровым номером "... ", предоставив соответствующие межевые планы (т. 5 л.д. 135-157).

Регистрационные записи о договорах долевого участия в строительстве, обязательства по которым не исполнены, перенесены на земельный участок с кадастровым номером "... ".

Истцы полагали, что ответчиком ООО "Группа компаний "Синергия" 07.02.2020 года еще до передачи объекта строительства собственникам жилых помещений незаконно произведен раздел исходного земельного участка, поскольку на тот момент исходный земельный участок с кадастровым номером "... " находился в залоге в соответствии с п. 6.1 договоров участия в строительстве многоквартирного жилого дома у участников долевого строительства, которые согласие на раздел земельного участка не давали, соответственно, действия Управления Россреестра по Санкт-Петербургу, которое произвело кадастровый учет вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами "... ", являются незаконными.

Поскольку законом допускается образование нового земельного участка путем раздела исходного земельного участка, то доводы иска о том, что на раздел земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007439:8 необходимо было получить согласие участников долевого строительства, суд первой инстанции оценил критически, т.к. указанное противоречит положениям п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и ч. 2.1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ с учетом того, что представленные в материалы дела договоры участия в строительстве многоквартирного дома заключены до 01.07.2019 года.

Одновременно с осуществлением учетно-регистрационных действий в отношении земельного участка, образованного в результате раздела исходного (измененного) земельного участка в случаях, предусмотренных частью 2.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, в раздел ЕГРН, открытый на образованный земельный участок, на котором строится (создается) либо построен (создан) многоквартирный дом или иной объект недвижимости, для строительства (создания) которого привлекаются средства участников долевого строительства, должны быть перенесены записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в соответствии с перечнем, предусмотренным пунктом 3.2 части 11 статьи 41 Закона N 218-ФЗ, в том числе информация о том, что образованный земельный участок находится в залоге у соответствующих физических лиц - участников долевого строительства по договорам, содержащимся в названном перечне.

Регистрационные записи о договорах долевого участия в строительстве, обязательства по которым не исполнены, перенесены на земельный участок с кадастровым номером "... ".

Судом также установлено, что ответчиком ООО "Группа компаний "Синергия" после раздела исходного земельного участка, на три вышеуказанных земельных участка осуществлена продажа выделенного земельного участка с кадастровым номером "... " на основании договора купли-продажи заключенного с Шестаковой А.В. от 17.02.2020 года (т. 4 л.д. 70-77), государственная регистрация права собственности Шестаковой А.В. произведена 03.04.2020 года.

Истцовая сторона просила признать указанный договор недействительным на основании п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, что следует из искового заявления и письменных объяснений (т. 6 л.д. 188-190).

Истцовая сторона не является участниками оспариваемой сделки, в связи с чем важным условием, позволяющим оспаривать сделки лицами, не участвующими в сделке, является нарушение законных интересов этих лиц.

Вместе с тем, судом не установлено таких нарушений при заключении оспариваемого договора купли-продажи от 17.02.2020 года.

На момент совершения оспариваемой сделки собственником земельного участка являлся ответчик ООО "Группа компаний "Синергия", право общей долевой собственности на исходный земельный участок у жителей многоквартирного дома на тот момент не возникло, порока воли на совершение оспариваемой сделки судом не установлено, а равно установленного порядка её совершения, доводы о необходимости получения согласия всех участников долевого строительства на раздел исходного земельного участка не нашли своего подтверждения.

Кроме того, суд обратил внимание, что предметом заключенных с ООО "Группа компаний "Синергия" договоров участия в строительстве многоквартирного дома являлось приобретение и последующее оформление в собственность участников долевого строительства непосредственно квартир, что и было обеспечено залоговым обязательством ООО "Группа компаний "Синергия", а не земельного участка, на котором расположен жилой дом, свои обязательства ООО "Группа компаний "Синергия" исполнило, участникам долевого строительства переданы объекты недвижимости, что истцовой стороной не оспаривалось, с момента регистрации права собственности на квартиру участниками долевого строительства залоговое обязательство прекращается, а доводы о признании оспариваемой сделки купли-продажи недействительной сводятся к тому, что на земельном участке с кадастровым номером "... " в дальнейшем может быть возведен иной многоквартирный дом, что затруднит использование исходного земельного участка, однако доказательств указанного на момент рассмотрения дела суду не представлено, сведения о возведении на земельном участке с кадастровым номером 78:13:0007439:1085 иного многоквартирного дома, а равно получение разрешения на указанное, судом не получено.

Поскольку истцовая сторона к земельному участку с кадастровым номером "... " отношения не имеет, собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит земельный участок с кадастровым номером "... ", то основания для удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного от 17.02.2020 года ООО "Группа компаний "Синергия" с Шестаковой А.В, у суда первой инстанции отсутствовали.

Кроме того, удовлетворение иска о признании сделки недействительной и применение последствий недействительности сделки не может привести к восстановлению прав истцовой стороны на спорное имущество. Так, последствием признания договора купли-продажи земельного участка недействительным является возврат сторонами полученного по сделке, истцовая сторона стороной сделки не являлась, как и собственниками отчуждаемого имущества, в связи с чем применение последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка от 17.02.2020 года не может повлечь передачу (возврат) спорного имущества в собственность истцовой стороны, о чем фактически заявлены требования, данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

При таких обстоятельствах судом не установлено обстоятельств, с которым положения п.2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации связывают последствия ничтожности сделки, в связи с чем требования истцовой стороны в данной части были оставлены без удовлетворения.

Среди доводов иска истцовой стороной указано на то, что размер образованного земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом площадью 8439 (+/- 32 кв. м.) не может обеспечить нужды жильцов жилого дома, направленные на его эксплуатацию, в связи с чем ходатайствовали о назначении судебной экспертизы.

Определением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 17.09.2021 года была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:

1. Определить площадь и границы земельного участка с указанием координат поворотных точек, необходимых для содержания, эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости, а также доступа к нему: здания с кадастровым номером: "... ", расположенного по адресу: "... ", на земельном участке с кадастровым номером "... "?

2. С учетом ответа на первый вопрос, необходимо ли использование (размещение) многоквартирным жилым домом смежных земельных участков, в том числе с кадастровым номером "... ", расположенного по адресу: "... ", имеющего вид разрешенного использования "для размещения многоквартирного жилого дома"?

Согласно экспертному заключению N 29/2021-СЗУЭ от 29.10.2021 года установлено, что минимально допустимая площадь земельного участка под нужды жилого дома должна составлять 16557 кв. м, согласно расчету по иным методикам усредненное значение 16 776 кв.м, что в любом случае больше площади исходного земельного участка с кадастровым номером "... " (14455 кв. м.), согласованного проектом, однако учитывая, что образование такого земельного участка невозможно, поскольку предполагает включение проезжей части улиц Ярослава Гашека и ул. Будапештской, Шипкинского пер, эксперт предложил взять за основу площадь исходного земельного участка за вычетом площади, занимаемого трансформаторной подстанцией, в связи с чем определилминимальный размер площади в размере 14362 кв. м, согласно следующему расчету 14 455 - 93 (т. 6 л.д. 155, 157-159), отвечая на второй вопрос, эксперт пришел к выводу о необходимости использования под нужды жилого дома земельного участка с кадастровым номером "... " (т. 6 л.д. 160 - 161).

Основным из доводов стороны истцов является нарушение их прав на придомовую территорию, которая, по их мнению, вошла в границы отчужденного ООО "Группа компаний "Синергия" территории.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на основании объяснений сторон, фактических обстоятельств дела, оценивая выводы эксперта, полагал, что истцовой стороной не представлено доказательств, однозначно свидетельствующих о том, что жильцами многоквартирного дома по ул. Будапештская, д. 102, не могут быть использованы под нужды жильцов смежные земельные участки, доказательств обратного, в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено, кроме того, допрошенный в судебном заседании эксперт Шалыгин М.В. подтвердил, что каких-либо препятствий к использованию смежных земельных участков им в ходе выезда по спорному адресу не установлено, указанное истцовой стороной не оспаривалось, напротив, было подтверждено в судебном заседании 13.12.2021 года.

Суд обратил внимание, что полномочиями по формированию земельного участка под многоквартирным жилым домом и, как следствие, установлением его границ на основании ч. 4 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 189-ФЗ и Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 N 98 "О Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Санкт-Петербурга" наделен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, требования к которому истцовой стороной не заявлены, само межевание границ истцовой стороной не оспаривается.

При таких обстоятельствах, суд не нашел оснований для установления иных границ земельного участка, нежели поставленных на кадастровый учет.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенным на указанном земельном участке объектами принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности (п.4 ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что право общей долевой собственности на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, установлено действующим законодательством и определено моментом формирования земельного участка и проведением его государственного кадастрового учета, вынесение в данной части решения суда, касательно требований иска о признании общей долевой собственности на занимаемый жилым домом земельный участок, не требуется.

Судебная коллегия считает, что судом первой инстанции при принятии решения подробно проанализированы, вопреки доводам апелляционной жалобы, все представленные сторонами доказательства по делу, которые получили надлежащую правовую, всестороннюю и полную оценку, оснований не согласиться с которой судебная коллегия не усматривает. Выводы суда являются мотивированными.

Доводы апелляционной жалобы о нахождении земельного участка в залоге у истцов на дату его раздела и отчуждения Шестаковой А.В. основаны на ошибочном толковании положений договоров долевого участия и норм действующего законодательства.

Так, согласно ст. 6.1 договоров участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома, заключенных с истцами, исполнение предусмотренных Федеральным законом обязательств застройщика по договору обеспечивается:

- залогом земельного участка;

- залогом строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома в порядке, предусмотренном Федеральным законом;

- в соответствии со ст. 12.1, ст. 15.2 Федерального закона страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве путем заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика (том I л.д. 111).

Положение о залогах данного пункта договора не конкретизировано и содержит ссылку на порядок, предусмотренный Федеральным законом.

Согласно положениям чч. 1 и 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона (часть 1).

С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения (часть 3).

Из анализа приведенных положений следует, что законом установлен порядок возникновения залога на земельный участок, отведенный застройщику под строительство. При государственной регистрации договора о долевом участии у участника возникает право требования от застройщика возведения жилого дома и в целях обеспечения данного права одновременно налагаются обременения на предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок и строящийся жилой дом. При этом до регистрации застройщиком права собственности на объект незавершенного строительства или на многоквартирный дом в Едином государственном реестре недвижимости содержится информация об обременениях земельного участка.

Законодательством предусмотрены специальные основания для прекращения регистрационной записи об ипотеке земельного участка, находящегося у застройщика в собственности.

В соответствии с п. 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке в редакции, действовавшей на период спорных правоотношений, регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка.

Из приведенных положений следует, что права участников долевого строительства после ввода дома в эксплуатацию обеспечиваются с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до даты передачи объекта долевого строительства залогом самого объекта долевого строительства.

Как видно из материалов дела, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано застройщику 17 декабря 2019 года (том I л.д. 123), спорный земельный участок площадью 5923 кв.м зарегистрирован за ответчиком в ЕГРН 23 января 2020 года и продан Шестаковой А.В. 17 февраля 2020 года (том IV л.д. 70).

Таким образом, после 17 декабря 2019 года у истцов возникло право залога на объект долевого строительства, ввиду чего, сами по себе, действия застройщика, разделившего после указанной даты принадлежавший ему земельный участок на три самостоятельных участка, погасившего залог в отношении одного из выделенных участков площадью 5923 кв.м и продавшего данный участок 17 февраля 2020 года, не противоречат действующему законодательству.

Указание в договорах участия в долевом строительстве на строительство объекта именно на участке площадью 14 455 кв.м не предполагает последующую передачу всем собственникам помещений в этом многоквартирном доме в долевую собственность как общее имущество всего указанного участка площадью 14 455 кв.м (том I л.д. 103).

В этих же договорах долевого участия указано на то, что сам объект долевого участия представляет собой многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой, 1 этап (том I л.д. 103).

В материалах дела имеется проектная документация указанного 1 этапа, который не предусматривает строительства или организации, помимо указанного объекта долевого строительства, также предполагаемой истцами открытой парковки перед их многоквартирным домом либо объекта озеленения.

В этой связи довод апелляционной жалобы на непредоставление истцам как потребителям всей необходимой информации о приобретаемом ими объекте со ссылкой на определение Верховного Суда РФ от 17 ноября 2020 года N 4-КГ20-40-К1 не является основанием к отмене постановленного решения, поскольку в договорах долевого участия имеется указание на ознакомление участников долевого строительства с проектной декларацией и размещение проектной документации, содержащей сведения о многоквартирном доме, в сети "Интернет" на сайте http//www.lidgroup.ru/ (подп. "в" п. 1.4, п. 1.6 договора - том I л.д. 104).

Указание в договорах участия в долевом строительстве на строительство объекта на участке площадью 14 455 кв.м не означает, что после завершения строительства многоквартирного дома весь данный участок будет являться земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в смысле, приданном этому термину ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ". Данный участок не переходит целиком в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме автоматически.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты; границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Принимая во внимание также положения частей 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", если земельный участок под многоквартирным домом образован в установленном порядке (в том числе, учитывая положения пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", на основании проекта межевания территории), поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под многоквартирным домом (с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации многоквартирного дома), то у всех собственников помещений в таком многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности на этот земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона.

При этом, учитывая положения части 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок.

Частью 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. При этом положения указанной части применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения.

Законодательство Российской Федерации о градостроительной деятельности не запрещает на одном земельном участке строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию двух и более многоквартирных домов.

Соответствующая правовая позиция выражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.06.2016 N 309-КГ16-5754.

Таким образом, в условиях, когда на земельном участке расположено несколько многоквартирных домов либо многоквартирный дом и иные объекты, не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства указанного дома, положения статьи 36 ЖК, статьи 16 Закона N 189-ФЗ не могут быть применены, осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок (в том числе в порядке, установленном частью 5 статьи 40 Закона N 218-ФЗ) не соответствует нормам действующего законодательства.

Относительно доводов апелляционной жалобы о недействительности сделки, заключенной застройщиком и Шестаковой А.В, коллегия полагает необходимым указать следующее.

В силу ст. 398 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

На основании данной нормы, учитывая, что застройщик должен был передать наряду с квартирами также земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома (пп. 1.2, 2.6 договоров долевого участия), при этом при доказанности неисполнения застройщиком своего обязательства по передаче участникам долевого строительства индивидуально-определенной вещи, такие участники вправе требовать от застройщика передачи им данной вещи, однако в настоящее время участок разделен и одна из выделенных его частей передана третьему лицу - ответчику Шестаковой А.В, на данный момент имеющей право собственности на свой участок. Таким образом, в рассматриваемом случае при доказанности неисполнения застройщиком своего обязательства такое обстоятельство не влечет возникновения у истцов права на оспаривание договора, заключенного между застройщиком и Шестаковой А.В, сторонами которого истцы не являются. Таким образом, иск о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности в данном случае и на основании ст. 398 Гражданского кодекса РФ не подлежал удовлетворению и обоснованно был отклонен судом первой инстанции, указанная правовая норма предоставляет истцам иной способ защиты их права.

Пункт 3 ст. 166 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

На основании изложенного коллегия не принимает доводы апелляционной жалобы о ничтожности договора между застройщиком и Шестаковой А.В.

Довод апелляционной жалобы о том, что ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" не подлежала применению к требованиям истцов относительно незаконного раздела земельного участка после окончания строительства и до передачи квартиры истцам, не свидетельствует о наличии оснований для удовлетворения указанных требований. Положения данной нормы касаются земельных участков как общей долевой собственности многоквартирного дома и приведены в решении и в настоящем апелляционном определении в связи с определением статуса земельного участка, проверки возможности отнесения всего указанного в договорах долевого участия земельного участка к общей собственности собственников многоквартирного дома.

В целом, доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора сводятся к несогласию с выводами суда, их переоценке и иному толкованию законодательства, не содержат указаний на наличие оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оценка доказательств по делу, произведенная судом, соответствует требованиям, предъявляемым гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации, является правильной. Оснований не согласиться с такой оценкой у судебной коллегии не имеется.

Руководствуясь положениями статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 13 декабря 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено

03 июня 2022 года.