Обзор судебной практики Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа по спорам, связанным с применением земельного законодательства

1. При определении периода неосновательного обогащения следует учитывать, что обязательство по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного договора, сохраняется у арендатора до государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок.

Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском с учетом уточнений заявленных требований к индивидуальному предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, пени за просрочку арендных платежей, процентов за пользование чужими денежными средствами и неосновательного обогащения, составляющего плату за фактическое использование спорного земельного участка.

Решением суда требования департамента удовлетворены. Судебный акт мотивирован наличием установленной статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации обязанности ответчика оплачивать фактическое использование арендуемого земельного участка, в том числе после прекращения арендных отношений и до государственной регистрации права собственности на него.

Постановлением апелляционного суда решение суда первой инстанции изменено. С предпринимателя в пользу департамента взыскан основной долг, пени и проценты за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановление апелляционного суда в части отказа в удовлетворении исковых требований обосновано прекращением арендных отношений в связи с заключением сторонами договора купли-продажи спорного земельного участка. В этой связи апелляционный суд счел недопустимым взыскание с предпринимателя неосновательного обогащения, поскольку в заявленный период ответчик уже являлся собственником земельного участка. Кроме того, суд с учетом уменьшения суммы взысканной задолженности также снизил суммы пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Судом кассационной инстанции постановление апелляционного суда отменено, решение суда оставлено в силе исходя из следующего.

Рассмотрев требования истца о взыскании с предпринимателя неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком после прекращения арендных отношений, суд первой инстанции, применив положения пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2 Федерального закона от 27.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", правильно указал на то, что право собственности на спорный земельный участок возникло у ответчика с момента государственной регистрации.

В свою очередь, изменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске в данной части, апелляционный суд ошибочно сослался на статью 413 Гражданского кодекса РФ, согласно которой обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

При этом апелляционный суд указал, что заключив договор купли-продажи, продавец, являясь арендодателем по договору аренды, произвел отчуждение сданного в аренду имущества, направив тем самым свою волю на прекращение арендных отношений и возникновение отношений по купле-продаже земельного участка. Таким образом, по мнению апелляционного суда, обязанность ответчика по арендной плате сохранялась до момента заключения договора купли-продажи.

Между тем, апелляционный суд не учел, что в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель (арендатор) земельного участка до государственной регистрации перехода права собственности на него не может являться плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем при отчуждении земельных участков, находящихся в публичной собственности, продавец такого участка не несет расходы по уплате земельного налога, поэтому в силу принципа платного землепользования до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению покупателем арендных платежей из ранее заключенного договора аренды сохраняется. В этом случае обстоятельства, позволяющие установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы, отсутствуют.

Таким образом, вывод апелляционного суда об отсутствии у ответчика обязанности оплачивать фактическое землепользование с момента заключения договора купли-продажи основан на неправильном применении норм материального права. При этом необходимо отметить, что законом не установлены предельные сроки для обращения покупателя в регистрирующий орган по вопросу регистрации права собственности на приобретенный земельный участок, поэтому позиция апелляционного суда позволяет такому лицу необоснованно уклоняться от внесения платы за фактическое пользование земельным участком в период с момента заключения договора купли-продажи до регистрации права.

В этой связи удовлетворение судом первой инстанции иска в уточненном размере соответствует нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.

(Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.08.2011 N Ф03-3567/2011 по делу N А59-5100/2010).

2. Рассмотрение заявлений собственников объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению лесным хозяйством, Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства (далее - департамент) об обязании заключить договор аренды земельного участка.

Решением исковые требования удовлетворены частично: суд обязал департамент в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу заключить с обществом договор аренды земельного участка. В удовлетворении исковых требований, предъявленных к Управлению лесным хозяйством, отказано.

Постановлением апелляционного суда решение в части удовлетворения требований отменено; в удовлетворении исковых требований к департаменту отказано.

Судом кассационной инстанции указанное постановление отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

При разрешении спора суд первой инстанции, обязывая департамент заключить с обществом договор аренды земельного участка, исходил из того, что общество как собственник объекта недвижимости имеет право на приобретение земельного участка в аренду в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ. Суд признал департамент надлежащим лицом по заключению соответствующего договора.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение и отказывая в иске, со ссылкой на разъяснения, изложенные в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11), правовую позицию Конституционного суда Российской Федерации, указанную в определении от 12.05.2005 N 187-О, а также на недоказанность того, что заключение договора аренды является обязательным для ответчиков, сделал вывод об отсутствии права у общества на предъявление иска согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ.

Вместе с тем общество является собственником сооружения - комплекс санаторий-профилакторий, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке. Данный комплекс расположен в границах испрашиваемого обществом земельного участка. На участок оформлен кадастровый паспорт, в котором отражено разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации сооружения - комплекс санаторий-профилакторий.

Таким образом, общество как собственник объекта недвижимости вправе оформить право аренды земельного участка, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее эксплуатации, в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, рассмотрение заявлений собственников объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

Требования общества обоснованы положениями пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, согласно которым, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как следует из пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, собственники зданий, сооружений, строений обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или приобретение права аренды земельных участков.

С учетом положений названных норм права, доказательств нахождения на спорном земельном участке объектов недвижимости, правомерен вывод суда первой инстанции о том, что для уполномоченного органа по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, заключение с собственником объектов недвижимости договора аренды земельного участка, на котором они расположены и необходимого для их использования, обязательно.

(Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.06.2011 N Ф03-2121/2011 по делу N А51-10932/2010).

3. При рассмотрении споров, связанных с понуждением органа государственной власти или органа местного самоуправления к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса РФ. При этом суд не вправе обязать уполномоченный орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

Общества с ограниченной ответственностью на основании статей 29, 36 Земельного кодекса РФ, статей 421, 445 Гражданского кодекса РФ обратились в арбитражный суд с иском о понуждении Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее - ТУ Росимущества) заключить договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ТУ Росимущества в Камчатском крае является ненадлежащим ответчиком по рассматриваемому иску, поскольку отсутствует поручение Росимущества на заключение ответчиком договора аренды земельного участка с истцами. При этом апелляционным судом указано на избрание обществами ненадлежащего способа защиты нарушенного права, так как в данном случае собственник имущества вправе обратиться в суд с заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

Постановлением кассационного суда принятые по делу судебные акты отменены на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в связи с нарушением и неправильным применением судами норм материального права, в частности статей 11, 12, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, статьи 36 Земельного кодекса РФ. При этом суд кассационной инстанции указал, что сам факт отсутствия поручения Росимущества на заключение договора аренды с истцами не может служить препятствием для реализации прав собственников объекта недвижимого имущества на приобретение права аренды земельного участка, предусмотренного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, и нарушения срока рассмотрения заявлений, установленного пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции, решение которого поддержано апелляционным судом, привлек к участию в деле в качестве соответчика Росимущество, и пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения предъявленных требований о понуждении ответчиков, для которых рассмотрение заявлений обществ являлось обязательным, к заключению договора аренды испрашиваемого земельного участка в связи с чем обязал их подготовить и направить в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу истцам проект договора аренды с предложением о его заключении.

Кассационный суд вновь отменил судебные акты, дело направил на новое рассмотрение.

Судами не учтено, что в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка на основании правил статьи 36 Земельного кодекса РФ, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса РФ.

Истцы, реализовав предусмотренное статьями 11, 12 Гражданского кодекса РФ право выбора способа защиты нарушенного права, обратились в арбитражный суд в порядке именно искового производства, сформулировав свое требование как понуждение ТУ Росимущества к заключению договора аренды земельного участка.

Однако суд первой инстанции, признавая требования обществ правомерными и понуждая уполномоченный орган к заключению договора аренды земельного участка, возложил на него обязанность по подготовке проекта такого договора и направлению его истцам.

Между тем такая обязанность может быть возложена судом исходя из положений пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 только при рассмотрении требований в порядке главы 24 АПК РФ о признании незаконным в данном случае бездействия органа исполнительной власти (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.03.2006 N 14711/05).

Согласно статье 173 АПК РФ по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части решения суд должен указать условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Истцами был представлен суду проект договора аренды земельного участка, содержащего все его существенные условия, однако это обстоятельство во внимание не принято и в резолютивной части решения не определены условия, на которых стороны обязаны заключить спорный договор.

(Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.03.2012 N Ф03-626/2012 по делу N А24-3145/2010).

4. Требование об освобождения земельного участка от находящегося на нем недвижимого имущества может быть предъявлено исключительно к собственнику (иному законному владельцу) данного имущества.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском, в котором просит устранить препятствия в пользовании земельным участком путем освобождения гаражно-строительным кооперативом (далее - ГСК) земельного участка от гаражных боксов.

Решением суда исковое заявление удовлетворено. Суд обязал ГСК устранить препятствия в пользовании земельным участком путем освобождения земельного участка от гаражных боксов в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу. При этом указано, что общество вправе освободить земельный участок от указанных гаражных боксов самостоятельно за счет ГСК с взысканием с него необходимых расходов в случае, если ГСК не исполнит решение в течение установленного срока.

Постановлением апелляционного суда решение изменено. Производство по делу в части требований об освобождении земельного участка от части гаражных боксов прекращено. ГСК обязан устранить препятствия в пользовании земельным участком путем освобождения данного земельного участка от части гаражных боксов в течение 30 дней с вынесения настоящего постановления.

Кассационный суд отменил оба судебных акта и направил дело на новое рассмотрение, поскольку в деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о принадлежности ГСК гаражных боксов. Более того, в деле имеются доказательства о принадлежности нескольких боксов на праве собственности отдельным членам ГСК.

(Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.02.2012 N Ф03-6811/2011 по делу N А51-3568/2011).

5. Иск об установлении границ земельного участка подведомственен арбитражному суду и относится к искам о правах на недвижимое имущество.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением с учетом уточнений требований о признании незаконными действий ТУ Росимущества по отказу в согласовании межевого плана в новых границах, выраженных в письме ТУ Росимущества, и об установлении границ земельных участков согласно межевому плану и имеющих координаты поворотных точек, указанные в заявлении.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены частично: оспариваемые действия ТУ Росимущества по отказу обществу в согласовании межевого плана в новых границах, выраженные в письме ТУ Росимущества, признаны незаконными. В остальной части требований общества отказано, поскольку, как счел суд, спор по установлению границ земельных участков не относится к категории дел, рассматриваемых арбитражным судом.

Кассационный суд судебные акты в части признания незаконными действий по отказу обществу в согласовании межевого плана в новых границах оставил без изменения. В остальной части судебные акты направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции, руководствуясь следующим.

В соответствии с пунктом 4 статьи 28 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре недвижимости) одним из оснований для исправления кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости является вступившее в законную силу решение суда об исправлении такой ошибки.

Согласно пункту 1 статьи 39 Закона о кадастре недвижимости местоположение границ земельных участков подлежит в установленном данным Федеральным законом порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 этой же статьи, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом РФ порядке (пункт 5 статьи 40 Закона о кадастре недвижимости).

В силу пункта 1 статьи 64 Земельного кодекса РФ земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

Как разъяснено в пункте 1 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество" и пункте 2 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иски об установлении границ земельного участка относятся к искам о правах на недвижимое имущество.

Следовательно, настоящий спор с учетом субъектного состава участвующих в деле лиц в соответствии с нормами главы 4 АПК РФ подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

(Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2011 N Ф03-181/2011 по делу N А73-9584/2010).

6. Акт о выборе земельного участка под строительство может быть оформлен конкретному лицу только после публичного информирования администрацией населения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка.

Общество с ограниченной ответственностью на основании статьи 31 Земельного кодекса РФ обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации в предоставлении в аренду земельного участка под строительство базы отдыха.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, заявленное требование удовлетворено.

При рассмотрении настоящего дела, арбитражные суды исходили из соблюдения обществом при обращении в администрацию процедуры предоставления спорного земельного участка в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, предусмотренной статьями 29, 30, 31 Земельного кодекса РФ.

Суд кассационной инстанции отменил судебные акты в связи с тем, что арбитражные суды не исследовали надлежащим образом вопрос о выполнении администрацией обязанности по информированию населения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка (пункт 3 статьи 31 Земельного кодекса РФ).

Публичное информирование призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетание интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).

При этом такое информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.

На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.

Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса РФ стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после публичного информирования, а при наличии нескольких заявок такой участок подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10).

(Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.01.2012 N Ф03-6240/2011 по делу N А51-7825/2011).

7. При разрешении спора о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность суду необходимо исследовать вопрос, на основании каких документов на спорный земельный участок нанесены красные линии. При этом наличие на земельном участке инженерных коммуникаций и сооружений не является основанием для отказа в предоставлении такого участка в собственность.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства (далее - департамент) по принятию решения об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, об обязании в десятидневный срок с момента вступления в силу решения суда принять решение о предоставлении в собственность указанного земельного участка, об обязании в месячный срок со дня принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность направить проект договора купли-продажи указанного земельного участка с предложением о его заключении.

Решением суда заявленные требования удовлетворены.

Постановлением апелляционного суда решение отменено, в удовлетворении требований отказано.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление общества, исходил из отсутствия надлежащих доказательств, подтверждающих отнесение земельного участка частично или полностью к землям общего пользования, документов о резервировании земельного участка. При этом суд признал, что нахождение земельного участка в зоне трубопроводов тепловых сетей, водоохраной зоне в силу положений Водного кодекса Российской Федерации, пункта 11 статьи 1 Гражданского кодекса РФ, пункта 8 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) не является основанием для запрета на приватизацию земельного участка.

Апелляционный суд, отменив решение, в удовлетворении заявленных требований отказала исходя из того, что кадастровый паспорт земельного участка, схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории свидетельствуют о частичном нахождении испрашиваемого земельного участка в красных линиях автодороги и полным нахождением его в красных линиях трубопровода.

Кассационный суд постановление апелляционного суда отменил, дело направил на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как правильно указал суд первой инстанции, наличие на спорном земельном участке инженерных коммуникаций и сооружений не является в соответствии с действующим законодательством основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность.

Одним из оснований запрета на приватизацию земельного участка является отнесение земельного участка к землям общего пользования (пункт 8 статьи 28 Закона о приватизации, пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ).

Названные нормы права к землям общего пользования относят земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами.

По настоящему спору в кадастровом паспорте отражено, что часть земельного участка находится в границах красных линий - автодорога. Фактически на участке автодорога отсутствует.

Департамент, отказывая в предоставлении земельного участка, указал, что часть земельного участка находится в красных линиях перспективного развития автодороги. Кадастровый план земельного участка таких сведений не содержит. Иные доказательства, свидетельствующие о перспективном развитии автодороги, в материалах дела не представлены.

Суд апелляционной инстанции, проверяя решение суда, не исследовал соответствующие документы о перспективном развитии автодороги; вопрос о том, на основании каких документов произведено нанесение на земельный участок красных линий, не выяснил.

(Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.01.2012 N Ф03-6092/2011 по делу N А51-6583/2011).

8. Земельный участок, расположенный в поясе санитарной охраны курортной зоны, находится в пределах особо охраняемой природной территории и в частную собственность не предоставляется.

Закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства (далее - департамент) об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, а также об обязании департамента предоставить испрашиваемый земельный участок в собственность.

Решением суда в удовлетворении заявленных требований отказано. При этом суд исходил из того, что на основании пункта 1 части 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ испрашиваемый земельный участок находится в пределах особо охраняемых природных территорий, является ограниченным в обороте и в соответствии с частью 2 статьи 27 Кодекса не предоставляется в частную собственность.

Постановлением апелляционного суда решение отменено. Отказ департамента в предоставлении в собственность спорного земельного участка признан незаконным как не соответствующий Земельному кодексу РФ.

Кассационный суд, отменяя постановление апелляционной инстанции, указал следующее.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что испрашиваемый земельный участок не подлежит приватизации.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" природные лечебные ресурсы, лечебно-оздоровительные местности, а также курорты и их земли являются соответственно особо охраняемыми природными объектами и территориями. Их охрана осуществляется посредством установления округов санитарной (горно-санитарной) охраны.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны.

Судами установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что испрашиваемый обществом земельный участок полностью расположен во втором поясе санитарной охраны курортной зоны, в связи с чем находится на землях особо охраняемых природных территорий и, в силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ, ограничен в обороте.

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Земельного кодекса РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлено, что отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель особо охраняемых природных территорий и объектов.

В связи с изложенным вывод апелляционного суда о том, что вторая и третья зоны округа санитарной охраны курортной зоны не ограничены в обороте не основан на законе.

(Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.11.2011 N Ф03-5405/2011 по делу N А51-4682/2011).

9. Обстоятельства наложения испрашиваемого участка на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирных домов, имеют существенное значение для разрешения вопроса о правомочиях администрации по распоряжению таким участком.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании решения администрации об отказе в размещении гаражей в квартале недействительным и обязании администрации повторно рассмотреть заявление о размещении гаражей на испрашиваемом земельном участке.

Требования заявителя обоснованы тем, что администрация, отказывая предпринимателю в размещении гаражей на испрашиваемом земельном участке, нарушила установленный статьями 30-32 Земельного кодекса РФ порядок предоставления земельных участков для целей строительства. При этом, как полагает заявитель, необходимость использования испрашиваемого земельного участка для эксплуатации многоквартирных жилых домов администрацией не доказана и иные препятствия для строительства на нем гаражей отсутствуют.

Решением суда заявленные требования удовлетворены в полном объеме: оспариваемое решение администрации признано недействительным как несоответствующее Земельному кодексу РФ; на администрацию возложена обязанность в установленный законом срок рассмотреть заявление предпринимателя, в соответствии с требованиями статьи 31 Земельного кодекса РФ.

Постановлением апелляционного суда названное решение оставлено без изменения.

Судом кассационной инстанции судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Рассматривая требования предпринимателя, арбитражные суды установили, что согласно ситуационному плану испрашиваемый земельный участок расположен в границах территории, определенной для жилых домов. Данные обстоятельства также указаны в заключении земельного управления администрации и послужили основанием для принятия оспариваемого отказа в размещении гаражей на спорном участке.

В то же время, оценивая представленные администрацией в дело материалы инвентаризации земель квартала и землеустроительные дела, суды пришли к противоположному выводу о том, что содержание данных документов не позволяет установить принадлежность испрашиваемого земельного участка к границам участков многоквартирных жилых домов.

При таких обстоятельствах, учитывая наличие взаимоисключающих выводов судов относительно расположения спорного участка в границах придомовой территории жилых домов, признание недействительным отказа администрации в размещении объектов строительства на испрашиваемом предпринимателем участке является преждевременным.

Обстоятельства наложения спорного участка на участок, необходимый для эксплуатации многоквартирных домов, имеют существенное значение для разрешения вопроса о правомочиях администрации по распоряжению таким участком с учетом правового толкования подлежащих применению норм жилищного законодательства, приведенного в пункте 67 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

(Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.07.2011 N Ф03-3187/2011 по делу N А04-5150/2010).

10. При отсутствии разрешения на строительство определение в договоре срока аренды земельного участка, предоставленного для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, в соответствии с решением органа государственной власти или органа местного самоуправления не противоречит земельному законодательству.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ с заявлением о признании незаконными бездействия администрации муниципального образования города, выразившегося в непредоставлении по заявлениям общества градостроительного плана земельного участка, отведенного заявителю для строительства торгового центра, и отказа заместителя мэра муниципального образования города в продлении (переоформлении) арендных отношений. В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просил обязать ответчиков продлить договор аренды и оформить соглашение на новый срок (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ). В качестве ответчика по делу заявителем указан Комитет по управлению имуществом муниципального образования города.

Решением, оставленным постановлением апелляционного суда без изменения, в удовлетворении заявленных требований отказано полностью. Судебные акты в части отказа в признании незаконным бездействия администрации в выдаче градостроительного плана земельного участка мотивированы пропуском заявителем установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ трехмесячного срока на обращение в арбитражный суд с подобным требованием.

Отказывая в удовлетворении остальной части требований, суды обеих инстанции пришли к выводу о ничтожности условия договора аренды о сроке аренды земельного участка, как противоречащего положениям пункта 3 статьи 30 Земельного кодекса РФ в связи с чем арендные правоотношения между сторонами данного договора не прекратились.

Судом кассационной инстанции судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (пункт 3 статьи 30 Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 7 статьи 30 Земельного кодекса РФ основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду является, в том числе решения органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства.

Пунктом 8 статьи 31 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Судами установлено, что постановлением мэра города, на основании которого заключен договор аренды, спорный земельный участок предоставлен в аренду сроком на три года в целях строительства торгового центра.

В то же время разрешение на строительство, которым определяется срок строительства, в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса РФ обществу не выдавалось.

При таких обстоятельствах указание сторонами срока действия договора аренды в соответствии с решением органа местного самоуправления не противоречит положениям статьи 421 Гражданского кодекса РФ, поэтому вывод судов о ничтожности данного условия договора, как несоответствующего положениям части 3 статьи 30 Земельного кодекса РФ, основан на ошибочном толковании данной правовой нормы в отрыве от совокупности приведенных выше норм земельного и гражданского законодательства, регулирующих сложившиеся между сторонами арендные отношения, а также без учета вышеназванного постановления мэра города.

(Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.06.2011 N Ф03-2058/2011 по делу N А04-4930/2010).

11. При изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд арендатору возмещаются убытки, связанные с прекращением его прав, в частности стоимость права аренды земельного участка.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ к федеральному государственному учреждению о взыскании реального ущерба, причиненного изъятием указанного земельного участка для федеральных нужд.

Решением суда исковые требования удовлетворены частично.

Отменяя решение, апелляционный суд указал, что предприниматель является не собственником, а арендатором спорного земельного участка в связи с чем, сославшись на статью 57 Земельного кодекса РФ, пункт 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 N 262 "Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц", признал ошибочным вывод арбитражного суда первой инстанции об определении размера возмещения как стоимости права аренды и применение к правоотношениям сторон статьи 55 Земельного кодекса РФ.

В постановлении суд кассационной инстанции указал, что выводы суда апелляционной инстанции сделаны с неправильным применением норм материального права, выразившемся в неправильном толковании гражданского и земельного законодательства.

В силу пункта 1 статьи 279 Гражданского кодекса РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

В соответствии со статьей 281 Гражданского кодекса РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд (статья 49 Земельного кодекса РФ). Применительно к порядку выкупа у собственника и правам собственника статья 55 настоящего Кодекса отсылает к гражданскому законодательству.

Таким образом, указанные нормы прямо регулируют выкуп земельного участка у его собственника либо изъятие земельного участка у обладателя иного вещного права. При этом правообладатель имеет право на компенсацию, размер которой в случае спора определяется судом.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 26.07.2011 N 2379/11, системное толкование норм гражданского и земельного законодательства позволяет сделать вывод о том, что применение норм, регулирующих изъятие земельных участков, может быть распространено и на случаи, когда для государственных или муниципальных нужд требуется земельный участок, переданный в аренду.

Применение к праву владения и пользования земельным участком, возникшему на основании договора аренды, института выкупа для государственных или муниципальных нужд обеспечивает наиболее полную защиту интересов арендатора земельного участка, поскольку обеспечивает использование для прекращения арендных отношений механизма изъятия земельного участка, устанавливающего не только баланс интересов сторон, но и гарантирующего интересы лица, чье право будет прекращено в результате выкупа.

Учитывая изложенное, арбитражный суд первой инстанции при принятии решения правомерно исходил из того, что изъятие земельного участка для государственных нужд может быть проведено только при условии возмещения правообладателю связанных с прекращением его прав убытков - рыночной стоимости права аренды земельного участка.

(Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.10.2011 N Ф03-3325/2011 по делу N А51-15713/2010).

Председатель судебного состава

С.Е. Лобарь