Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 26 сентября 2022 г. по делу N 8Г-21367/2022[88-21134/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Кочневой Е.Н.

судей Драчева Д.А, Парменычевой М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента городского имущества "адрес" к ФИО1 об обязании заключить соглашение о вступлении в договор аренды (номер дела, присвоенный судом первой инстанции 2-4604/2021), по кассационной жалобе ФИО1 на решение Тверского районного суда города Москвы от 16 декабря 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 мая 2022 года, Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции Драчева Д.А,

УСТАНОВИЛА:

Департамент городского имущества "адрес" обратился в суд с иском к ФИО1 об обязании заключить соглашение о вступлении в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ N М-01-032735 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004008:220, площадью 918 кв.м. с адресным ориентиром: "адрес", пер. Порядковый, вл. 21.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 принадлежит на праве собственности объект недвижимости - помещения 77:01:0004008:5341 (чердак, помещение I - комнаты с 6 по 9) имеющего адресный ориентир: "адрес", пер. Порядковый, "адрес", запись в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, доля в праве - ?. Указанный объект недвижимого имущества расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004008:220 площадью 918 кв.м. с адресным ориентиром: "адрес", пер. Порядковый, вл. 21. ДД.ММ.ГГГГ в отношении данного земельного участка оформлен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора N М-01-032735. Между тем, земельно-правовые отношения с ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004008:220 не оформлены, что послужило основанием для обращения в суд с вышесказанными требованиями, несмотря на то, что Департамент ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес ответчика проект Соглашения о вступлении в договор аренды.

ФИО1 заявлен встречный иск к Департаменту городского имущества "адрес" о согласовании условий соглашения о вступлении в договор аренды, в частности изложив абзац пункта 6 данного соглашения в следующей редакции: "Установить Арендатору "___" с даты заключения настоящего соглашения размер ежегодной арендной платы и условия ее внесения согласно Приложению 2 к настоящему Соглашению. Приложение 2 является составной и неотъемлемой частью настоящего Соглашения". Исходные данные для расчета ежегодной арендной платы: площадь участка - 918 кв.м, кадастровая стоимость участка - 100 452 186 руб. 72 коп, доля арендатора для расчета арендной платы - 7, 94 кв.м, ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости - 1, 5, годовая арендная плата за участок - 13 032 руб. 52 коп.

Решением Тверского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования Департамента городского имущества "адрес" удовлетворены.

На ФИО1 возложена обязанность заключить соглашение о вступлении в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ N М-01-032735 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004008:220, площадью 918 кв.м. с адресным ориентиром: "адрес", пер. Порядковый, вл. 21 на условиях, указанных Департаментом городского имущества "адрес".

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к Департаменту городского имущества "адрес" о согласовании условий соглашения о вступлении в договор аренды, отказано.

С ФИО1 в доход бюджета "адрес" взыскана государственная пошлина в размере 400 руб, ФИО1 подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене указанных судебных актов как незаконных, принятии нового решения о частичном удовлетворении иска ДГИ "адрес", удовлетворении встречного иска ФИО1

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права (ч. 2 ст. 379.7 ГПК РФ) или норм процессуального права (ч. 3 ст. 379.7 ГПК РФ).

Таких нарушений при рассмотрении настоящего дела не допущено.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ФИО1 является собственником ? доли в праве долевой собственности на объект недвижимости - помещения 77:01:0004008:5341 (чердак, помещение I - комнаты с 6 по 9) имеющего адресный ориентир: "адрес", пер. Порядковый, "адрес".

Указанный объект недвижимого имущества расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004008:220 площадью 918 кв.м. с адресным ориентиром: "адрес", пер. Порядковый, вл. 21.

ДД.ММ.ГГГГ в отношении данного земельного участка оформлен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора N М-01-032735 для эксплуатации части трехэтажного нежилого здания под административные цели. Данный договор со множественностью лиц на стороне арендатора является действующим.

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом городского имущества "адрес" в адрес ФИО1 был направлен проект Соглашения о вступлении в договор аренды N М-01-032735. Абзацем 1 пункта 6 данного Соглашения арендатору с ДД.ММ.ГГГГ (с даты государственной регистрации права собственности) устанавливался размер ежегодной арендной платы и условия ее внесения согласно Приложению 2 к настоящему Соглашению.

Вместе с тем, земельно-правовые отношения между сторонами в установленном законом порядке не оформлены.

Разрешая спор, удовлетворяя исковые требования ДГИ "адрес" и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1, суд первой инстанции, оценив представленные в деле доказательства в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь нормами ст. ст. 421, 445, 606, 607 ГК РФ, ст. ст. 1, 39.20 ЗК РФ, исходил из того, что заключение соглашения к договору с множественностью лиц на стороне арендатора является для ФИО1, как собственника объекта недвижимости, расположенного на рассматриваемом земельном участке, обязательным.

При этом, несогласие с содержанием пункта 6 об установлении арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с даты государственной регистрации права собственности не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска или удовлетворения встречного иска, поскольку именно с ДД.ММ.ГГГГ между сторонами фактически возникли земельно-правовые отношения, в которых Департамент выступал, как собственник земельного участка. Соответственно, с учетом принципа платности землепользования суд счел правомерным указание в Соглашении даты - ДД.ММ.ГГГГ, с которой подлежит начислению арендная плата.

С указанными выводами суда и правовым обоснованием согласился суд апелляционной инстанции.

Оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции по доводам кассационной жалобы не имеется.

Выводы суда первой и апелляционной инстанции мотивированы, основаны на обстоятельствах дела и представленных доказательствах, которым дана оценка, отвечающая требованиям ст. 67 ГПК РФ.

Материальный закон истолкован и применен судами первой и апелляционной инстанциями правильно, с учетом установленных обстоятельств дела.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение постановленного решения суда и апелляционного определения в кассационном порядке, не допущено.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с доводами кассационной жалобы об отсутствии правовых оснований для распространения условий договора аренды на правоотношения, существовавшие до его заключения в части обязанности арендатора по оплате аренды за фактическое пользование земельным участком и, соответственно, заключения соглашения на условиях представленных ДГИ "адрес".

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским коексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка, правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 статьи 39.20 ЗК РФ, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (п. 9 ст. 39.20 ЗК РФ).

Статьей 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте либо об отказе от акцепта либо об акцепты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Из п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ следует, что в течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Согласно п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Таким образом, поскольку заключение договора являлось для ФИО1 обязательным, однако соглашение о вступлении в договор им подписано не было, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для возложения на данное лицо обязанности вступить в качестве арендатора в договор аренды с множественностью лиц путем заключения соответствующего соглашения на условиях, указанных Департаментом городского имущества "адрес".

Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1).

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2).

Исходя из смысла п. 2 ст. 425 ГК РФ, распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.

В рассматриваемом случае у ФИО1 отсутствовала возможность произвольно определять необходимость заключения договора аренды земельного участка и момент вступления в договорные правоотношения.

Принадлежащий ФИО1 объект находится на переданном ДД.ММ.ГГГГ в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельном участке, которым ответчик с момента регистрации прав на недвижимое имущество фактически пользовался, в связи с чем, в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ являлся участником правоотношений, связанных с данным земельным участком.

При указанных обстоятельствах разумным ожиданием со стороны арендодателя ДГИ "адрес" является определение содержания договорных отношений таким образом, каким оно должно было быть при надлежащем исполнении ФИО1 своих обязанностей как землепользователя.

В таком случае распространение условий договора на предшествующий его заключению период не противоречит закону.

Доводы о необходимости согласия стороны, в условиях, когда обладатель объекта недвижимости необоснованно уклоняется от заключения договора аренды земельного участка, не могут быть приняты во внимание.

Также не может суд кассационной инстанции согласиться с доводами кассационной жалобы о пропуске срока исковой давности, поскольку, как верно указано судом первой инстанции, предметом настоящего спора, инициированного ДГИ "адрес", не являлось взыскание задолженности по арендной плате.

Кроме того, принимая во внимание допущенное ФИО1 нарушение прав собственника земельного участка (ДГИ "адрес"), выраженное в несоблюдении обязанности по надлежащему оформлению договорных отношений, а также создании препятствий в получении арендной платы за пользование ответчиком земельным участком, суд кассационной инстанции полагает, что заявленное истцом требование по существу, является требованием об устранении препятствий собственнику в пользовании этим участком, а потому - способом защиты вещного права, предусмотренным ст. 304 ГК РФ. На такие требования срок исковой давности не распространяется в силу прямого указания закона (абз. 5 ст. 208 ГК РФ).

Несогласие заявителя с выводами суда первой и апелляционной инстанции, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению к спорным правоотношениям, не свидетельствуют о нарушениях судами норм материального или процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибке.

При таких данных, вышеуказанные решение суда и апелляционное определение сомнений в их законности с учетом доводов кассационной жалобы не вызывают, а предусмотренные ст. 379.7 ГПК РФ основания для отмены судебных актов или изменения в настоящем случае отсутствуют.

Руководствуясь ст. 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Тверского районного суда города Москвы от 16 декабря 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 мая 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи