Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 октября 2022 г. по делу N 33-42088/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Вишняковой Н.Е, судей фио, фио, при помощнике судьи Марянян К.Л, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело N 2-9/22 по апелляционной жалобе Васильевой Е.Н. на решение Тверского районного суда адрес от 08 апреля 2022 г, которым постановлено:

Взыскать с ООО "Фастлэнд" в пользу Васильевой Евгении Николаевны задолженность по арендной плате в размере сумма, задолженности по оплате электроэнергии и пени сумма, задолженность по взносам на капитальный ремонт в сумме сумма, расходы по оплате государственной пошлины сумма

В остальной части иска - отказать, УСТАНОВИЛА:

Васильева Е.Н. обратилась в суд с иском к ООО "Фастлэнд" о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт, возмещении ущерба, ссылаясь на то, что между Васильевой Е.Н. и ООО "Фастлэнд" был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.12.2018г. на срок до 31.01.2022г, в соответствии с условиями которого ответчику передано в аренду нежилое помещение площадью 639, 4 кв.м. (подвал - помещение N III, комнаты NN 1- 22, 24 - 27; 1 этаж Помещение N I, комнаты NN 1 - 11), расположенное по адресу адрес, - с кадастровым номером 77:01:0001046:2770, принадлежащее истцу на праве собственности. С 01.05.2020 г. договор аренды расторгнут истцом в одностороннем порядке.

Помещение было частично освобождено ответчиком, однако не передано им истцу по акту приема-передачи. В связи с чем просила суд взыскать с ООО "Фастлэнд" в пользу истца арендную плату за период с 01 апреля 2020г. по 30 апреля 2020г. в размере сумма, взыскать с ответчика в пользу истца арендную плату за весь период пользования помещением после расторжения договора за период с 16.05.2020г. по 20.08.2020г. в общей сумме сумма, задолженность по оплате электроэнергии за период с марта 2020 года по 31.07.2020г. в размере сумма, пени за просрочку оплаты в сумме сумма и банковскую комиссию в сумме сумма, задолженность по взносам на капитальный ремонт за период с 01.12.2018г. по 31.07.2020г. в сумме сумма, расходы на проведение экспертизы и смену замков в общей сумме сумма, пени за просрочку оплаты арендной платы за период с 06.04.2020г. по 20.08.2020г. в сумме сумма, стоимость ремонтно-восстановительных работ согласно заключению эксперта в сумме сумма, обязать ответчика незамедлительно погасить задолженность перед ГБУ адрес Арбат" за июнь - июль 2020 года в сумме сумма, расходы на уплату госпошлины в сумме сумма.

Представитель истца в судебное заседание явилась, доводы уточненного искового заявления поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика фио в судебное заседание явилась, иск не признала по мотивам, изложенным в письменном отзыве.

Представители третьего лица ООО "ШИНОК" Серебренная Л.В, фио в судебном заседании полагали иск необоснованным.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит истец Васильева Е.Н.

Истец Васильева Е.Н. в заседание судебной коллегии не явилась, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещалась надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки не представила.

Представитель ответчика ООО "Фастлэнд" по доверенности Серебренная Л.В. в заседание судебной коллегии явилась, возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Представитель третьего лица ООО "ШИНОК" по доверенности фио в заседание судебной коллегии явилась, возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика, представителя третьего лица, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия оснований для отмены, изменения решения суда не находит.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

2. Неправильным применением норм материального права являются:

1) неприменение закона, подлежащего применению;

2) применение закона, не подлежащего применению;

3) неправильное истолкование закона.

Указанных обстоятельств, которые могли бы послужить основанием к отмене либо изменению оспариваемого решения, при рассмотрении настоящего дела не установлено.

Как разъяснено в п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. Обжалуемое решение названным требованиям закона отвечает.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 01.12.2018г. между Васильевой Е.Н. и ООО "Фастлэнд" заключен договор аренды нежилого помещения на срок до 31.01.2022г, в соответствии с условиями которого ответчику передано в аренду нежилое помещение площадью 639, 4 кв.м. (подвал - помещение N III, комнаты NN 1- 22, 24 - 27; 1 этаж Помещение N I, комнаты NN 1 - 11), расположенное по адресу адрес, - с кадастровым номером 77:01:0001046:2770, принадлежащее истцу на праве собственности.

В соответствии с п. 4.1 договора размер арендной платы составила сумма.

П. 4.10 договора предусмотрено ежегодное повышение арендной платы на 5% в декабре.

Таким образом, с 01.12.2019г. размер арендной платы составил 2 850 000 + 5% (142 500) = сумма в месяц.

ООО "Фастлэнд" Васильевой Е.Н. передан обеспечительный платеж в сумме сумма, однако истцом в расчетах данная сумма не учтена, право требования возврата указанной суммы переданы ответчиком третьему лицу по договору от 29.07.2020.

24.04.2020г. ответчику вручено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке с 01.05.2020 г. и требование о погашении задолженности арендной платы за апрель 2020 года.

В ответ на претензию 29.07.2020 г. генеральный директор ООО "Фастлэнд" подтвердил расторжение договора аренды с 01.05.2020 г.

В соответствии с п. 1.4 договора аренды нежилого помещения от 01.12.2018 г, арендатор обязуется использовать помещение исключительно для организации объекта общественного питания.

Из материалов дела следует, что задолженность ответчика возникла в период действия в адрес режима повышенной готовности, введенного Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ.

Суд первой инстанции при этом верно руководствовался пунктом 3.2.1 Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 г. N 12-УМ "О введении режима повышенной готовности" (в редакции Указа Мэра от 26.03.2020 г. N 31-УМ), согласно которому на период с 28.03.2020 г. временно приостановлена работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что установленный нормативный запрет повлек для ответчика невозможность использования помещения по его назначению, предусмотренному договором аренды, с 28.03.2020 г.

Также судом первой инстанции установлено следующее.

Во исполнение Указа Президента РФ от 25.03.2020 г. N 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней", Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ "О введении режима повышенной готовности" в соответствии со ст. 11 Закона N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", ответчик правомерно приостановил коммерческую деятельность.

Приказом ООО "ФАСТЛЭНД" от 24.03.2020 г. с 01.04.2020 г. по 30.04.2020 г. объявлен простой для всех работников общества.

20.03.2020 г. ответчик обратился к истцу с просьбой о представлении скидки на оплату арендной платы за март 2020 г. и апрель 2020 г. в размере 50%. Поскольку к этому моменту арендная плата за март 2020 г. была полностью внесена арендатором, он просил Васильеву Е.Н. зачесть образовавшуюся переплату в счет полной оплаты арендной платы за апрель 2020 г. Однако, истец в ответном письме от 24.03.2020 г. указала, что, по ее мнению, финансовый кризис ответчика не является основанием для изменения договора. Одновременно истец сообщила, что готова предоставить ответчику арендные каникулы лишь при условии обустройства им в срок до 01.06.2020 г. в арендованном помещении эвакуационного выхода, иными словами, при условии несения ООО "ФАСТЛЭНД" дополнительных расходов по переустройству помещения в апреле-мае 2020 г.

26.03.2020 г. ответчик повторно обратился к истцу с просьбой произвести перерасчет арендной платы за март 2020 г, исключив из начисления период с 28 по 31 марта 2020 г, а также не производить начисление арендной платы за период, когда арендатор был лишен возможности ведения коммерческой деятельности. Однако 24.04.2020 г. истец сообщила ответчику об одностороннем расторжении договора аренды с 01.05.2020 г. в связи с невнесением арендатором арендной платы за апрель 2020 г. (том 1 л.д. 43).

30.04.2020 г. ответчик вновь обратился к истцу с письмом, в котором просил о снижении требований по арендной плате за апрель и май 2020 г. - до 10 % от размера, установленного договором. В письме ответчик указал, что осуществляет деятельность в наиболее пострадавшей отрасли, и нехватка денежных средств вызвана введенными в Москве ограничительными мерами. Истец в ответном письме от 07.05.2020 г. потребовала погасить задолженность за апрель в полном размере (том 1 л.д. 44).

Доводы истца о необоснованности снижения размера арендной платы, т.к. ответчик мог бы работать на вынос (том 2 л.д. 104), обоснованно не были приняты во внимание, поскольку по изначально согласованному назначению помещения ответчик осуществлял свою деятельность по оказанию услуг общественного питания с залом для обслуживания гостей, то есть деятельность ответчика не предусматривает оказание услуг общественного питания исключительно на доставку и навынос, в связи с чем требование ответчика о снижении размера арендной платы является обоснованным.

Также суд первой инстанции указал, что действующее законодательство не связывает право арендатора на уменьшение арендной платы с полной приостановкой деятельности на основании введенных ограничений, что следует из позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на адрес новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 г.).

Как разъяснено в ответе на вопрос 5 Обзора Верховного Суда N 2, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению.

Обзором Верховного Суда N 2 в ответе на вопрос N 5 разъяснено, что арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с ответчика в силу закона не может быть взыскана полная сумма арендной платы за апрель 2020 г. в размере сумма.

Согласно представленному ответчиком заключению ООО "Прогресс Оценка" N 1811/20-1882-3 от 22.12.2020 г. (том 2 л.д. 24-38), величина справедливой арендной платы за аренду нежилого помещения общей площадью 639, 4 кв. м, расположенного по адресу: адрес, уд. Арбат, д. 45/24 за период апрель-май 2020 г. определена в размере сумма в месяц.

При этом указанное заключение представителем истца не оспорено.

Поскольку ответчик не имел возможности использовать арендованное помещение по назначению в силу принимаемых мер в целях предотвращения распространения коронавирусной инфекции на основании нормативных актов государственных органов, а истец необоснованно отказалась от снижения арендной платы, на основании п. 4 ст. 614 ГК РФ, п. 3 ст. 19 закона N 98-ФЗ размер арендной платы за период апрель-май 2020 года подлежит снижению судом.

Из материалов дела следует, что по акту жилое помещение передано арендатором не было, в связи с чем, ответчик должен оплатить арендную плату за период пользования помещением.

Определяя период, за который подлежит начислению арендная плата за пользование ответчиком помещения, суд исходил из следующего.

Письмом от 26.05.2020 г. (т. 1 л.д. 45) истец установиласрок передачи помещения до 31.05.2020 г.

29.05.2020 г. ответчик подписал акт возврата помещения и предпринял попытку передать помещение истцу, однако, истцом помещение не было принято, ответчику истцом направлено письмо от 29.05.2020 г. с указанием, что помещение не принято, поскольку не полностью освобождено от имущества арендатора, в помещении складированы пакеты с бытовым мусором, часть инженерного оборудования находится в неисправном состоянии. Данное обстоятельство подтверждается фотографиями. При этом 29.05.2020 г. между сторонами был подписан лишь акт сверки расчетов за электроэнергию, коммунальные платежи и эксплуатационные услуги к договору аренды (том 1 л.д. 46).

Впоследствии ответчик вновь предпринял попытки передать истцу помещение по акту приема-передачи, однако истец уклонялась от подписания акта приема передачи ввиду наличия в помещении недостатков.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что 17.06.2020 истец разместила в сети Интернет объявление о сдаче вышеуказанного нежилого помещения в аренду, указав в объявлении, что помещение полностью свободно, подтвердив тем самым освобождение ответчиком помещение.

Разрешая исковые требования в части взыскания арендной платы за период с 01.04.2020 по 30.04.2020, и с 16.05.2020 по 20.08.2020г, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик освободил помещение не позднее 17.06.2020, в связи с чем подлежит начислению арендная плата за период с 01.04.2020 по 17.06.2020 в размере сумма При этом суд первой инстанции верно указал, что оснований для взыскания арендной платы за период с 17.06.2020 по 20.08.2020 не имеется, поскольку как следует из представленных в материалы дела документов, истец размещала в сети интернет объявления о сдаче вышеуказанного помещения в аренду как свободного.

Разрешая требование о взыскании с ответчика пени за просрочку оплаты арендной платы за период 06.04.2020 г. по 20.08.2020 г. в сумме сумма, суд первой инстанции исходил из следующего.

П. 1 ст. 19 закона N 98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" было предусмотрено, что отсрочка предоставляется в силу закона арендаторам недвижимости, работающим в пострадавших отраслях.

В соответствии с п. 6 Перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. N 434), деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков (код 56 со всеми входящими в него видами деятельности) относится к отраслям российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Вид деятельности определяется по коду ОКВЭД 2, который по состоянию на 01.03.2020 г. указан у арендатора в ЕГРЮЛ или ЕГРИП как основной вид деятельности (п. 2 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 г. N 409). Основным видом деятельности ответчика по ОКВЭД является деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания (код 56.10), что подтверждается материалами дела (том 1 оборот л.д. 47).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что деятельность, которую ответчик осуществлял в арендованном у истца помещении, относится к отрасли, в наибольшей степени пострадавшей от распространения коронавирусной инфекции, что подтверждается материалами дела.

Как разъяснено в ответе на вопрос 3 Обзора Верховного Суда N 2, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды. Кроме того, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований к условиям и срокам отсрочки.

Пункт 3 Требований к условиям и срокам отсрочки устанавливает, что отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, в частности, на следующих условиях:

- задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

- штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в заявленный истцом период начисления пени по договорам аренды на арендаторов, осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших отраслях, было запрещено законом ст. 19 закона N 98-ФЗ и подп. "в" п. 3 Требований к условиям и срокам отсрочки, в связи с чем требование истца о взыскании с ответчика пени за просрочку внесения арендной платы не подлежит удовлетворению.

Разрешая заявленные истцом требования о возмещении расходов по устранению дефектов помещения в сумме сумма, суд первой инстанции исходил из следующего.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика стоимости ремонтно-восстановительных работ на основании заключения ООО "Графо" (том 1 л.д. 122-175), в котором обозначено 2 типа замечаний:

- повреждение отделки стен и потолков, включая отсутствие отдельных плиток подвесного потолка, потертости и выбоины в плитке, повреждения дверей, пятна и повреждения напольного покрытия, нарушение целостности остекления в витринах первого этажа;

- наличие зонирующих перегородок, выполненных не до потолка, а также декоративных деревянных конструкций. Часть перегородок оборудована столешницами, полками, декоративными дверцами.

Истцом также представлено заключение специалиста ООО "ФИСЭ" N М-114/0708 от 17.08.2020 г. (том 1 л.д. 82-121), в котором даны те же замечания и определена их сметная стоимость.

Ответчиком представлена рецензия N 1811/20-1882-2 от 22.12.2020 г. (том 2 л.д. 12-22) на заключение специалистов ООО "Графо", а также N 1811/20-1882-2 от 22.12.2020 г. (том 2 л.д. 1-11) на заключение специалиста ООО "ФИСЭ". Рецензентом отмечено, что заключения, представленные истцом, не соответствуют требованиям ГОСТ 31937-2011, Федеральному закону "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" и поставленному заданию, содержат выводы, которые не являются обоснованными, проверяемыми, сделанными на строго научной основе компетентной организацией и специалистом. При этом стоимость ремонта в заключении ООО "ФИСЭ" не обоснована, рассчитана с учетом избыточных работ.

Определением Тверского районного суда от 16.03.2021 г. (т. 2 л.д. 236-237), оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16.06.2021 г. (т. 2 л.д. 251-252), по делу была назначена судебная экспертиза (заключение эксперта от 03.12.2021 г, осмотр помещения произведен 14.09.2021 г.). Перед экспертом поставлены вопросы в редакции, предложенной истцом (том 2 л.д. 109-110), в частности, о наличии в помещении дефектов, указанных в акте от 29.05.2020 г, письме Васильевой Е.Н. от 04.06.2020 г.

Как указано в экспертном заключении ФБУ "Российский Федеральный Центр судебной экспертизы при Министерстве Юстиции Российской Федерации" при ответе на первый вопрос, в ходе проведения визуального осмотра экспертами установлено, что в исследуемых помещениях на первом этаже и в подвале демонтирована отделка стен и потолков, демонтировано оборудование на первом этаже. Поэтому ответить на вопрос о том, имеются ли в помещении, расположенном по адресу: адрес, дефекты (повреждения) и имущество, указанные в акте от 29.05.2020 г, письме Васильевой Е.Н. от 04.06.2020 г, а также в заключениях специалистов N 2007248-5/7 и N М-114/1108?" не представляется возможным.

Экспертом отмечено (стр. 20 заключения), что письмо Васильевой Е.Н. от 04.06.2020 г. экспертами не исследуется по причине отсутствия в материалах дела. Указанный документ не запрашивается ввиду того, что сведения о дефектах, содержащиеся в указанном документе, не оказывают влияния на ход проводимого экспертом исследования по причине проведения демонтажных работ в помещениях.

По второму вопросу о том, имеются ли в помещении какие-либо иные, не указанные в акте от 29.05.2020 г, письме Васильевой Е.Н. от 04.06.2020 г. и заключениях специалистов N 2007248-5/7 и N М-114/1108 - дефекты (повреждения), экспертом отмечены отдельные незначительные дефекты (таблица N 4) - потемнение окрасочного слоя, мелкие сколы и трещины отдельных плиток, истертость материала в ходовых местах. Экспертами отмечено что в помещениях имеются дефекты (признаки физического износа) инженерных систем, которые не приводятся в заключении ввиду того, что данная задача не содержится в формулировке поставленных вопросов. Дефектов, указанных в заключениях специалистов N 2007248-5/7 и N М-114/1108, не имеется по причине полного демонтажа существующей отделки конструкций.

По третьему вопросу "Какие из имеющихся дефектов (повреждений) являются следствием физического износа?" экспертом проведен сравнительный анализ дефектов, имеющихся в исследуемых помещениях, с признаками физического износа (таблицы 5) и дан ответ, что выявленные дефекты являются следствием физического износа.

Ответить на четвертый вопрос: "Какие из имеющихся дефектов (повреждений) являются следствием ненадлежащего содержания помещения и/или невыполнения текущего ремонта помещения?" эксперту не представилось возможным, т.к. в исследуемых помещениях дефектов, указанных в материалах дела - в заключениях специалистов N 2007248-5/7 и N М-114/1108, - не имеется по причине демонтажа существующей отделки конструкций.

По пятому вопросу "Какие из деревянных и металлических конструкций (зонирующие перегородки, выполненные не до потолка, декоративные конструкции, столешницы, полки, декоративные дверцы), имеющихся в помещении, могут быть демонтированы без значительного вреда для стен, потолка и пола?" эксперт отметил, что указанных конструкций, в исследуемых помещениях не имеется, следовательно, они демонтированы. Имеющиеся дефекты конструкций стен, потолка и пола являются признаками физического износа.

По шестому вопросу "Какие работы требуется провести для устранения имеющихся в помещении дефектов (повреждений) и демонтажа металлических и деревянных конструкций?" эксперт отметил, что в части работ по демонтажу ответить не представляется возможным, т.к. конструкции полностью демонтированы на момент осмотра. В остальной части эксперт подчеркнул, что имеющиеся в помещении дефекты (повреждения) являются признаками физического износа в процентном соотношении составляющего не менее 40 %. Конструктивные элементы требуют проведения некоторого капитального ремонта. Более точный перечень работ эксперт посчитал невозможным определить, т.к. помещение объект является объектом культурного наследия (ОКН).

На седьмой вопрос "Какова стоимость работ по устранению имеющихся в помещении дефектов (повреждений) и демонтажа металлических и деревянных конструкций?" в части вопроса о демонтаже эксперт не смог ответить, т.к. на момент проведения осмотра указанные конструкции были полностью демонтированы. В отношении дефектов (повреждений) отметил, что точный расчет в рамках проводимого исследования невозможен, требуется утвержденная проектная документация (исследуемый объект является ОКН).

Заключением эксперта подтверждается, что на момент проведения осмотра истцом произведены работы по демонтажу отделки стен и потолков, оборудования. Тем самым, истец не предоставила экспертам помещение в состоянии, заявленном в иске. В силу указанных обстоятельств эксперт не смог полно ответить на ряд поставленных судом вопросов.

Суд первой инстанции принял указанное заключение судебной экспертизы в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства, поскольку судебная экспертиза проведена с соблюдением требований ст. ст. 84 - 86 ГПК РФ, эксперты, проводившие экспертизу, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение экспертов составлено ими в пределах своей компетенции, эксперты имеют соответствующую квалификацию, ссылки на которую имеются в экспертном заключении. Заключение содержит подробное описание проведенных исследований, их результаты с указанием примененных методов, инструментов, указание на использованные нормативные правовые акты и литературу, и ответы на поставленные судом вопросы. Выводы экспертов ясные, полные и обоснованные, сделаны при всесторонне проведенном исследовании материалов дела, не противоречащими исследовательской части заключений.

Также судом первой инстанции установлено, что из выписки из ЕГРН от 23.03.2022 г. (прилагается) следует, что 01.06.2021 г, в период рассмотрения спора и назначения по делу судебной экспертизы, истцом аключен договор аренды спорного помещения с третьим лицом ООО "АДКМ" (запись о государственной регистрации N 77:01:0001046:2770-77/051/2021-9).

При проведении экспертизы в помещении не выявлено никаких дефектов (повреждений), которые бы являлись следствием ненадлежащего содержания помещения и/или невыполнения текущего ремонта. При этом эксперт отметил, что выявленные в помещении дефекты (повреждения) являются признаками физического износа, необходимо проведение некоторого капитального ремонта помещений.

Согласно пункту 2.3 договора аренды по окончании действия договора или досрочном его прекращении, арендатор обязан освободить помещение и передать его арендодателю в течение 15 (пятнадцати) календарных дней по акту приема-передачи в надлежащем состоянии, с учетом естественного износа и произведенных по согласованию с арендодателем неотделимых улучшений. В силу ст. 616 ГК РФ и п. 3.1.5. договора аренды от 01.12.2018 г, капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан производить за свой счет арендодатель.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца относительно взыскания с ответчика стоимости демонтажа зонирующих перегородок, выполненных не до потолка, а также декоративных деревянных конструкций, не подлежат удовлетворению также в силу того, что указанные конструкции имелись в помещении на момент его приобретения истцом.

Также из материалов дела следует, что ответчик непрерывно арендовал спорное помещение под кафе "МУ-МУ" с 04.07.2000 г. - то есть задолго до приобретения его в собственность Васильевой Е.Н. Обустройство помещения, включая указываемую истцом отделку в фирменной стилистикой кафе "МУ-МУ", было произведено при получении помещения в аренду от прежнего собственника, что подтверждается Распоряжением Префекта адрес N 1469-р от 29.05.2001 г, протоколом заседания межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда адрес N 27 от 27.03.2001 г. Фотографиями, сделанными в помещении 29.03.2011 г, подтверждается его отделка в единой стилистике кафе "МУ-МУ", включая указанные конструкции.

Помещение было приобретено истцом 21.03.2012 г, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 23.03.2022 г. На указанный момент помещение находилось в аренде у ответчика на основании договора аренды помещения от 01.08.2010 г. В связи со сменой собственника-арендодателя, между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение от 21.03.2012 г. (запись о государственной регистрации N 77-77-11/084/2012-123 от 26.04.2012 г.) к действовавшему в договору аренды помещения от 01.08.2010 г.

Впоследствии истец сдавала помещения ответчику по краткосрочным договорам аренды, ежегодно принимала помещение без замечаний и передавала его ответчику вновь (представлены копии договоров аренды от 01.08.2013 г, 01.07.2014 г, 01.06.2015 г, 16.03.2016 г, 01.04.2017 г, 01.03.2018 г.).

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что актом приема-передачи от 30.11.2018 г. подтверждается, что истец приняла помещение от ответчика, в присутствии арендатора произвела осмотр технического состояния помещения и подтвердила, что помещение возвращено в надлежащем состоянии, со всеми действующими инженерно-техническими коммуникациями, в состоянии, соответствующем целевому назначению и условиям подписанного договора, никаких претензий со стороны арендодателя к арендатору не имеется, в связи с чем обязательство арендатора по передаче помещения является выполненным в полном объеме. На следующий день, 01.12.2018 г, истец передала помещение арендатору по спорному договору аренды нежилого помещения от 01.12.2018 г. (л.д. 21).

Таким образом, помещение было приобретено истцом именно с отделкой в единой стилистике кафе "МУ-МУ". Впоследствии помещение неоднократно принималось истцом без каких-либо замечаний - по завершении краткосрочных договоров аренды. Учитывая изложенное, возложение на ответчика расходов по демонтажу перегородок, выполненных не до потолка, а также декоративных конструкций не обосновано.

Судом первой инстанции также установлено, что истцом не доказано наличие убытков и их размер, нарушение ответчиком договорных обязательств, а также причинение помещению убытков по вине ответчика. Заключением проведенной по делу судебной экспертизы наличие заявленных истцом повреждений отделки помещений также не подтверждается, в связи с чем, требования в данной части удовлетворению не подлежат.

Разрешая исковые требования о взыскании задолженности по оплате электроэнергии за период с марта 2020 года по 31.07.2020г. в размере сумма, пени за просрочку оплаты в сумме сумма и банковской комиссии в сумме сумма, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с п. 4.7. договора арендатор обязуется оплачивать электроэнергию на основании расчетных документов поставщиков услуг и показаний приборов учета путем перечисления денежных средств за арендодателя организациям, оказывающим услуги по заключенным договорам с арендодателем, в размере, необходимом для оплаты электроэнергии.

29.05.2020 между сторонами был подписан акт сверки расчетов за электроэнергию, коммунальные и эксплуатационные услуги, согласно которому на дату 29.05.2020 за арендатором числится задолженность за потребленную электроэнергию за март-апрель 2020 года в общей сумме сумма и пени сумма

Поскольку арендатором в акте от 29.05.2020 данная задолженность признана, доказательств ее оплаты не представлено, то суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по оплате электроэнергии и пени сумма

Суд первой инстанции также пришел к выводу о том, что оснований для возмещения истцу расходов по оплате задолженность по оплате электроэнергии за июнь 2020 года не имеется, поскольку из материалов дела (в том числе, фотографий, представленных ответчиком) следует, что после 29.05.2020 какого-либо оборудования ответчика, которое потребляло бы электроэнергию, в помещении истца не находилось.

Одновременно суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения требований об обязании ответчика незамедлительно погасить задолженность перед ГБУ адрес Арбат" за июнь - июль 2020 года в сумме сумма, поскольку в ходе рассмотрения дела судом установлено, что начиная с 17.06.2020 помещение истца было полностью освобождено, а до этого в своем письме от 29.05.2020 г. Васильева Е.Н. указала, что помещение не принято, поскольку не полностью освобождено от имущества арендатора - в помещении складированы пакеты с бытовым мусором, следовательно, указанная задолженность возникла не в связи с занятием ответчиком помещения истца.

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика задолженности по взносам на капитальный ремонт за период с 01.12.2018г. по 31.07.2020г. в сумме сумма, суд первой инстанции пришел к следующему выводу.

Как следует из акта выверки расчетов с собственником помещения, составленного ГКУ "Центр координации ГУ ИС", от 20.10.2020 г. (т. 1 л.д. 234), в период с апреля по июнь 2020 г. начисления не производились, задолженность по взносам на капитальный ремонт за период с 01.12.2018 по 17.06.2020 составила сумма, в связи с чем, данная сумма подлежит взысканию с ответчика.

Разрешая требование о взыскании с ответчика сумма, оплаченных ею по договору от 06.08.2020, поскольку ответчик уклонялся от передачи ключей от помещения истцу, то истец была вынуждена восстановить свободный доступ к помещению посредством замены замков, суд первой инстанции исходил из следующего.

Как следует из материалов дела (том 1 л.д. 68-72), 20.07.2020 г. между Васильевой Е.Н. и ООО "Графо" был заключен договор N 2007248-7/5 на оказание возмездных услуг. Предметом договора являлось проведение исполнителем обследования и определение состояния отделки помещения, расположенного по адресу: адрес. Актом сдачи-приемки к указанному договору от 29.07.2020 г. подтверждается, что исполнителем проведено обследование и определение состояния отделки помещения, расположенного по адресу: адрес" (том 1 л.д. 72). Кроме того, как указано в самом заключении ООО "Графо", для ответа на поставленный вопрос, специалистами ООО "Графо" было проведено обследование помещений, расположенных по указанному адресу (том 1 л.д. 134), в помещениях были сделаны фотографии (том 1 л.д. 152-177).

Аналогично, из заключения ООО "ФИСЭ" N М-114/0708 от 17.08.2020 г. (том 1 л.д. 82-121) следует, что специалистом проведено визуальное и инструментальное обследование помещений (том 1 л.д. 89-90, 104).

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в спорный период привлеченные истцом специалисты входили в помещение, обследовали его, делали в помещении фотоснимки, следовательно, довод истца о необходимости замены замков для целей восстановления свободного доступа в помещения не соответствует действительности. Смена замков по завершении договора аренды является реализацией стандартного правомочия собственника, и отнесение таких расходов на ответчика как прежнего арендатора является безосновательным.

Кроме этого, принимая во внимание, что необходимости несения расходов по оплате услуг специалистов по составлению соглашения ООО "Графо", ООО "ФИСЭ" не имелось, судом первой инстанции в удовлетворении требований о возмещении расходов для проведения восстановительного ремонта было отказано.

Также в соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины сумма

С выводами суда судебная коллегия согласна, поскольку они в решении подробно мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам ст. 67 ГПК РФ с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами. Оснований для иной оценки представленных доказательств у судебной коллегии не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции неверно установлено, что датой освобождения помещения арендатором является 17.06.2020г, судебная коллегия отклоняет, поскольку данный довод не является основанием для отмены судебного решения, направлен на переоценку собранным по делу доказательств. Кроме того, суд первой инстанции верно указал, что истец в объявлении о сдаче вышеуказанного нежилого помещения в аренду указала, что помещение полностью свободно, подтвердив тем самым освобождение ответчиком помещение.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом необоснованно не принят во внимание довод истца о том, что ответчик мог бы работать на вынос, судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку данному доводу была дана оценка судом первой инстанции. Как верно указал суд первой инстанции, по изначально согласованному назначению помещения ответчик осуществлял свою деятельность по оказанию услуг общественного питания с залом для обслуживания гостей, то есть деятельность ответчика не предусматривает оказание услуг общественного питания исключительно на доставку и навынос.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не был учтен п.5.5 договора аренды, который устанавливает, что если арендатор в установленный п.2.3 срок не освободит помещение, то начиная с 16-го дня арендатор уплачивает арендную плату в двукратном размере, судебная коллегия отклоняет, поскольку данный пункт предусматривает ответственность арендатора, если тот не возвратил помещение, однако, судом первой инстанции было установлено, что ответчик не уклонялся от возврата помещения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неверно произвел расчет, руководствуясь при этом заключением эксперта, а также то, что суд первой инстанции неверно применил положения об отсрочке по оплате арендной платы, отклоняются судебной коллегией, так как данные доводы основаны на неверном толковании норм процессуального права, выражают субъективное мнение истца о том, как должно быть рассмотрено дело.

Судом первой инстанции было верно установлено, что ответчик обращался к истцу с письмами, в которых просил снизить размер арендной платы.

Кроме того, представленное ответчиком заключение ООО "Прогресс Оценка" 1811/20-1882-3 от 22.12.2020г. истцом не оспорено.

Судебная коллегия отмечает, что несогласие лица с выводами экспертизы о ее недействительности не свидетельствует о незаконности принятого решения, поскольку доказательств несостоятельности выводов экспертизы или некомпетентности эксперта ее проводившего, не представлено, доказательств, опровергающих заключение экспертизы, или позволяющих усомниться в правильности или обоснованности данного заключения, ответчиком (по первоначальному иску) также не представлено.

В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно принял в качестве доказательства данное заключение.

Иные доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, повторяют позицию ответчика, выраженную в суде первой инстанции, сводятся к несогласию с выводами суда, однако по существу их не опровергают, а потому признаются судебной коллегией несостоятельными.

Разрешая спор, суд правильно определилюридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановилзаконное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Тверского районного суда адрес от 08 апреля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: