Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 02 ноября 2022 г. по делу N 33-43212/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе: председательствующего Удова Б.В.

судей фио, фио

при помощнике Юдиной Е.В.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

дело по апелляционной жалобе представителя истца Бычковой Н.В. по доверенности фио

на решение Тверского районного суда адрес от 20 мая 2022 года, которым постановлено:

- в удовлетворении иска Бычковой Натальи Валерьевны, Косырева Петра Алексеевича к адрес жилищного финансирования", фио, Латышеву Илье Владимировичу, Латышевой Инне Алексеевне о признании договоров купли-продажи жилого помещения недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании действующим договора купли-продажи, встречных исковых требований адрес "Банк жилищного финансирования" к Бычковой Наталье Валерьевне, Косыреву Петру Алексеевичу о признании договора купли-продажи расторгнутым, исковых требований фио о признании добросовестным приобретателем, отказать, УСТАНОВИЛА:

Бычкова Н.В, Косырев П.А. обратились в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи квартиры N62 по адресу: адрес, заключенного адрес с фио, признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 25.11.2020 между фио и Латышевым И.В, Латышевой И.А, применении последствий недействительности сделок, признании действующим договора от 20.08.2019 купли-продажи квартиры, заключенного адрес с Бычковой Н.В.

Требования мотивированы тем, что в период действия обязательственных правоотношений с Бычковой Н.В. в рамках договора купли-продажи квартиры в рассрочку (с задатком) от 20.08.2019 Банк, действуя недобросовестно, целенаправленно создал условия, лишающие истца возможности исполнить свои обязательства по основному договору, а 17.09.2020 совершил повторную продажу квартиры фио, который 25.11.2020 перепродал данное жилое помещение покупателям Латышеву И.В. и Латышевой И.А.

адрес жилищного финансирования" предъявлен встречный иск о признании договора купли-продажи квартиры с рассрочкой (с задатком) от 20.08.2019 расторгнутым по инициативе покупателя (Бычковой Н.В.) с 29.06.2020, взыскании судебных расходов, со ссылкой на то, что, Бычкова Н.В. не приняла предложение Банка об изменении условий договора и в течение установленного срока не исполнила обязательств по уплате остаточного платежа, денежные средства не перечислила, а в последующем добровольно снялась с регистрационного учета по адресу спорной квартиры и направила в адрес претензию с требованием о перечислении двойного задатка в связи с отказом Банка от исполнения договора купли-продажи, тем самым признав, что данный договор фактически расторгнут.

фио Д.В. предъявил встречный иск о признании его добросовестным приобретателем квартиры N62 в доме 27 по адрес в адрес, указав в обоснование, что он проявил разумную степень осмотрительности и заботливости при совершении сделки, договор купли-продажи прошел государственную регистрацию, жилое помещение, реализуемое Банком, приобреталось им через риелтора, с гарантией чистоты сделки, с использованием кредита другого Банка - адрес стандарт", в связи с чем покупатель не знал и не мог знать о каких-либо заключенных Банком соглашениях с иными лицами.

В судебном заседании представители истцов фио, фио заявленные требования поддержали, против удовлетворения встречного иска и иска фио возражали.

Представитель ответчика (истец по встречному иску) адрес по доверенности Соболь Е.С. в судебном заседании заявленные требования не признал, просил отклонить их по доводам встречного иска, который просил удовлетворить.

Представители ответчика фио - Личагин И.В, фио в судебном заседании исковые требования не признали, просили удовлетворить заявленные ими требования.

Представитель ответчиков фио, Латышевой И.А. - фио в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражала.

Представитель третьего лица адрес по доверенности фио в судебном заседании выразила несогласие с заявленными требованиями, представила письменные пояснения.

Представитель третьего лица адрес по доверенности фио в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представители третьих лиц Департамента труда и социальной защиты населения адрес, Отдела регистрации прав на недвижимость по адрес, Отдела социальной защиты населения адрес в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого в части отказа в иске Бычковой Н.В. просит ее представитель по доверенности фио по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, утверждая, что суд неправильно установилюридически значимые обстоятельства по делу, неверно применил нормы материального права, не согласна с выводом суда о том, что договор купли-продажи с истцом прекратил свое действие, указывает, что стоимость проданной квартиры в сделке с фио была занижена, фио является недобросовестным покупателем.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца Бычковой Н.В. по доверенности фио, представителя адрес жилищного финансирования" по доверенности Соболь Е.С, представителя фио, И.А. по ордеру фио, представителя фио по доверенности Личагина И.В, представителя адрес по доверенности Отнякиной А.П, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие иных неявившихся участников процесса, извещенных о дне и времени слушания, и находит решение суда законным и обоснованным, как постановленное в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Разрешая спор, суд первой инстанции верно установилимеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, правильный анализ которых изложен в решении суда.

Согласно пункту 1 статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 30.09.2013 между адрес "Банк Жилищного Финансирования" (в настоящее время - адрес Финансирования") и фио, Бычковой Н.В. был заключен кредитный договор N0030-PKESF-R-0000-13, на сумму сумма

Надлежащее обеспечение обязательств заемщиков обеспечивалось залогом недвижимого имущества (ипотека в силу закона) - квартиры, расположенной по адресу: адрес.

Решением Пресненского районного суда адрес от 29.11.2017 по делу N2-5176/2017, вступившим в законную силу 16.07.2018, постановлено взыскать солидарно с фио, Бычковой Н.В. в пользу Банка задолженность по кредитному договору в размере сумма, обратить взыскание на предмет залога путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере сумма

12.10.2018 судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство N89383/18/77054-ИП в отношении должников фио, Бычковой Н.В, в рамках которого на торги передано указанное жилое помещение.

В связи с тем, что в установленный законом срок квартира с торгов не была продана, Банк изъявил согласие оставить нереализованное имущество (квартиру) за собой в счет погашения долга по исполнительному производству с возвратом разницы между размером обязательств должников и стоимостью квартиры, в размере сумма

27.06.2019 полученную разницу от взыскания в размере сумма Банк перечислил на счет ОСП по адрес N2 в рамках исполнительного производства N89383/18/77054-ИП.

22.07.2019 право собственности на квартиру, находящуюся по адресу: адрес, зарегистрировано за адрес Финансирования".

28.06.2019 Банк заключил с Бычковой Н.В. предварительный договор N28/06/2019

купли-продажи квартиры с задатком.

20.08.2019 стороны заключили договор купли-продажи квартиры в рассрочку (с задатком) (далее основной договор).

По условиям данных договоров, между сторонами установлен порядок расчетов, в соответствии с которым:

- в течение 30 календарных дней с момента подписания указанного договора покупатель обязан выплатить продавцу в счёт платежей по основному договору задаток в размере сумма (п.2.3.1. Предварительного договора);

- в срок до 28.06.2020 покупатель обязан выплатить продавцу оставшуюся неоплаченную часть в размере сумма (п.2.3.2. предварительного договора, п. 3.1.4. основного договора).

В соответствии с п.2.4. предварительного договора, п.3.1.5. основного договора право собственности на указанную квартиру будет зарегистрировано за покупателем после полной оплаты стоимости квартиры в размере сумма

23.07.2019 на расчетный счет Банка в качестве задатка Бычковой Н.В. внесена сумма в размере сумма, что подтверждается платежным поручением N70225 с указанием назначения платежа "оплата задатка по предварительному договору N28/06/2019 от 28 июня 2019 года", (п.3.1.3 основного договора).

Согласно п. 7. основного договора Банк гарантировал, что до полной оплаты стоимости квартиры (до 28.06.2020 включительно) не будет предпринимать никаких действий по реализации данного объекта третьим лицам и не откажется от сделки по каким-либо причинам.

В силу п.3.1.5. основного договора стороны установили, что право собственности на указанную квартиру будет зарегистрировано за покупателем (Бычковой Н.В.) при условии полной оплаты стоимости квартиры.

По состоянию на 28.06.2020 остаток неоплаченной части стоимости квартиры в размере сумма в соответствии с условиями заключенных договоров на расчетный счет Банка не поступил.

19.06.2020 в адрес Банка от Бычковой Н.В. поступило обращение, в соответствии с которым покупатель просил продлить действие договора купли-продажи до 20.08.2020, а также обязался внести часть суммы в размере сумма на расчетный счет Банка в срок до 01.07.2020.

10.07.2020 Банк направил Бычковой Н.В. требования о снятии с регистрационного учета по адресу спорной квартиры.

22.07.2020 Бычкова Н.В. повторно обратилась в Банк (на электронную почту сотрудника) с извещением о намерении начать перечислять денежные средства с 27.07.2020 в счет оплаты договора купли-продажи квартиры в рассрочку (с задатком) от 20.08.2019 еженедельно без указания точных сумм перечислений, однако на расчетный Банка денежные средства не поступили.

27.07.2020 Банком подано исковое заявление в Тверской районный суд адрес о прекращении права пользования жилым помещением, выселении из квартиры.

В связи с добровольным исполнением заявленных требований новый собственник фио (процессуальный правопреемник) отказался от исковых требований в связи с их добровольным исполнением (Определение Тверского районного суда адрес от 10.12.2020 по делу N 2-3470/2020).

17.09.2020 Банк произвел отчуждение спорной квартиры в пользу фио на основании договора купли-продажи, переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по адрес 13.10.2020 (запись в ЕГРП N77:01:0004017:2541-77/072/2020-2).

Квартира приобреталась фио с использованием целевого кредита, в рамках заключенного с адрес стандарт" кредитного договора N16/НК/00-20 от 30.09.2020.

Согласно п. 8 договора купли-продажи Банк гарантировал, что квартира никому не отчуждена, не заложена, не обещана в дар, в споре и под арестом (запретом) не состоит, предметом долга не является, рентой, залогом не обременена, не сдана в аренду, нет заключенных договоров найма и пользования в любой форме, в доверительное управление, безвозмездное пользование не передана, на нее не обращено взыскание, к ней не применены меры по обеспечению иска, право собственности на квартиру никем не оспаривается, в качестве вклада в уставный капитал юридического лица не передана.

17.09.2020 фио перевел на банковский счет Банка задаток в размере сумма, 30.09.2020 произвел зачисление на аккредитивный счет в пользу Банка сумма

25.11.2020 между фио в качестве продавца и Латышевым И.В, Латышевой И.А. в качестве покупателей заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес.

Данное жилое помещение приобреталось Латышевым И.В, Латышевой И.А. за сумма, частично за счет собственных средств в размере сумма и частично за счет кредитных средств в размере сумма, предоставленных адрес на покупку вышеуказанной квартиры по кредитному договору от 25.11.2020 N 00508201116002479, квартира впоследствии была передана в залог адрес.

Обязательства по договору исполнены в полном объеме сторонами.

Право собственности фио и Латышевой И.А. было зарегистрировано 02.12.2020, регистрационная запись N 77:01:0004017:2541-77/072/2020-4.

07.12.2020 денежные средства, причитающиеся фио за продажу квартиры, были перечислены Альфа-Банком (платежное поручение N 63934 от 07.12.2020).

В этот же день спорная квартира была передана фио новым собственникам по передаточному акту.

С доводами Бычковой Н.В. о незаконности сделки по продаже квартиры фио со ссылкой на действие договора купли-продажи, заключенного с истцом, суд не согласился. При этом исходил из того, что условиями названного договора предусмотрена обязанность покупателя (Бычковой Н.В.) выплатить полную стоимость квартиры в срок не позднее 28.06.2020 (п. 3.1.1. Договора). Право собственности на квартиру переходит к Бычковой Н.В. только после уплаты полной стоимости квартиры (п. 3.1.5. Договора).

Между тем, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, Бычковой Н.В. необходимая сумма (сумма) в сроки, предусмотренные договором, не была выплачена, и не выплачена до настоящего времени.

Таким образом, договор купли-продажи не был исполнен по вине покупателя (Бычковой Н.В.)

В силу приведенных в решении норм закона адрес Банк" имел право осуществлять действия, направленные на реализацию квартиры третьим лицам (то есть фактически отказаться от исполнения договора) в случае нарушения срока на выплату стоимости квартиры, что корреспондирует содержанию п. 7 Договора купли-продажи квартиры в рассрочку (с задатком) от 20.08.2019.

Поэтому суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры в рассрочку (с задатком) от 20.08.2019 прекратил свое действие по обоюдному согласию сторон, а также в силу положений статьи 328 ГК РФ и в настоящий момент не действует, а обязанности по передаче квартиры в собственность Бычковой Н.В. у адрес жилищного финансирования" не возникло.

Доводы Бычковой Н.В. о существенном занижении стоимости квартиры при продаже ее фио, в связи с аффилированностью покупателя с Банком суд признал несостоятельными по причине их недоказанности.

Отказывая в удовлетворении иска Бычковой Н.В. о признании недействительным Договора купли-продажи квартиры от 17.09.2020, заключенного фио и адрес Банк", суд верно исходил из того, что единственным собственником квартиры на момент заключения указанного договора являлся ответчик адрес Банк", ограничений по отчуждению квартиры не имелось, жилое помещение передано фио по передаточному акту, оплата по договору произведена покупателем полностью.

Последующая сделка купли-продажи фио и Латышевой И.А, Латышевым И.В. совершена собственником квартиры, полностью оплачена покупателями и передана им по передаточному документу, в отсутствие каких-либо ограничений и правопритязаний.

Названные договоры суд признал действительными и исполненными в полном объеме.

В качестве одного из оснований для отказа в иске Бычковой Н.В. суд указал на то, что с учетом неисполнения Бычковой Н.В. обязательств по договору купли-продажи квартиры в рассрочку (с задатком) от 20.08.2019, применение последствий недействительности сделок не повлечет безусловное восстановление права истца, поскольку обязанность передать спорную квартиру истцу у Банка отсутствует.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением сговора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части вой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано следующее: согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях е иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее действительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм законодательства и разъяснений по вопросам их применения, наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по передаче одной и той же индивидуально-определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.

По совокупности приведенных оснований суд отказал адрес Банк" в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи квартиры с рассрочкой (с задатком) от 20.08.2019 расторгнутым по инициативе покупателя (Бычковой Н.В.) с 29.06.2020.

В иске фио о признании его добросовестным приобретателем суд отказал, сославшись на то, что в настоящее время он не является собственником квартиры, отчужденной им же новым владельцам, в собственности которых оставлено спорное имущество, прав фио данное положение вещей не нарушает, в связи с чем статус добросовестного приобретателя не является предметом обсуждения в правоотношениях сторон.

С выводами суда коллегия согласна, поскольку при их формировании суд верно установилюридически значимые обстоятельства по делу, правильно применил нормы материального права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор Бычковой Н.В. с Банком жилищного финансирования не прекратил свое действие, так как не был расторгнут ни сторонами, ни судом, коллегия отклоняет. Обстоятельства, на которые ссылается Бычкова Н.В, не исключают иного основания прекращения договора, использованного судом при вынесении решения. Бычкова Н.В. своими действиями (уклонением от оплаты квартиры) сама отказалась от его дальнейшего исполнения. Ее обращения за рассрочкой не были обязательными для продавца квартиры, который в таком случае приобрел право считать договорные отношения сторон прекращенными.

Фактически Бычкова Н.В, злоупотребляя правом, уклоняясь от исполнения обязанностей покупателя, не расторгая договор, намеревалась понудить банк изменить условия ранее заключенного договора купли-продажи. Одновременно она же требует защиты своего права покупателя. Между тем по общему правилу злоупотребление правом, выражающееся в том числе в нарушении обязательств, не допускается, в случае установления данного факта заявленное право не подлежит защите.

Возражения заявителя против отказа в признании фио добросовестным приобретателем коллегия принять во внимание не может. Статус добросовестного приобретателя подлежит обсуждению в случае истребования у данного лица квартиры, между тем квартира оставлена в собственности собственников, приобретших недвижимое имущество у фио Бычкова Н.В. не обладает правом заявить виндикационный иск в связи с отсутствием у нее права собственности на квартиру. Поэтому оценка действий фио при покупке и продаже квартиры в порядке ст. 302 ГК РФ не имеет юридического значения и никак не влияет на права Бычковой Н.В, на что верно указано в решении.

Таким образом, приведенные выводы решения соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы жалобы не содержат оснований к отмене либо изменению решения.

Руководствуясь ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тверского районного суда адрес от 20 мая 2022 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: