Апелляционное определение СК по административным делам Московского городского суда от 27 апреля 2022 г. по делу N 33а-2145/2022

Судебная коллегия по административным делам Московского городского суда

в составе председательствующего судьи Ставича В.В, судей фио, фио, при секретаре Карасевой Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению фио фио и фио фио к Управлению Росреестра по адрес об оспаривании решения, обязании осуществить государственную регистрацию (номер дела, присвоенный судом первой инстанции, N2а-583/2021)

по апелляционной жалобе административных истцов Нерознак Ю.В. и Нерознак М.В. на решение Останкинского районного суда адрес от 27 сентября 2021 года об отказе в удовлетворении требований.

Заслушав доклад судьи фио, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Нерознак Ю.В. и Нерознак М.В. обратились в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по адрес, в котором просили признать незаконным и отменить решение административного ответчика от 26 апреля 2021 года о приостановлении осуществления государственной регистрации прав по заключенному 01.02.2019 года между административными истцами договору о передаче прав и обязанностей по договору N 93 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от 20.09.2012 года; возложении на Управление Росреестра по адрес обязанность осуществить государственную регистрацию прав по заявлению КУВД-001/2021-14716158 от 14 апреля 2021 года.

В обоснование заявленных требований административные истцы указывали на то, что Нерознак Ю.В. являлся участником долевого строительства многоквартирного жилого дома, которое осуществляло ООО "Сочи-Абсолют" на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204015:80; заключенный между ним и застройщиком договор долевого участия был зарегистрирован в установленном законом порядке; Нерознак Ю.В. передал свои права требования по договору Нерознак М.В.; 14 апреля 2021 года административные истцы представили необходимые и требуемые по закону документы и заявления в регистрирующий орган; регистрация была приостановлена по надуманным основаниям.

Административные истцы полагали, что препятствия государственной регистрации прав по договору отсутствуют; сами по себе аресты и обременения земельного участка этого не исключают.

Решением Останкинского районного суда адрес от 27 сентября 2021 года в удовлетворении административных исковых требований Нерознак Ю.В, Нерознак М.В. отказано.

В апелляционной жалобе административные истцы просят об отмене данного судебного акта как незаконного.

Лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом, об отложении слушания не просили, об уважительных причинах неявки не сообщили; на основании ст.ст. 150, 152, 226 КАС РФ судебная коллегия определилао рассмотрении дела в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив решение, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 218 (часть 1) КАС РФ граждане могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти и должностных лиц, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 КАС РФ, является наличие совокупности обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии оспариваемых решения, действий (бездействия) административного ответчика требованиям действующего законодательства и нарушении прав административного истца. При этом на административного истца процессуальным законом возложена обязанность доказать обстоятельства, свидетельствующие о нарушении его прав, а также соблюдении срока обращения в суд за защитой нарушенного права. Административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение, действия (бездействие) соответствуют закону (части 9 и 11 статьи 226, статья 62, статья 227 КАС РФ).

При рассмотрении административного дела установлено, что 20.09.2012 года между ООО "Сочи-Абсолют" и Нерознак Ю.В. в лице представителя фио был заключен договор N 93 участия в долевом строительстве многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204015:80, по адресу: адрес, по результатам которого помимо общего имущества в многоквартирном доме Нерознаку Ю.В, уплатившему сумма, что подтверждается актом об исполнении обязательств от 12 декабря 2012 года и платежным поручением от 4.10.2012 года, подлежала передаче в собственность квартира N 48, проектной площадью 103, 35 кв.м. в строительных осях БК 13-18, на 9 этаже; указанный договор зарегистрирован в установленном порядке в пользу Нерознак Ю.В.

Определением Арбитражного суда адрес по делу N А32-22045/2016-43/128-Б-226-УТ от 24.04.2017 года в отношении ООО "Сочи-Абсолют" введена процедура наблюдения с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве") о банкротстве застройщика.

Определением Арбитражного суда адрес по делу N А32-22045/2016-43/128-Б-226-УТ от 13.12.2017г. требования участника строительства Нерознака Ю.В. о передаче квартиры N 48, проектной площадью 103, 35 кв.м, расположенной по адресу: адрес, включены в реестр требований кредиторов ООО "Сочи-Абсолют" о передаче жилых помещений.

Решением Арбитражного суда адрес от 26.11.2018 по делу N А32-22045/2016-43/128-Б ООО "Сочи-Абсолют" признано банкротом, открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден фио (определение Арбитражного суда адрес от 26 ноября 2019 года); на настоящее время полномочия застройщика переданы Фонду развития территорий.

Также установлено, что 01.02.2019 года между Нерознаком Ю.В. (цедентом) и Нерознаком М.В. (цессионарий) был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору N 93 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от 20.09.2012 года, по условиям которого цедент передает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности цедента по договору.

Административные истцы 23.04.2019 года обращались в Управление Росреестра по адрес с заявлениями о государственной регистрации указанного договора и прав на основании данного договора.

Решением Управления Росреестра по адрес от 25.04.2019 года в связи с наличием множества запретов совершения регистрационных действий и арестов, наложенных судами и судебными пристава-исполнителями на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204015:80, осуществление регистрационных действий по заявлениям административных истцов было приостановлено на основании пункта 37 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" до снятия ограничений (т. 1, л.д. 56).

14.04.2021 административные истцы вновь обратились в Управление Росреестра по адрес по вопросу государственной регистрации прав по договору от 01.02.2019 года (заявление КУВД-001/2021-14716158), представили договор от 01 февраля 2019 года уступки прав по договору долевого участия в строительстве, как основание применительно к статье 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" для осуществления государственной регистрации прав, а также приходно-кассовый ордер и платежные поручения об оплате цены договора застройщику цендентом.

Решением Управления Росреестра по адрес от 26.04.2021г. государственная регистрация прав приостановлена на основании пункта 11 части 1 статьи 26 названного Федерального закона с указанием на то, что ранее представлены документы на государственную регистрацию прав с этим же объектом недвижимости (заявление административных истцов от 23 апреля 2019 года) и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято; регистрация приостановлена - причины, препятствующие государственной регистрации - наличие арестов на земельный участок.

Отказывая в удовлетворении административных исковых требований, суд исходил из того, что оспариваемое решение является законным; регистрационные действия приостановлены в 2019 году; сведения об отмене наложенных ограничений в отношении земельного участка не представлены, в том числе судом указанных обстоятельств не установлено; по ранее представленным документам на государственную регистрацию прав по сделке с этим же объектом недвижимости решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято, в связи с чем регистрация по заявлениям административных истцов от 14 апреля 2021 года на законных основаниях приостановлена; кроме того, суд посчитал, что нарушений прав административных истцов административным ответчиком не допущено, им не отказано в государственной регистрации прав по сделке.

С такими выводами судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке; основанием для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с частями 4, 5 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно пункту 10 статьи 48 названного Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария).

Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

В силу части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 37); ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято (за исключением случая, если государственная регистрация прав обоих заявителей может быть осуществлена одновременно (последовательно) и (или) независимо друг от друга, либо если документ, на основании которого ранее заявлена государственная регистрация права, признан судом недействительным, либо если судом признано недействительным (отсутствующим) право, заявление о государственной регистрации которого представлено ранее) (пункт 11).

В соответствии с частью 13 статьи 32 названного Федерального закона суд или уполномоченный орган, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом либо избравшие залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, направляют в орган регистрации прав в срок не более чем три рабочих дня заверенную копию акта о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом или об избрании в качестве меры пресечения залога, а также заверенную копию акта о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства.

Применительно к изложенному установлено, что для осуществления государственной регистрации прав Нерознака М.В. административными истцами были представлены требуемые по закону документы, в том числе платежные.

В материалы дела также представлен акт от 12 декабря 2012 года и платежное поручение от 4.10.2012 года, оснований не доверять которым не имеется, подтверждающие полную уплату цены договора участия в долевом строительстве Нерознаком Ю.В. застройщику (ООО "Сочи-Абсолют"), выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, а кроме того, судебный акт арбитражного суда о включении требований административного истца в реестре требований кредиторов застройщика о передаче жилых помещений.

Отношения, возникающие по поводу уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве регулируются как главой 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве, так и законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, в частности, пунктами 1 и 2 статьи 11 Федерального закона Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на период возникновения рассматриваемых правоотношениях) предусматривалось, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ; уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу пункта 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (пункт 1 статьи 384 ГК РФ).

В соответствии со статьей 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (п. 1). Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (п. 2).

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

По смыслу приведенных выше положений закона, к Нерознаку М.В. как новому кредитору должны перейти все права и обязанности по договору долевого участия в строительстве, он заменяет собой участника долевого строительства в отношениях с застройщиком, то есть изменяется лишь субъектный состав участников ранее возникшего обязательства на стороне кредитора, не влияя на содержание существующих между ними взаимных прав и обязанностей.

Исходя из изложенного, сами по себе наложенные в рамках исполнительных производств, уголовного дела, дела об банкротстве застройщика и в других законных случаях аресты на земельный участок, на котором велось строительство жилого дома, не являются препятствием для регистрации прав по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (внесению в ЕГРН записи о замене участника долевого строительства в уже существующем обязательстве); данный договор не изменяет каким-либо образом объем прав Нерознака М.В. в отношении данного земельного участка; объем переданных ему прав по договору уступки не превышает объема прав Нерознака Ю.В, с которым был изначально заключен договор долевого участия, зарегистрированный в установленном порядке.

При этом, уступка права требования аналогичным образом не изменяет и положения объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор участия в строительстве (размер строящейся квартиры), нового обременения в отношении него не возникает; а регистрация договора уступки прав требований не влечет за собой правовых последствий в части изменения каких-либо прав застройщика в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества.

Кроме того, повторное приостановление государственной регистрации договора уступки на основании пункта 11 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, очевидно, лишено правового основания, поскольку с заявлением о государственной регистрации прав договора в отношении того же объекта обратились те же, а не иные, лица и на основании той же сделки, что и ранее.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что административный ответчик в нарушение части 11 статьи 226 КАС РФ не доказал законность своего решения от 26 апреля 2021 года о приостановлении государственной регистрации прав по договору от 01.02.2019 года о передаче прав и обязанностей по договору N 93 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от 20.09.2012 года, в связи с чем решение суда, которое этого не учитывает, на основании пунктов 2-4 части 2 статьи 310 КАС РФ подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении заявленных административными истцами требований - признании незаконным оспариваемого решения и возложении на Управление Росреестра по адрес обязанности осуществить государственную регистрацию прав по договору уступки на основании заявления от 14 апреля 2021 года.

Кроме того, судебной коллегией установлены и безусловные основания для отмены решения суда, так как в нарушение части 2 статьи 179 КАС РФ мотивированное решение не подписано судьей (том 2 л.д. 26-31) (пункт 5 части 1 статьи 310 КАС РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 177, 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Останкинского районного суда адрес от 27 сентября 2021 года отменить, принять по делу новое решение, которым административные исковые требования фио фио и фио фио к Управлению Росреестра по адрес об оспаривании решения, обязании устранить допущенные нарушения удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес от 26.04.2021 о приостановлении государственной регистрации прав по заключенному 01.02.2019 года между Нерознаком Ю.В. и Нерознаком М.В. договору о передаче прав и обязанностей по договору N 93 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от 20.09.2012 года.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес обязанность осуществить государственную регистрацию прав по заключенному 01.02.2019 года между Нерознаком Ю.В. и Нерознаком М.В. договору о передаче прав и обязанностей по договору N 93 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от 20.09.2012 года на основании заявления КУВД-001/2021-14716158 от 14 апреля 2021 года.

Кассационная жалоба может быть подана во Второй кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи