Решение Московского городского суда от 27 октября 2022 г. по делу N 3а-0584/2022

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А, при секретаре Волковой А.В, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО "Управляющая компания "Первая" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Современный Арендный бизнес 6" об оспаривании кадастровой стоимости нежилого помещения, УСТАНОВИЛ:

АО "Сбер Управление Активами" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Сбер - Арендный бизнес 6" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером *.

18 мая 2022 года ЗПИФ недвижимости "Сбер - Арендный бизнес 6" переименовано в ЗПИФ недвижимости "Современный Арендный бизнес 6". В свою очередь АО "Сбер Управление Активами", являющееся доверительными управляющим ЗПИФ недвижимости "Современный Арендный бизнес 6", переименовано в АО "Управляющая компания "Первая".

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "Областной кадастр", по состоянию на 4 декабря 2020 года, а именно в размере 400 267 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является доверительным управляющим ЗПИФ недвижимости "Современный Арендный бизнес 6", владельцы паев которого являются собственниками нежилого помещения с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 4 декабря 2020 года определена в размере 702 964 679 рублей 76 копеек.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого помещения его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель АО "Управляющая компания "Первая" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Современный Арендный бизнес 6" по доверенности Холщёв А.А. представил письменные возражения относительно выводов, содержащихся в заключении судебного эксперта.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Садовникова М.А. поддержала доводы в представленных письменных пояснениях, просила отказа в удовлетворении заявленных требований.

Представитель ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" Яворский Д.Д. возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Департамента городского имущества города Москвы, ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования", исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, АО "Управляющая компания "Первая" является доверительным управляющим ЗПИФ недвижимости "Современный Арендный бизнес 6", пайщики которого являются собственниками нежилого помещения с кадастровым номером *, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т. 1, л.д. 12-16).

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 4 декабря 2020 года определена в размере 702 964 679 рублей 76 копеек (т. 1, л.д. 17).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого помещения влияют на права и обязанности АО "Управляющая компания "Первая" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Современный Арендный бизнес 6" как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец 16 декабря 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений. Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

АО "Управляющая компания "Первая" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Современный Арендный бизнес 6" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения был представлен отчет, подготовленный по заданию заявителя ООО "Областной кадастр", в котором рыночная стоимость объекта оценки была определена в размере 400 267 000 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ РФ Центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 4 декабря 2020 года по результатам судебной экспертизы составляет 754 351 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Областной кадастр", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости нежилого помещения. При этом суд находит, что эксперты, проводившие судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответили на поставленные перед ними вопросы, подробно мотивировали свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Представителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости нежилого помещения, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения административного истца экспертами Б.Е.А, и С.Е.В. представлены письменные пояснения, в которых экспертами даны ответы на дополнительно поставленные перед ними вопросы.

Эксперты пояснили, что провели полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявили предложения сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применили все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов.

По доходному подходу в заключении эксперта описано обоснование введения корректировок на этаж расположения для объектов-аналогов. Корректировка на этаж расположения для объектов-аналогов рассчитывалась по данным Справочника оценщика недвижимости - 2020.

Эксперты указали, что корректировка для каждого аналога на этаж расположения рассчитана исходя из процентного соотношения площади каждого объекта-аналога к этажу его расположения. Распределение площади у всех объектов рассчитано также в процентном соотношении. Общая корректировка составляет 27% исходя из соотношения занимаемой площади аналога в подвале, на первом и втором этажах к объекту исследования, расположенному только на первом этаже, что является верным расчётом.

Эксперты разъяснили, что для определения рассеивания данных по скорректированным ценам, был определен коэффициент вариации, который составил 15, 38%, который показывает однородность и неоднородность скорректированных цен объектов-аналогов. Полученное в расчетах значение в размере 15, 38% находится в интервале 10%-20%, то есть степень рассеивания данных средняя, выборка однородна, и показывает, что скорректированные цены можно использовать в дальнейших расчетах. При расчетах доходным подходом коэффициент вариации составляет 23, 4%, то есть степень рассеивания данных значительная. В связи с этим проведено дополнительное согласование методом ранжирования. Итоговая величина рыночной стоимости получена путем взвешивания (формулы и описание приведены на стр. 68 заключения).

Экспертами даны ответы и на иные поставленные перед ними вопросы, письменные пояснения экспертов на поставленные перед ними вопросы приобщены к материалам дела. Указанные пояснения экспертов являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного истца о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках их профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у экспертов соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперты Б.В.А. и С.Е.В. имеют высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у представителя административного истца не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения экспертов, а также полагать о наличии противоречий в выводах экспертов у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного истца. Напротив, суд находит, что суждения экспертов основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилого помещения в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертами на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы представителя Департамента городского имущества г. Москвы о том, что АО "Управляющая компания "Первая" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Современный Арендный бизнес 6" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Между тем учитывая, что определенная экспертом рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * превышает его кадастровую стоимость, а также принимая во внимание, что исходя из общих принципов действующего законодательства правовое положение административного истца при рассмотрении спора, возбужденного в целях защиты его прав, не может быть ухудшено, суд приходит к выводу о том, что установленная в рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного нежилого помещения отвечает интересам заявителя, в то время как установление решением суда кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей первоначальную кадастровую стоимость, нарушит права административного истца. В такой ситуации суд отказывает в удовлетворении требований АО "Управляющая компания "Первая" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Современный Арендный бизнес 6" о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером *.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований АО "Управляющая компания "Первая" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Современный Арендный бизнес 6" о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером * отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда

подпись

В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 9 ноября 2022 года