Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 09 ноября 2022 г. по делу N 33-17825/2022

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 09 ноября 2022 г. по делу N 33-17825/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Некрасовой А.С, судей Мехонцевой Е.М, Зайцевой В.А, при помощнике судьи Проняевой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании при ведении аудиозаписи гражданское дело по иску Фроловой Валентины Сергеевны к администрации Невьянского городского округа о признании права собственности на объект недвижимости, о признании незаконным постановления, по встречному иску администрации Невьянского городского округа к Фроловой Валентине Сергеевне об изъятии недвижимого имущества, по апелляционной жалобе ответчика на решение Невьянского городского суда Свердловской области от 26.07.2022.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М, объяснения представителя истца Логинова А.Н, третьего лица Фролова Ю.М, судебная коллегия

установила:

Фролова В.С. обратилась в суд с иском к администрации Невьянского городского округа, просила признать право собственности на здание площадью 189 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером "N":490 по адресу: "адрес", признать незаконным постановление главы Невьянского городского округа от 05.08.2021 N1231-п "Об изъятии земельного участка и объекта незавершенного строительства для муниципальных нужд", возложить обязанность устранить допущенные нарушения.

Требования мотивировала тем, что с 2015 г. является собственником расположенного на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства 50% готовности, в настоящее время достроила здание. Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, ранее был предоставлен по договору аренды.

По истечении срока первоначального договора аренды от 27.10.2009 между ней и ответчиком 13.11.2015 заключен договор аренды, по условиями которого земельный участок предоставлен в аренду на период с 23.10.2015 по 22.10.2018, пользуется участком до настоящего времени на тех же условиях.

Участок был освоен, степень готовности объекта незавершенного строительства здания магазина с 50% увеличена до 100%. Кроме того, Администрацией не заявлено требований об изъятии у нее объекта незавершенного строительства в шестимесячный срок со дня истечения действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

В отношении участка издано постановление главы Невьянского городского округа от 05.08.2021 N1231-п "Об изъятии земельного участка и объекта незавершенного строительства для муниципальных нужд", без указания цели изъятия, учета степени готовности объекта, при отсутствии муниципальных нужд.

Администрация Невьянского городского округа обратилась в суд к Фроловой В.С, просила изъять принадлежащий ей на праве собственности объект незавершенного строительства общей площадью 203, 1 кв.м степенью готовности 50% с кадастровым номером "N":794, расположенный по адресу: "адрес", на земельном участке с кадастровым номером "N":490, с выплатой возмещения, определенного по результатам судебной оценочной экспертизы; прекратить права собственности Фроловой В.С. на объект незавершенного строительства в связи с его изъятием; установить, что решение суда является основанием для погашения записи в ЕГРН "N" от 24.12.2015 (аренда (в том числе, субаренда) о регистрации договора аренды на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес").

Решением Невьянского городского суда Свердловской области от 26.07.2022 иск Фроловой В.С. удовлетворен частично. Признано незаконным постановление администрации Невьянского городского округа от 05.08.2021 N1231-п "Об изъятии земельного участка и объекта незавершенного строительства для муниципальных нужд". В остальной части требований Фроловой В.С. отказано. В удовлетворении иска Администрации Невьянского городского округа отказано.

Ответчиком подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе удовлетворении требований Фроловой В.С, удовлетворении встречного иска. Оспаривая законность и обоснованность постановленного судом решения, истец указал на неправильное определение обстоятельств, подлежащих установлению по делу, недоказанность установленных обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Логинов А.Н, третье лицо Фролов Ю.М. возражали против удовлетворения жалобы.

В заседание суда апелляционной инстанции ответчик, третьи лица не явились. Кроме того, участвующие в деле лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Свердловского областного суда. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что не явившиеся лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и в срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между арендодателем комитетом по управлению муниципальным имуществом администрациий Невьянского городского округа и арендатором Фроловой В.С. заключен договор аренды от 27.10.2009 земельного участка с кадастровым номером "N":490 площадью 997 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", разрешенное использование: под строительство объекта торговли на срок с 23.10.2009 по 22.10.2012. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.12.2009. На основании дополнительного соглашения N1 к договору от 18.10.2012 срок аренды продлен до 20.10.2015.

Фроловой В.С. выдано разрешение N "N" на строительство магазина по продаже строительных материалов сроком до 22.10.2012, которое был продлено до 22.10.2015.

В ЕГРН за Фроловой В.С. 22.10.2015 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (далее - ОНС) с кадастровым номером "N":794, общей площадью 203, 1 кв.м, степенью готовности по факту: 50%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером "N":490 по адресу: "адрес"

Между арендодателем комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Невьянского городского округа и арендатором Фроловой В.С. заключен договор аренды от 13.11.2015 N75-15 земельного участка с кадастровым номером "N":490 на срок с 23.10.2015 по 22.10.2018 (3 года). Договор и ограничения по нему в пользу Фроловой В.С. зарегистрированы в установленном порядке.

В период действия договора аренды от 13.11.2015 постановлением администрации Невьянского городского округа на основании от 16.03.2016 N490-п утвержден проект планировки территории города Невьянска в части установления красных линий) в соответствии с заключением о результатах публичных слушаний. Согласно данному проекту (схема "Красные линии") земельный участок с кадастровым номером "N":490 полностью находится за пределами красных линий, на территории земель общего пользования.

Суд счел, что изменение состоялось в период договора аренды от 13.11.2015, при наличии сведений о регистрации права в ЕГРН собственности на ОНС с кадастровым номером "N":794 в пользу Фроловой В.С, нарушает принцип правовой определенности, указывает на противоречивое и недобросовестное поведение ответчика с учетом ответа КУМИ о том, что договор аренды N75-15 от 13.11.2015 являлся действующим по состоянию на 09.07.2019. Ответчик не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2018 году срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом, с учетом того, что из совокупности действий собственника объекта незавершенного строительства очевидно следует его намерение достроить объект незавершенного строительства в ближайшее время, однако он не может это сделать, поскольку уполномоченным органом подано в суд заявление об изъятии этого объекта в связи с расположением участка в "зоне общего пользования", ему создаются препятствия в завершении строительства (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699 по делу N А63-4067/2021).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в 23.10.2018 срока действия заключенного в отношении него договора аренды от 13.11.2015 возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Фроловой В.С. при рассмотрении данного дела указано на наличие уважительных причин, по которым она была лишена возможности завершить строительство здания.

Так, Фроловой В.С. выдан градостроительный план земельного участка от 14.09.2020 "N", согласно которому земельный участок расположен в границе красных линий; места допустимого размещения объекта капитального строительства на данном земельном участке отсутствуют.

Уведомлением от 24.09.2020 за N06 истцу отказано в выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства - ОНС (магазин строительных материалов) на земельном участке по адресу: "адрес", в связи с отсутствием документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Земельный участок входит в границу красных линий, установленных документацией по планировке города Невьянска (утв. Постановлением администрации Невьянского городского округа от 16.03.2016 N490-п) и расположен в зоне общего пользования, в связи с чем, места допустимого размещения объекта капитального строительства на данном земельном участке отсутствуют. В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка от 13.11.2015, заключенный на основании подпункта 10 пункта 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов как с собственником ОНС однократно сроком на три года для завершения строительства, истек. Договор не может быть продлен, объект незавершенного строительства может быть изъят в соответствии со ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 33).

Вместе с тем, при наличии такого уведомления ответчик мер по изъятию объекта незавершенного строительств в соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не принял.

Письмом от 04.04.2021 администрация Невьянского городско округа отказала Фроловой В.С. в согласовании земляных работ по прокладке водопровода и канализации к нежилому зданию по адресу: "адрес". (т. 1, л.д. 39).

Судебная коллегия также принимает во внимание, что истцом принимаются меры по завершению строительства объекта незавершенного строительства.

Из технического плана кадастрового инженера (/Ф.М.Ю. /)11 от 12.03.2021 следует нахождение на земельном участке с кадастровым номером "N":490 нежилого здания магазина строительных материалов площадью 189 кв.м, завершенного строительством в 2020 г.

Судом первой инстанции правомерно учтено, что завершение строительных работ не указывает на то, что объект завершен строительством, имеет степень готовности 100 %, готов к введению в эксплуатацию, поскольку водопровод и канализация к объекту до настоящего времени не проложены, рабочая документация на строительство наружных сетей водоснабжения и канализации для проведения земляных работ не согласована.

Судом первой инстанции дана оценка предоставленным доказательствам в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принято во внимание заключения по результатам судебной комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы N11/386э-21 от 10.02.2022, проведенной экспертами ООО "Независимая экспертиза" (/П.В.Ю. /)12, (/П.К.И. /)13, согласно выводам которой возведенная на земельном участке с кадастровым номером "N":490 по адресу: "адрес", постройка является объектом капитального строительства. Указанная постройка является объектом незавершенного строительства и нежилым помещением. Площадь здания составляет 166, 26 кв.м, высота помешенный - 3, 0 м, площадь застройки - 203, 6 кв.м. На объекте не выполнены строительно-монтажные работы в полном объеме (100%): утепление и отделка фасада; монтаж системы отопления и вентиляции, монтаж системы пожарно-охранной сигнализации; отделка наружных и внутренних стен; благоустройство. Частично выполнены работы по монтажу системы канализации и водопровода (установлены санитарно-технические приборы), система электроснабжения выполнена на 15%. Все недостатки являются устранимыми. На текущий момент использование постройки в соответствии с целевым назначением (магазин строительных материалов) не представляется возможным в соответствии с требованиями СП 118.13330.2012* "Общественные здания и сооружения и 123-ФЗ от 22.07.2008 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности". Указанная постройка соответствует параметрам разрешенного строительства в соответствии с рабочей документацией на строительство магазина строительных материалов по адресу: "адрес", шифр 69-11-РД, разработанной ЗАО "НТ-ГОСТ" в 2011 году; разрешению на строительство от 13.06.2012 за NRU66329000-74/2012 Указанная постройка не может создать (создавать) угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

При этом принятие мер для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также наличие прав на землю и после завершения строительства, пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит, такие условия для удовлетворения соответствующего иска определяющими не являются, при этом возможность получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в административном порядке исключает возможность удовлетворения иска о признании права собственности ввиду отсутствия нарушенных прав заявителя.

Как следует из вышеприведенных норм закона и разъяснений по их применению, самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие или отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан возведенной постройкой.

Таким образом, возможность признания права собственности на самовольную постройку связывается законом с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 N 306-ЭС19-19642 по делу N А55-12718/2018, Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 18.02.2021 N 88-2165/2021).

Как указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 N 306-ЭС19-19642, приведенное разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, т.е. в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

С учетом выводов эксперта о том, что на объекте не выполнены строительно-монтажные работы в полном объеме (100%): утепление и отделка фасада; монтаж системы отопления и вентиляции, монтаж системы пожарно-охранной сигнализации; отделка наружных и внутренних стен; благоустройство, частично выполнены работы по монтажу системы канализации и водопровода (установлены санитарно-технические приборы), система электроснабжения выполнена на 15%, использование постройки в соответствии с целевым назначением (магазин строительных материалов) не представляется возможным в соответствии с требованиями СП 118.13330.2012* "Общественные здания и сооружения и 123-ФЗ от 22.07.2008 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, не установившим основания для признания здания завершенным строительством, предназначенными для деятельности людей в смысле Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Выводы о безопасности не завершенных строительством объектов не указывают на признание объектов завершенных строительством, возможности ввода в эксплуатацию, их безопасности, отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, нарушений прав и интересов третьих лиц в целях их эксплуатации.

Решение суда в части отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на здание не обжаловано. Относительно доводов о наличии оснований для изъятия земельного участка, расположенного в зоне общего пользования, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно положениям статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории (пункт 11); территориями общего пользования являются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) (пункт 12).

Статьей 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории (часть 1); проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию (часть 2).

Согласно подпункту "а" пункта 1 части 3 названной статьи основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии.

В соответствии с частью 5 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления поселения, органы местного самоуправления городского округа обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании генерального плана поселения (за исключением случая, установленного частью 6 статьи 18 данного Кодекса), генерального плана городского округа, правил землепользования и застройки.

В силу части 17 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, физические и юридические лица вправе оспорить в судебном порядке документацию по планировке территории.

Пунктом 2 части 6 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что красные линии также отображаются и на чертежах проекта межевания территорий.

Порядок установления красных линий с учетом их правовых и технических характеристик требует разработки специального проекта на основе генеральных планов поселений и проектов детальной планировки территорий. Данный проект подлежит утверждению органами местного самоуправления по согласованию с органами государственного контроля и надзора, другими заинтересованными службами органов местного самоуправления. По общему правилу согласование красных линий осуществляется проектной организацией одновременно с согласованием соответствующей градостроительной документации (пункт 4.4 Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации, принятой постановлением Госстроя России от 06.04.1998 N 18-30).

Таким образом, данное правовое регулирование не предполагает произвольного установления красных линий уполномоченными органами, а лицо, права которого могут быть нарушены в результате установления данных линий, не лишено возможности оспорить в судебном порядке соответствующий административный акт (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2018 N 14-КГ18-11).

Из материалов дела следует, что согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости) от 24.08.2009, сведения о земельном участке с кадастровым номером "N":490 внесены в 02.09.2009, местоположение: "адрес", категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство объекта торговли, площадь 997+/-11 кв.м. Регистрация права собственности Фроловой В.С. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером "N":794, общей площадью 203, 1 кв.м, степенью готовности по факту: 50%, произведена 22.10.2015.

Тем самым, параметры земельного участка и объекта незавершенного строительства внесены в ЕГРН в 2009 г. и в 2015 г, до уточнения ответчиком красных линий в 2016 г.

Судом установлено, что земельный участок и объект незавершенного строительства входит в границы красных линий. При этом разрешение на возведение объекта незавершенного строительства и с утвержденными схемами их размещения на названном земельном участке с учетом соответствующих градостроительных отступов от строений, было получены в предусмотренном законом порядке (начиная с 2015 г.), указанные документы содержатся в материалах дела.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом, что дает ему право в соответствии со статьей 304 указанного Кодекса требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Ответчиком администрацией Невьянского городского округа во встречном иске заявлено об изъятии у Фроловой В.С. принадлежащего ей на праве собственности объекта незавершенного строительства общей площадью 203, 1 кв.м степенью готовности 50% с кадастровым номером "N":794, на земельном участке с кадастровым номером "N":490, с выплатой возмещения в связи с изменениями в карте функционального зонирования, расположении участка в "зоне общего пользования".

Администрацией Невьянского городского округа вынесено постановление от 05.08.2021 N1231-п об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с "N":490; об изъятии для муниципальных нужд путём выкупа ОНС с "N":794 со ссылкой на статьи 239.2, 262 Гражданского кодекса Российской Федерации, Генеральный план Невьянского городского округа применительно к территории г. Невьянска (утвержденный Решением Думы Невьянского городского округа от 26.12.2012 N198, с изменениями, внесенными решением Думы Невьянского городского округа 24.03.2012 N28, выписку из ЕГРН от 05.07.2021, без указания цели изъятия. 20.07.2022 в преамбулу указанного постановления внесены изменения постановлением N1248-п путем исключения "с изменениями, внесенными решением Думы Невьянского городского округа 24.03.2021 N28".

Постановление опубликовано в Муниципальном вестнике (N31 (159) от 13.08.2021, копия постановления направлена в адрес Фроловой В.С. 10.08.2021. Проект соглашения об изъятии ОНС для муниципальных нужд в адрес Фроловой В.С. не направлялся.

Суд первой инстанции принял во внимание указанные акты, пришел к выводу о недоказанности наличии муниципальной нуждаемости в изъятии единственного объекта (ОНС), принадлежащего гражданину, об отсутствии в постановлении от 05.08.2021 N1231-п "Об изъятии земельного участка и объекта незавершенного строительства для муниципальных нужд" цели изъятия земельного участка, основания изъятия земельного участка в соответствии с положениями статьи 49, пункта 4 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Соглашаясь с указанными выводами суда первой инстанции, судебная коллегия учитывает следующее.

Решение об изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд может быть принято только в исключительных случаях для достижения общественно-полезных целей, реализация которых невозможна без вмешательства органов государственной власти или местного самоуправления в частные интересы.

В силу подпункта 3 пункта 3 статьи 235, пункта 1 статьи 279, статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается принудительное изъятие у собственника объекта незавершенного строительства, находящегося на изымаемом земельном участке для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа.

При этом под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), осуществить которые невозможно без изъятия имущества, находящегося в частной собственности. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества.

В данном споре в качестве обстоятельства, указывающего на наличие публичных нужд, требующих изъятие земельных участков у заявителей, ответчик ссылается на расположение участка в "зоне общего пользования".

В силу положений статьи 35 Конституции Российской Федерации, статьи 235, 279, 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 49, 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации не вытекает, что эти обстоятельства влекут безусловное принудительное изъятие имущества, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд.

Согласно положениям пункта 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов: линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Как следует из пунктов 2-4 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия (пункт 2).

Решение об изъятии может быть принято в отношении всех или некоторых земельных участков, расположенных в границах зоны планируемого размещения объекта федерального значения, объекта регионального значения или объекта местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется такое изъятие (пункт 3).

В решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие. В случае, если решение об изъятии принимается на основании ходатайства, поданного лицом, указанным в статье 56.4 настоящего Кодекса, в решении об изъятии указывается это лицо. В решении об изъятии указываются сооружения, изъятие которых в соответствии с гражданским законодательством не осуществляется, а также сервитуты, публичные сервитуты, которые установлены в отношении изымаемых земельных участков и которые сохраняются (пункт 4).

Судом не установлено, что генеральным планом развития города предусмотрено строительство объектов муниципального значения на территории изымаемого земельного участка, размещение участка в "зоне общего пользования" самостоятельным основанием для изъятия не является (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.10.2015 N 309-КГ15-5924 по делу N А07-21632/2013).

Судом дана оценка предоставленным доказательствам в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, проекту планировки территории города Невьянска (в части установления красных линий), содержащем таблицу 2 "Характеристика существующей магистральной улично-дорожной сети", из которых следует, что для ул. Дзержинского ширина коридора составляет 20-40 м. Спорный ОНС не вошел в число объектов, предлагаемых к сносу в связи с расширением красных линий (таблица 11).

Из муниципальной программы "Реализация основных направлений в строительном комплексе Невьянского городского округа до 2024 года" (утв. Постановлением от 22.10.2014 N2577-п) о необходимости установления ширины полосы отвода автомобильной дороги "Южный подъезд к г. Невьянску", письма ГКУ СО "УАТ" от 01.07.2022 со ссылкой на Постановление Правительства Российской Федерации от 02.09.2009 N717 о ширине полосы отвода автодороги, письма ГУП СО "Газовые сети" от 29.06.2022 о строительстве газопровода высокого давления "Южный" не следует размещение указанных объектов на месте спорного ОНС, опровергается невключением его в список объектов, подлежащих сносу в соответствии с вышеуказанным Администрации Невьянского городского округа вынесено постановление от 05.08.2021 N1231-п.

Доказательств того, что для указанных в представленных документах целях принято решение по изъятию иных объектов капитального строительства и земельных участков, расположенных по ул. Дзержинского на четной стороне, суду не представлено.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии возможности подготовить проект строительства и выполнить инженерно-геологические изыскания земельного участка с кадастровым номером "N":490 по адресу: "адрес", занятого ОНС, данные выводы об отсутствии объектов изъятия на четной стороне ул. Дзержинского, не опровергает, напротив, указывают на то, что требования касаются одного участка, не предоставлены доказательства наличия муниципальных нужд по его изъятию.

Ссылка на проведение публичных слушаний в 2012 году к проекту Генерального плана Невьянского городского округа отклоняется судебной коллегией с учетом последовательных действий ответчика по предоставлению земельного участка истцу в 2009 и в 2015 г.г, выдаче разрешения на строительство в 2015 г. с установлением срока до 2018 г.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требование об изъятии для муниципальных нужд у Фроловой В.С. принадлежащего ей на праве собственности объекта незавершенного строительства, с выплатой возмещения из степени готовности 50 %, прекращении права собственности Фроловой В.С. на объект незавершенного строительства в связи с его изъятием, не подлежит удовлетворению.

С учетом изложенных обстоятельств постановленное по делу решение суда следует признать законным и обоснованным. Оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Невьянского городского суда Свердловской области от 26.07.2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Председательствующий Некрасова А.С.

Судьи Мехонцева Е.М.

Зайцева В.А.