Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 марта 2004 г. N А56-13235/03 Иск ОАО к Обществу о расторжении договора аренды в связи с существенными нарушениями условий договора оставлен без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка урегулирования спора с ответчиком, поскольку требование о досрочном расторжении договора аренды может быть заявлено в суд только после направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и предложения расторгнуть договор и получения от другой стороны отказа расторгнуть договор либо неполучения ответа

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 24 марта 2004 г. N А56-13235/03

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Коняевой Е.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от открытого акционерного общества "Салолин" Меркуловой Ю.С. (доверенность от 08.01.2004), Матвеева А.Е. (доверенность от 05.01.2004), Гудименко А.В. (доверенность от 08.01.2004), от общества с ограниченной ответственностью "Самсон-К" Алехина В.Ю. (доверенность от 12.01.2004),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Самсон-К" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.12.2003 по делу N А56-13235/03 (судьи Гайсановская Е.В., Полубехина Н.С., Кадулин А.В.),

установил:

Открытое акционерное общество "Салолин" (далее - ОАО "Салолин") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Самсон-К" (далее - ООО "Самсон-К") о расторжении договора от 20.05.2002 N 3-43/22 аренды земельных участков в связи с существенными нарушениями условий договора.

До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск (с учетом уточнения исковых требований) о признании спорного договора незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Определением от 15.07.2003 принято встречное исковое требование ООО "Самсон-К".

Решением от 07.10.2003 (судья Астрицкая С.Т.) встречный иск удовлетворен, договор аренды от 20.05.2002 N 3-43/22 признан незаключенным. В удовлетворении основного иска отказано. Суд пришел к выводу, что пунктами 3.1, 4.1.4 договора стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от государственной регистрации указанного договора. Поскольку государственная регистрация договора аренды не произведена, он считается незаключенным в связи с несоблюдением существенного условия относительно порядка его заключения.

Постановлением апелляционной инстанции от 18.12.2003 решение от 07.10.2003 отменено; исковые требования ОАО "Салолин" оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка урегулирования спора с ответчиком; в удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "Самсон-К" просит постановление от 18.12.2003 отменить, решение от 07.10.2003 оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права. По мнению подателя жалобы, в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установленное пунктами 3.1 и 4.1.4 договора условие о его государственной регистрации является существенным условием подписанного сторонами договора аренды, в связи с несоблюдением которого названный договор считается незаключенным. Требование о расторжении такого договора не может быть удовлетворено, поскольку невозможно расторгнуть договор, который не заключен в установленном законом и соглашением сторон порядке.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ООО "Самсон-К" подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители ОАО "Салолин" просили оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, считая его законным и обоснованным.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, кассационная инстанция не находит оснований для его отмены.

Согласно материалам дела ОАО "Салолин" является собственником пяти земельных участков общей площадью 543 656 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 13, а именно: участка площадью 471 226 кв.м с кадастровым номером 78:7691:63; участка площадью 61 745 кв.м с кадастровым номером 78:7691:49; участка площадью 6058 кв.м с кадастровым номером 78:7691:45; участка площадью 1924 кв.м с кадастровым номером 78:7691:44 и участка площадью 2703 кв.м с кадастровым номером 78:7691:42.

ОАО "Салолин" (арендодатель) и ООО "Самсон-К" (арендатор) 20.05.2002 подписали договор N 3-43/22 аренды названных земельных участков для использования под производство мясопродуктов, лекарственных препаратов и ароматических средств, сельскохозяйственной продукции и сырья, а также для фирменной торговли сроком по 31.12.2002. Согласно пункту 1.2 договора изменение цели использования участков допускается исключительно с согласия арендодателя.

Земельные участки переданы арендатору по акту сдачи-приемки от 20.05.2002.

В дальнейшем спорный договор был продлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылаясь на нарушение арендатором условий договора ОАО "Салолин" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь ООО "Самсон-К" предъявило встречное исковое требование о признании спорного договора незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Частью 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, согласно указанной выше норме закона подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года. Не нуждается в государственной регистрации и договор, возобновленный на неопределенный срок.

Поскольку срок действия спорного договора аренды составлял менее одного года, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что государственной регистрации данного договора не требовалось, и обоснованно не принял во внимание положения пункта 3.1 договора, согласно которым названный договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, как противоречащие требованию части 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, постановление апелляционной инстанции в части отказа ООО "Самсон-К" в удовлетворении требований о признании спорного договора незаключенным является законным.

Кассационная инстанция также не находит оснований для отмены обжалуемого постановления в части оставления исковых требований ОАО "Салолин" без рассмотрения.

Согласно пункту 2 статьи 452, части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о досрочном расторжении договора аренды может быть заявлено в суд только после направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и предложения расторгнуть договор и получения от другой стороны отказа расторгнуть договор либо неполучения ответа.

Поскольку ОАО "Салолин" не представило ни доказательств надлежащего направления им письменного предупреждения арендатору о необходимости исполнения нарушенных обязательств в разумный срок, ни доказательств получения арендатором такого предупреждения, суд апелляционной инстанции правомерно, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оставил требование о расторжении договора без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что постановление апелляционной инстанции вынесено в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены и удовлетворения жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.12.2003 по делу N А56-13235/03 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Самсон-К" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева Е.В. Коняева

Т.И. Сапоткина