Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 апреля 2004 г. N А13-5770/03-12 Дело по иску Предпринимателей к Обществу и Администрации о признании недействительным договора, заключенного между ответчиками, в части купли-продажи земельного участка передано на новое рассмотрение, поскольку отчуждение Обществу по оспариваемому договору земельного участка произведено Администрацией без ведома истцов как смежных землепользователей, а также суд немотивированно отклонил ссылки истцов на нарушение требований правовых актов, регулирующих процедуру межевания

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 16 апреля 2004 г. N А13-5770/03-12

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 января 2006 г. по делу N А13-5770/03-12

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Грачевой И.Л., Тарасюка И.М.,

при участии предпринимателя Иванова А.Н., представителя его и предпринимателя Овсова А.А. - Ворожбита А.Н. (доверенность от 22.12.2003), от ПО "Хлебозавод" Слепнева В.И. (доверенность от 02.12.2003),

рассмотрев 13 апреля 2004 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу предпринимателей Иванова Альберта Николаевича и Овсова Александра Андреевича на решение от 03.11.2003 (судья Муханова Г.Н.) и постановление апелляционной инстанции от 24.12.2003 (судьи Ваулина Т.Н., Лемешев В.В., Сахарова Е.Г.) Арбитражного суда Вологодской области по делу N А13-5770/03-12,

установил:

Предприниматели Иванов Альберт Николаевич (свидетельство о государственной регистрации от 09.01.98 серии П N 1505) и Овсов Александр Андреевич (свидетельство о государственной регистрации от 04.05.95 N 907) обратились в Арбитражный суд Вологодской области с иском к потребительскому обществу "Хлебозавод" (далее - Хлебозавод) и администрации Устюженского муниципального района Вологодской области (далее - администрация) о признании недействительными акта от 28.10.2002 установления и согласования границ земельного участка ПО "Хлебозавод" и договора от 27.11.2002 купли-продажи земельного участка, заключенного между ответчиками; обязании государственного учреждения юстиции "Вологодский областной центр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - учреждение юстиции) аннулировать запись о государственной регистрации права собственности ПО "Хлебозавод" на спорный земельный участок.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены учреждение юстиции, общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Геоцентр" (далее - ООО "НПП "Геоцентр").

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцы изменили заявленные требования и просили признать недействительным договор от 27.11.2002 в части купли-продажи земельного участка площадью 209,5 кв. м.

Решением от 03.11.2003, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.12.2003, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе предприниматели просят отменить указанные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судом обеих инстанций статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и несоответствие выводов суда материалам дела. По мнению подателей жалобы, заключением оспариваемого договора нарушено исключительное право истцов на приватизацию спорного участка; истцам как собственникам недвижимости предоставлен в аренду участок площадью 512 кв. м, ранее находившийся в пользовании продавца недвижимости; определение границ и площади земельного участка, отчуждаемого Хлебозаводу по договору от 27.11.2002, произведено с нарушением установленного порядка межевания земель, без ведома истцов как смежных землепользователей, и привело к необоснованному увеличению земельного участка Хлебозавода за счет земли, арендуемой предпринимателями.

Хлебозавод в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что всем доводам истцов судебные инстанции дали надлежащую оценку, что исключительное право истцов на приватизацию земельного участка, занятого принадлежащей им недвижимостью, не нарушено, а их права на спорную часть участка не подтверждены, поскольку договор аренды от 15.03.2002 был заключен с существенными нарушениями закона.

Администрация в отзыве на жалобу также просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, указывая на то, что преимущественное право истцов на выкуп земельного участка заключением оспариваемого договора не нарушено; при заключении договора купли-продажи от 27.11.2002 администрацией и Хлебозаводом соблюдены все требования законодательства.

В судебном заседании предприниматель Иванов А.Н. и представитель истцов поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Хлебозавода против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками здания колбасного цеха, расположенного по адресу: г. Устюжна, пер. Советский, д. 35, приобретенного по договору купли-продажи от 10.12.2001 у потребительского объединения "Райкоопзаготпромторг" (далее - Райкоопзаготпромторг).

Предпринимателям выданы свидетельства от 12.02.2002 серии ВО N 128683, 128684 о государственной регистрации права долевой собственности (по 1/2 доли) на здание.

Участок, занятый колбасным цехом, входил в земли, предоставленные Райкоопзаготпромторгу в бессрочное (постоянное) пользование, что удостоверено государственным актом от 02.11.92 N ВО-22-01-000015.

Постановлением главы Устюженского муниципального района Вологодской области от 15.03.2002 N 124 земельный участок площадью 512 кв. м по указанному выше адресу изъят у Райкоопзаготпромторга и предоставлен предпринимателям в аренду с правом выкупа сроком на 11 месяцев.

Между администрацией (арендодатель) и предпринимателями (арендаторы) подписан договор от 15.03.2002 аренды на указанный срок с правом выкупа данного земельного участка. Неотъемлемой частью договора является план земель, предоставляемых в аренду.

ООО "НПП "Геоцентр", как указывают истцы, в нарушение установленного порядка без их участия провело работы по межеванию соседнего земельного участка, используемого Хлебозаводом. В результате проведенных землеустроительных работ по установлению границ земельного участка Хлебозавода были изменены границы участка, предоставленного в аренду Иванову А.Н. и Овсову А.А., и его площадь уменьшилась на 209,5 кв. м. Граница арендуемого истцами участка прошла по стене колбасного цеха.

По окончании землеустроительных работ составлен акт от 28.10.2002 установления и согласования границ земельного участка Хлебозавода.

Постановлением главы Устюженского муниципального района от 28.10.2002 N 578 Хлебозаводу разрешена приватизация земельного участка площадью 1,5 га в г. Устюжне, квартал 42.

Постановлением того же органа от 26.11.2002 N 633 на основании материалов по межеванию испрашиваемого Хлебозаводом земельного участка уточнена его площадь - 15 960 кв. м.

Между Комитетом по управлению имуществом администрации (продавец), представляющим интересы администрации, и Хлебозаводом (покупатель) заключен договор от 27.11.2002 купли-продажи земельного участка площадью 15960 кв. м. Право собственности Хлебозавода на данный земельный участок зарегистрировано 16.12.2002, о чем правообладателю выдано свидетельство серии 35-АА N 071193.

Считая, что договор от 27.11.2002 в отношении земельного участка площадью 209,5 кв. м является ничтожным, поскольку исключительное право на выкуп данного земельного участка имеют предприниматели как собственники находящейся на нем недвижимости, последние обратились в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют собственники расположенных на этих участках зданий, строений. Исключительность права означает, что таким правом обладают только указанные лица. Таким образом, в случае продажи земельного участка (его части), на котором расположена принадлежащая одному лицу недвижимость, другому лицу, собственник недвижимости утрачивает исключительное право на приватизацию соответствующего земельного участка. В таком случае нельзя считать, что заключенный с другим лицом договор купли-продажи земли не нарушает прав собственника недвижимости.

С учетом изложенного и в силу статей 12, 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предприниматели были вправе заявить требование о признании договора купли-продажи от 27.11.2002 недействительным в спорной части земельного участка.

Отказывая в иске, суд указал, что договор купли-продажи от 27.11.2002 заключен с соблюдением всех требований законодательства - статей 35-37 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 260, 261, 271, 549-551 Гражданского кодекса Российской Федерации, а истцы не воспользовались правом на выкуп земельного участка и не совершили необходимых для этого действий. Кроме того, суд посчитал недоказанным предпринимателями, что необходимым для использования принадлежащего им здания колбасного цеха является участок площадью 512 кв. м.

Между тем, как видно из материалов дела, между предпринимателями и Хлебозаводом как смежными землепользователями возник спор о границах земельного участка и приоритетности выкупа спорной части.

Земельный участок площадью 512 кв. м был изъят администрацией у продавца недвижимости - Райкоопзаготпромторга - и передан в аренду предпринимателям в связи с переходом к ним права собственности на объект недвижимого имущества. Суд не указал, в чем договор аренды от 15.03.2002, заключенный между администрацией и предпринимателями, противоречит законодательству, не признал недействительной данную сделку. Необходимость предварительного кадастрового учета земельного участка до заключения договора аренды статья 37 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривает.

Таким образом, в соответствии со статьями 8, 433, 552, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 22, 25, 26, 35 Земельного кодекса Российской Федерации на основании договора аренды от 15.03.2002 у предпринимателей возникло право пользования земельным участком площадью 512 кв. м, которое подлежит защите. Поскольку договор купли-продажи от 27.11.2002 заключен ответчиками в период действия договора аренды от 15.03.2002, необоснованны ссылки суда на бездействие истцов относительно реализации права на выкуп земельного участка.

Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка.

Суд не проверил обоснованность отвода Хлебозаводу при продаже участка в границах, определенных при межевании земель в октябре 2002 года; не установил, входила ли ранее спорная часть в территорию, предоставленную Хлебозаводу в бессрочное (постоянное) пользование, использовалась ли им фактически; не дал правовой оценки документам по межеванию земель, не проверил соблюдение порядка проведения межевания; немотивированно отклонил ссылки истцов на нарушение требований правовых актов, регулирующих процедуру межевания.

С учетом изложенного выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, нельзя признать соответствующими нормам права и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем решение первой и постановление апелляционной инстанций подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение для установления всех существенных для правильного разрешения спора обстоятельств и их надлежащей правовой оценки.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 03.11.2003 и постановление апелляционной инстанции от 24.12.2003 Арбитражного суда Вологодской области по делу N А13-5770/03-12 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Председательствующий Судьи

И.В.Сергеева И.Л.Грачева

И.М.Тарасюк