Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 июля 2004 г. N А56-36561/03 Иск ОАО к Обществу о признании договора аренды земельного участка незаключенным в части выкупа данного участка удовлетворен, так как, в соответствии с ГК РФ, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным, поскольку данное условие является существенным

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 марта 2005 г. N 12102/04 настоящее постановление оставлено без изменения, заявление общества с ограниченной ответственностью "Инномед+" - без удовлетворения

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 1 июля 2004 г. N А56-36561/03

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Власовой М.Г., судей Коняевой Е.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от ОАО "Севкабель" Томпакова В.А. (доверенность от 02.03.2004), Храпунович С.В. (доверенность от 17.12.2002), Тарасова Р.Г. (доверенность от 18.06.2004), от ООО "Инномед+" генерального директора Татаренкова Ю.В., Александровой И.Б. (доверенность от 09.01.2004),

рассмотрев 24.06.2004 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Севкабель" на решение от 19.02.2004 (судья Пасько О.В.) и постановление апелляционной инстанции от 05.04.2004 (судьи Копылова Л.С., Кожемякина Е.В., Исаева И.А.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-36561/03,

установил:

Открытое акционерное общество "Севкабель" (далее - ОАО "Севкабель") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инномед+" (далее - ООО "Инномед+") о признании договора от 19.12.2001 N 325 незаключенным в части выкупа земельного участка площадью 3 755 кв.м, кадастровый номер 78:2122:5, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, дом 36, литера А.

ООО "Инномед+" до принятия судом решения предъявило встречный иск, в котором просило заключить дополнительное соглашение N 1 к договору от 19.12.2001 N 325 следующего содержания: "Выкупная цена земельного участка с учетом НДС, кадастровый номер 78:2122:5, находящийся но адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, дом 36, литера А, площадью 3 755 (Три тысячи семьсот пятьдесят пять) кв.м составляет 100 800 (сто тысяч восемьсот) долларов США по курсу ЦБ на момент оплаты. Выкупная цена земельного участка определена независимым оценщиком и подтверждена экспертным заключением государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУ "ГУИОН") от 26 мая 2003 года". Кроме того, ООО "Инномед+" просило в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 4.4 договора от 19.12.2001 N 325 признать право собственности ООО "Инномед+" на указанный земельный участок.

Определением от 11.12.2003 встречный иск принят судом к рассмотрению совместно с первоначальным.

ООО "Инномед+" по встречному иску заявило об изменении предмета встречного иска без изменения его оснований и просило суд обязать ОАО "Севкабель" исполнить пункт 4.4 договора от 19.12.2001 N 325 путем передачи ООО "Инномед+" земельного участка площадью 3 755 кв.м, кадастровый номер 78:2122:5, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, дом 36, литера А, в собственность по акту приема-передачи.

Решением суда от 19.02.2004 суд обязал ОАО "Севкабель" в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу по акту приема-передачи передать ООО "Инномед+" в собственность земельный участок, находящийся по указанному адресу. В удовлетворении иска ОАО "Севкабель" о признании договора от 19.12.2001 N 325 незаключенным в части выкупа земельного участка отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 05.04.2004 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ОАО "Севкабель" просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, признать договор от 19.12.2001 N 325 незаключенным в части выкупа земельного участка и отказать в удовлетворении встречного иска ООО "Инномед+". Податель жалобы ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представители ОАО "Севкабель" поддержали доводы жалобы, а представители ООО "Инномед+" против ее удовлетворения возражали.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Из материалов дела усматривается, что 19.12.2001 между ОАО "Севкабель" (арендодатель) и ООО "Инномед+" (арендатор) был заключен договор N 325 аренды спорного земельного участка. Согласно главе 8 договора сторонами был предусмотрен выкуп арендованного имущества.

ООО "Инномед+" 08.10.2002 направило в адрес ОАО "Севкабель" заявление о выкупе земельного участка.

В соответствии со статьей 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Поскольку в данном случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Поскольку данная норма применима и к отношениям сторон по выкупу арендованного земельного участка по спорному договору, последний не может считаться заключенным, поскольку не содержит цены земельного участка.

Следовательно, в части права на выкуп земельного участка договор аренды N 325 является незаключенным, поскольку не согласовано его существенное условие - выкупная цена.

В соответствии с пунктом 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

По смыслу закона данное правило распространяется как на договор в целом, так и на его отдельные условия, в частности, на условие о выкупной цене имущества, являющееся существенным в соответствии со статьей 555 и пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, соглашение о выкупной цене имущества также должно быть зафиксировано в виде единого документа, подписанного сторонами.

Как видно из условий договора и обстоятельств дела, соглашение о выкупной цене земельного участка между сторонами не достигнуто.

Сторонами в пункте 8.3 договора согласован лишь порядок определения выкупной цены, при этом существенными являются два условия: кандидатура независимого оценщика должна быть согласована сторонами, и заключение о рыночной стоимости земельного участка подтверждается рецензией ГУ "ГУИОН". Кандидатура оценщика была определена лишь одной стороной договора. Личность оценщика в порядке, определенном пунктами 8.3 и 8.4 договора сторонами определена не была.

В подтверждение исполнения требований пунктов 4.4 и 8.3 договора аренды N 325, ответчик представил экспертное заключение ГУ "ГУИОН" N 486 от 26.05.2003. Суд исходил из того, что заключение дано именно по отчету "О рыночной стоимости объекта недвижимости (земельного участка), расположенного по адресу Санкт-Петербург, Василеостровский район, Кожевенная линия, д. 36, кадастровый N 78:2122:5". Данный вывод судебных инстанций недостаточно обоснован. Заключение ГУ "ГУИОН" не содержит прямого указания на то, что рецензированию был подвергнут именно представленный ответчиком отчет. Так, в данном заключении не указаны даты проведения оценки и составления отчета, а также его номер. Более того, согласно заключению, оно было составлено в ответ на письмо ООО "Инномед+" от 06.02.2003 N 07, отчет же был изготовлен лишь 05.03.2003, как указано на его титульном листе. Данным обстоятельствам судом не дана надлежащая оценка.

Таким образом, следует признать, что сторонами не согласованы существенные условия договора в части размера выкупной цены земельного участка, а следовательно, договор является незаключенным в части выкупа земельного участка. Таким образом, у истца не возникло и обязанности по передаче имущества в собственность ответчику. Основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 19.02.2004 и постановление апелляционной инстанции от 05.04.2004 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-36561/03 отменить.

Признать договор от 19.12.2001 N 325 в части выкупа земельного участка незаключенным.

Во встречном иске обществу с ограниченной ответственностью "Инномед+" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инномед+" в пользу открытого акционерного общества "Севкабель" 4000 рублей судебных расходов по иску, апелляционной и кассационной жалобам.

Председательствующий Судьи

М.Г. Власова Е.В. Коняева

Г.М. Рудницкий