Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 сентября 2004 г. N А21-489/04-С1 Иск Предпринимателя о признании незаконным отказа Минимущества в оформлении договора аренды земельного участка под зданием, предоставленным заявителю в соответствии с охранно-арендным договором, и об обязании ответчика выдать истцу документы, необходимые для оформления договора аренды земельного участка, не удовлетворен, так как согласно ГК РФ по договору аренды здания арендатору с передачей прав владения и пользования недвижимостью передаются и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью, однако договор аренды здания не прошел государственную регистрацию и признан судом незаключенным

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 6 сентября 2004 г. N А21-489/04-С1

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Коняевой Е.В., Сапоткиной Т.И.,

Рассмотрев 01.09.2004 в открытом судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Мазина Дениса Владимировича на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Калининградской области от 08.06.2004 по делу N А21-489/04-С1 (судьи Залужная Ю.Д., Карамышева Л.П., Лузанова З.Б.),

установил:

Предприниматель Мазин Денис Владимирович (свидетельство о государственной регистрации предпринимателя от 14.10.97 N 10050) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению государственным имуществом Калининградской области (далее - Комитет) в оформлении договора аренды земельного участка под зданием, предоставленным заявителю в соответствии с охранно-арендным договором от 05.11.99 N 09, и об обязании Комитета выдать заявителю документы, необходимые для оформления договора аренды земельного участка.

Заявленные требования предприниматель мотивировал тем, что отказ в оформлении договора аренды препятствует государственной регистрации охранно-арендного договора от 05.11.99 N 09 здания, расположенного по адресу: Калининград, ул. Багратиона, д. 4.

В порядке процессуального правопреемства Комитет заменен на Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Калининградской области (далее - Территориальное управление).

Решением от 24.03.2004 (судья Можегова Н.А.) суд признал незаконными действия Территориального управления, выразившиеся в отказе Мазину Д.В. в предоставлении ему документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды и удостоверяющих права на земельный участок, занятый зданием, переданным в аренду по договору от 05.11.99 N 2116/09 (с учетом соглашений от 10.07.2002 и от 18.06.2003). Суд также обязал ответчика устранить допущенное нарушение прав заявителя путем выдачи соответствующих документов или доверенности на их оформление.

Постановлением апелляционной инстанции от 08.06.2004 решение от 24.03.2004 отменено, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе предприниматель Мазин Д.В. просит постановление от 08.06.2004 отменить, решение суда от 24.03.2004 оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав), а также на неприменение статьи 3 Федерального закона "О разграничении государственной собственности на землю".

В отзыве на кассационную жалобу Территориальное управление просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, считая его законным и обоснованным.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании охранно-арендного договора от 05.11.99 N 09 Научно-производственный центр по использованию памятников истории и культуры, именуемый в дальнейшем государственным областным учреждением культуры "Научно-производственный центр по учету, охране, использованию и реставрации памятников истории и культуры Калининградской области" (арендодатель) предоставил предпринимателю Мазину Д.В. (арендатор) во временное пользование с правом последующего выкупа или приватизации являющееся памятником истории и культуры здание общей площадью 70,9 кв.м, расположенное по адресу: Калининград, ул. Багратиона, д. 4, для использования под культурно-сервисный центр сроком до 05.11.2040.

В соответствии с заключенным в последующем соглашением от 10.07.2002 о перемене лиц в обязательстве правопреемником арендодателя здания по названному договору стал Комитет.

Дополнительным соглашением от 18.06.2003 к договору стороны установили обязанность арендатора в течение трех месяцев с момента подписания настоящего соглашения за счет собственных средств зарегистрировать в соответствии с действующим законодательством договор аренды от 05.11.99 в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Калининградской области (далее - Учреждение юстиции).

Мазин Д.В., ссылаясь на невозможность осуществления возложенной договором обязанности по государственной регистрации договора из-за отсутствия документов на земельный участок под арендованным им зданием, 26.11.2003 обратился в Комитет с просьбой подготовить договор аренды земельного участка, выписку из земельного кадастра или доверенность на оформление таких документов в Управлении земельных отношений Калининграда.

Поскольку письмом от 11.12.2003 Комитет отказал Мазину Д.В. в оформлении с ним арендных отношений на земельный участок, предприниматель, считая такой отказ незаконным, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу статей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленные в арбитражный суд требования граждан, организаций и иных лиц о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов подлежат удовлетворению только в том случае, если оспариваемый ненормативный акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Кассационная инстанция считает, что суд апелляционной инстанции, всесторонне исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства, правомерно отказал предпринимателю в удовлетворении заявленных им требований.

Согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

Как видно из материалов дела, Комитет письмом от 11.12.2003 отказал предпринимателю в оформлении с ним договора аренды земельного участка под вышеназванным зданием, поскольку договор аренды здания не прошел государственную регистрацию, в связи с чем признан Арбитражным судом Калининградской области по делу N А21-2414/03-С2 незаключенным.

Суд апелляционной инстанции обоснованно не принял во внимание довод предпринимателя Мазина Д.В. о том, что причиной отсутствия государственной регистрации охранно-арендного договора явилось виновное поведение Комитета.

В соответствии со статьей 26 Закона о государственной регистрации прав, регламентирующей порядок осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Между тем в материалах дела отсутствуют сведения о том, что предприниматель Мазин Д.В., на которого по условиям охранно-арендного договора возложена обязанность по его государственной регистрации, обращался в период с 1999 года по ноябрь 2003 года в Учреждение юстиции в целях регистрации данного договора.

Довод предпринимателя о том, что отсутствие у него документов на земельный участок могло послужить основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды здания, является несостоятельным, так как в силу пункта 1 статьи 17 и пункта 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации прав в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, таким образом, является кадастровый план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, а не кадастровый план земельного участка, в отношении которого договор аренды к тому же не заключался.

Более того, довод о возможности отказа Учреждения юстиции в регистрации договора аренды носит предположительный характер и документально не подтвержден.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды здания и признание его в связи с этим незаключенным влечет отсутствие у арендатора права на предоставление ему в аренду земельного участка под зданием.

Кроме того, как установлено судом и подтверждено материалами дела, в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Калининград, ул. Багратиона, д. 4, до настоящего времени процедура разграничения государственной собственности не осуществлена. Названный земельный участок не внесен в перечень земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, и что является основанием для возникновения у соответствующего государственного образования права собственности. Согласно выписке из государственного земельного кадастра по состоянию на 19.05.2004 сведения по упомянутому земельному участку отсутствуют (письмо от 20.05.2004 N 282.1/1-30, л.д. 79).

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до разграничения государственной собственности на землю распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 N 576, определяющим порядок распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю иное не установлено. Полномочия Комитета, а в последующем - Территориального управления на право распоряжения земельными участками, расположенными на территории муниципального образования "Город Калининград" и не отнесенными в соответствии с установленным порядком к федеральной собственности или собственности субъекта Российской Федерации, на законодательном уровне не закреплены.

При таких обстоятельствах заявителем не доказано, что отказ Комитета заключить с ним договор аренды вышеназванного земельного участка противоречит закону или иному нормативному правовому акту и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, создает препятствия для государственной регистрации договора аренды здания или для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Не обоснованы также требования Мазина Д.В. к Территориальному управлению выдать ему выписку из земельного кадастра в связи с обращением данного лица к неуполномоченному органу. В силу Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", постановления Правительства Российской Федерации от 11.01.2001 N 22 "Об утверждении положения о Федеральной службе земельного кадастра России", приказа Росземкадастра от 10.08.2000 N 6 "О функциях Земельных кадастровых палат в субъектах Российской Федерации" и приказа Росземкадастра от 17.08.2000 N 10 "О территориальных органах и подведомственных организациях Федеральной службы земельного кадастра России" органом, уполномоченным на ведение государственного земельного кадастра и предоставление выписок из него, на территории Калининградской области является федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата по Калининградской области".

Учитывая изложенные обстоятельства и не усматривая при принятии обжалуемого судебного акта каких-либо нарушений норм материального или процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для его отмены и удовлетворения жалобы Мазина Д.В.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Калининградской области от 08.06.2004 по делу N А21-489/04-С1 оставить без изменения, а кассационную жалобу предпринимателя Мазина Дениса Владимировича - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева Е.В. Коняева

Т.И. Сапоткина