Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 сентября 2004 г. N А42-4962/03-1 Иск ОАО к ЗАО о признании договоров аренды недействительными не удовлетворен, поскольку срок действия спорных договоров составлял менее одного года, а следовательно, государственной регистрации данных договоров не требовалось

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 13 сентября 2004 г. N А42-4962/03-1

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Коняевой Е.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от открытого акционерного общества "Институт "Мурманскгражданпроект" Бородина С.Б. (доверенность от 06.02.2004), от закрытого акционерного общества "Инженерный Центр" Никандрова Е.А. (доверенность от 01.05.2004),

рассмотрев 08.09.2004 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Институт "Мурманскгражданпроект" на решение от 20.04.2004 (судья Кружилина С.Д.) и постановление апелляционной инстанции от 15.06.2004 (судьи Семенюк Е.Ю., Доценко Н.Н., Макарова Л.А.) Арбитражного суда Мурманской области по делу N А42-4962/03-1,

установил:

Закрытое акционерное общество "Инженерный Центр" (далее - ЗАО "Инженерный Центр") обратилось в Арбитражный суд Мурманской области к открытому акционерному обществу "Институт "Мурманскгражданпроект" (далее - ОАО "Институт "Мурманскгражданпроект") со следующими исковыми требованиями:

- о взыскании 172 368 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате в соответствии с договором аренды нежилых помещений от 01.01.2001 (без номера) и 329 144 руб. 16 коп. пеней за просрочку внесения платежей (дело N А42-4962/03-1);

- о взыскании 413 308 руб. задолженности по арендной плате в соответствии с договором аренды от 01.03.2002 N 4 и 429 881 руб. 65 коп. пеней (дело N А42-4963/03-1);

- о взыскании 264 600 руб. задолженности по арендной плате в соответствии с договором аренды от 01.01.2003 N 3 и 47 628 руб. пеней (дело N А42-4964/03-1);

- о взыскании 56 043 руб. 94 коп. задолженности по арендной плате в соответствии с договором аренды от 01.01.2002 N 3 и 88 689 руб. 54 коп. пеней (дело N А42-4965/03-1).

До принятия решений ответчик предъявил встречные иски о признании названных договоров аренды недействительными.

Определениями от 17.11.2003 приняты встречные исковые требования ОАО "Институт "Мурманскгражданпроект".

Определением от 16.01.2004 в порядке части 2 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела N А42-4962/03-1, N А42-4963/03-1, N А42-4964/03-1 и N А42-4965/03-1 объединены в одно производство под номером А42-4962/03-1.

Решением от 20.04.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.06.2004, основной иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу ЗАО "Инженерный Центр" взыскано 733 951 руб. 94 коп. задолженности и 210 000 руб. пеней, уменьшенных судом в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации; в остальной части иска отказано в связи с признанием судом договора аренды от 01.01.2001 незаключенным. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ОАО "Институт "Мурманскгражданпроект", ссылаясь на неправильное применение арбитражным судом норм материального права, просит отменить решение от 20.04.2004 и постановление от 15.06.2004 и принять новый судебный акт о признании договоров аренды от 01.02.2002 N 3, от 01.03.2002 N 4, от 01.01.2003 N 3 недействительными с применением последствий недействительности сделки или направить дело на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, суд не учел, что путем заключения последующих договоров аренды стороны фактически пролонгировали действие договора от 01.01.2001, заключенного на срок в один год, не устранив при этом нарушений закона, допущенных при оформлении своих взаимоотношений по этому договору (не оговорили предмет договора, не произвели государственную регистрацию договора). Также суд не дал правовой оценки тому обстоятельству, что помещения определены общим перечислением номеров кабинетов, включая и помещения, находящиеся в собственности третьих лиц, а также не учел всех фактических обстоятельств погашения обязательств по спорным договорам договором об отступном.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Инженерный центр" просит оставить решение без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель ОАО "Институт "Мурманскгражданпроект" подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ЗАО "Инженерный центр" - доводы, приведенные в отзыве на нее.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Инженерный Центр" (арендодатель) предоставил ОАО "Институт "Мурманскгражданпроект" (арендатор) во временное владение и пользование по договорам от 01.01.2001 (без номера) и от 01.02.2002 N 3 нежилые помещения общей площадью 400,6 кв.м, по договору от 01.03.2002 N 4 нежилые помещения общей площадью 406 кв.м и по договору от 01.01.2003 N 3 нежилые помещения общей площадью 441 кв.м, расположенные по адресу: город Мурманск, ул. Капитана Егорова, д. 14, сроком действия по 31.12.2001, 28.02.2002, 31.12.2002 и 31.05.2003 соответственно.

В связи с наличием задолженности ответчика по арендной плате ЗАО "Инженерный Центр" обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

ОАО "Институт "Мурманскгражданпроект" в свою очередь предъявило встречные исковые требования о признании указанных выше договоров аренды недействительными в связи с отсутствием в них данных, позволяющих определенно установить имущество, переданное в аренду, а также отсутствием установленной законом государственной регистрации договора аренды от 01.01.2001 сроком в один год и заключенных на его основе последующих договоров, учитывая, что все взаимоотношения сторон носили длящийся характер.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.

Поскольку срок действия договора аренды от 01.01.2001 составил один год, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о незаключенности названного договора при отсутствии в материалах дела сведений о государственной регистрации договора в установленном законом порядке. Так как только заключенный договор порождает для его сторон соответствующие права и обязанности, признание незаключенного договора недействительным представляется невозможным в силу отсутствия самой сделки. В связи с этим отсутствуют основания для удовлетворения требования о признании такой сделки недействительной.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По смыслу статей 425 и 621 данного Кодекса заключение по окончании срока действия договора аренды договора на новый срок является заключением нового договора. А поскольку срок действия договоров аренды от 01.02.2002 N 3, от 01.03.2002 N 4 и от 01.01.2003 N 3 составлял менее одного года, суд обоснованно посчитал, что государственной регистрации данных договоров не требовалось.

Не может быть принят во внимание и довод подателя жалобы о несогласованности сторонами условия о предмете спорных договоров.

Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В противном случае условие об объекте аренды считается несогласованным, а соответствующий договор не считается заключенным.

Проанализировав содержание всех заключенных между сторонами договоров аренды, а также исследовав в совокупности представленные сторонами доказательства, суд установил, что в оспариваемых договорах содержится достаточно данных, позволяющих определить имущество, передаваемое в аренду. В договорах имеются сведения о размере площади арендуемых помещений и их местонахождении в соответствии с техническим паспортом на здание, в котором расположены помещения. До обращения арендодателя с иском по настоящему делу спор по составу имущества между сторонами отсутствовал. Право собственности истца на нежилые помещения, являющиеся объектом аренды, подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 26.10.98, а также данными разделительного баланса между ЗАО "Инженерный Центр" и ОАО "Институт "Мурманскгражданпроект" (т. 1, л.д. 83, 84).

При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций об отказе ОАО "Институт "Мурманскгражданпроект" во встречном иске о признании спорных договоров аренды недействительными кассационная инстанция находит правильным.

Также кассационная инстанция считает обоснованным отказ суда в удовлетворении требований ЗАО "Инженерный Центр" по основному иску в части требований о взыскании задолженности по арендной плате и пеней на основании договора от 01.01.2001. Представленный в материалы дела договор от 01.01.2001 является незаключенным и не влечет правовых последствий, следовательно, правовое основание возникновения обязательств отсутствует. Согласно пояснениям сторон, данным в судебном заседании кассационной инстанции, ЗАО "Инженерный центр" предъявило самостоятельный иск о взыскании с ответчика неосновательно сбереженных им денежных средств за пользование нежилыми помещениями в период с июня по декабрь 2001 года.

Поскольку задолженность ответчика по договорам от 01.01.2002 N 3, 01.03.2002 N 4, 01.01.2003 N 3 подтверждена материалами дела, суд обоснованно в соответствии со статьями 309, 310, 330, 331, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с ответчика 733 951 руб. 94 коп. задолженности и 210 000 руб. пеней, правомерно уменьшив их размер на основании статьи 333 того же Кодекса.

Довод подателя жалобы о погашении его кредиторской задолженности по спорным договорам перед арендодателем на основании договора об отступном от 27.08.2002 является несостоятельным и опровергается заключенным между сторонами соглашением о размере обязательств от 14.09.2002. Согласно данному соглашению стоимость имущества, переданного в качестве отступного, была зачислена только в счет погашения обязательств по договору об оказании возмездных услуг, договорам субподряда на создание технической документации, на выполнение проектных, инженерно-изыскательских работ и инженерно-геологических изысканий, а также по договору на оказание консультационных услуг (т. 3, л.д. 41). Прекращение обязательств по арендным платежам по спорным договорам данным соглашением не предусмотрено.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что решение от 20.04.2004 и постановление апелляционной инстанции от 15.06.2004 вынесены в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для их отмены и удовлетворения жалобы отсутствуют.

Поскольку ОАО "Институт "Мурманскгражданпроект" при подаче кассационной жалобы уплатило госпошлину в большем размере, чем установлено Законом Российской Федерации "О государственной пошлине", ему надлежит возвратить из федерального бюджета 1 845 руб. 81 коп. излишне уплаченной госпошлины.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 20.04.2004 и постановление апелляционной инстанции от 15.06.2004 Арбитражного суда Мурманской области по делу N А42-4962/03-1 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Институт "Мурманскгражданпроект" - без удовлетворения.

Возвратить открытому акционерному обществу "Институт "Мурманскгражданпроект" из федерального бюджета 1 845 руб. 81 коп. госпошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 12.07.2004 N 100.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева Е.В. Коняева

Т.И. Сапоткина