Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 сентября 2004 г. N А56-19397/03 Иск ОАО о взыскании с ООО задолженности по арендной плате и пеней по договору аренды земельного участка частично удовлетворен, так как арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Наличие на земельных участках объектов недвижимости и зон ограничений было известно ответчику

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 24 сентября 2004 г. N А56-19397/03

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Коняевой Е.В., судей Власовой М.Г. и Кадулина А.В., при участии от ООО "Самсон-К" Громовой И.Н. (доверенность от 19.01.04), от ОАО "Салолин" Матвеева А.Е. (доверенность от 01.07.04), Меркуловой Ю.С. (доверенность от 08.01.04), Иванова Ю.В. (доверенность от 21.09.04), Гудименко А.В. (доверенность от 08.01.04),

рассмотрев 22.09.04 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Самсон-К" на решение от 02.04.04 (судья Захарова М.В.) и постановление апелляционной инстанции от 16.07.04 (судьи Желтянников В.И., Копылова Л.С., Кожемякина Е.В.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-19397/03,

установил:

Открытое акционерное общество "Салолин" (далее - ОАО "Салолин") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Самсон-К" (далее - ООО "Самсон-К") о взыскании 9 452 235 руб. 03 коп., из них 8 146 141 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.03 по 01.06.03, 1 306 093 руб. 53 коп. пеней за просрочку платежа по состоянию на 10.06.03 по договору аренды земельного участка от 20.05.02 N 3-32\22.

Решением от 02.04.04 с ООО "Самсон-К" в пользу ОАО "Салолин" взыскано 8 146 141 руб. 50 коп. долга, 800 000 руб. пеней, уменьшенных судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 16.07.04 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Самсон-К" просит изменить принятые по делу судебные акты в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права, уменьшить размер взысканной задолженности по арендной плате до 481 159 руб. 93 коп. В остальной части иска просит отказать.

В обоснование жалобы ее податель указал, что на земельных участках, являвшихся предметом договора, находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности другим юридическим лицам, что лишило ответчика возможности использовать по назначению те части земельных участков, которые находятся под данными объектами недвижимости; часть объектов недвижимости приобретена в собственность ответчиком в период действия договора аренды и обязанность по внесению арендной платы возникла лишь с момента государственной регистрации права собственности.

ООО "Самсон-К" считает, что суд неправильно применил статьи 552, 271, 611, 612, 614 ГК РФ.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО "Салолин" просит оставить жалобу без удовлетворения, а принятые по делу судебные акты - в силе.

В судебном заседании представитель ООО "Самсон-К" поддержал доводы жалобы и уточнил, что просит направить дело на новое рассмотрение для более полной и всесторонней проверки его доводов. Представитель ОАО "Салолин" возразил против удовлетворения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как усматривается из материалов дела, 20.05.02 ОАО "Салолин" (арендодатель) и ООО "Самсон-К" (арендатор) заключили договор N 3-43/22 аренды пяти земельных участков, находящихся по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, дом 13. Срок действия договора - до 31.12.02.

Пунктом 1.1 договора предусмотрены ограничения - зоны особого использования земельных участков и их частей. Из пункта 2.2 следует, что на участках имеются здания, сооружения, предназначенные для технологического производственного процесса, объекты жизнеобеспечения и зоны особого режима использования участков и их частей.

Пунктом 1.2 предусмотрено, что участки предоставляются для производства мясопродуктов, лекарственных препаратов и ароматических средств, производства сельскохозяйственной продукции и сырья, а также фирменной торговли.

Протоколом согласования договорной цены, являющимся неотъемлемой частью договора, предусмотрено, что стоимость 1 кв.м в год составляет 0,96 доллара США без учета НДС. Арендная плата за земельные участки составляет 521 909,76 доллара США в год или 43 492,48 доллара США в месяц. Оплата производится в валюте Российской Федерации по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день оплаты.

По акту от 20.05.04 арендодатель передал, а арендатор принял указанные земельные участки.

Судом правильно установлено, что в соответствии со статьей 621 ГК РФ договор был возобновлен на неопределенный срок.

Поскольку ООО "Самсон-К" с 01.01.03 перестало вносить арендную плату, ОАО "Салолин" обратилось с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, обе судебные инстанции исходили из доказанности иска по праву и по размеру. Поскольку возражения ООО "Самсон-К" были представлены только в апелляционную инстанцию, они были предметом рассмотрения и получили надлежащую оценку в постановлении апелляционной инстанции.

Так, суд пришел к правильному выводу о том, что в соответствии со статьей 614 ГК РФ стороны установили размер арендной платы за пользование всеми земельными участками, а не механизм расчета арендной платы.

Доводы ответчика о том, что не подлежит взысканию арендная плата за те части земельных участков (дорожки, пустыри, газоны и т.п.), на которых ООО "Самсон-К" не может вести производственную деятельность, а также за те части, на которых находятся объекты недвижимости, принадлежащие иным лицам, не могут быть приняты во внимание.

Как предусмотрено частью второй статьи 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Наличие на земельных участках объектов недвижимости и зон ограничений было известно ответчику при заключении договора. С заявлением об изменении условий договора и возвращении арендодателю неиспользуемых участков ООО "Сасмсон-К" не обращалось.

При таких обстоятельствах доводы ответчика о возможности взыскания арендной платы только за площади земельных участков, пригодные для использования, не основаны ни на нормах права, ни на условиях договора.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 02.04.04 и постановление апелляционной инстанции от 16.07.04 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-19397/03 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Самсон-К" - без удовлетворения.

Председательствующий
Судьи

Е.В. Коняева
М.Г. Власова

А.B. Кадулин

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Согласно ч. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора.

По мнению Общества, оно вправе требовать снижения взыскиваемой с него арендной платы, т.к. на арендуемых земельных участках расположены объекты недвижимости, принадлежащие другим лицам, что лишает его возможности использовать те части участков, которые находятся под ними.

Поэтому при рассмотрении дела следовало установить, вправе ли арендатор требовать снижения задолженности по арендной плате при данных обстоятельствах.

Суд, исследовав материалы дела, указал, что договором аренды предусмотрено, что на арендуемых земельных участках находятся здания и сооружения. Размер и порядок уплаты арендной платы так же предусмотрен договором аренды. В соответствии с актом арендодатель передал, а арендатор принял указанные в договоре земельные участки.

В связи с этим суд сделал вывод, что согласно ст. 614 ГК РФ стороны установили в договоре размер арендной платы за пользование всеми земельными участками, а не механизм расчета арендной платы. Поэтому доводы Общества о том, что арендная плата за те части земельных участков, которые не могут им использоваться, взысканию не подлежит, суд во внимание не принял. При этом указал, что о наличии на участках объектов недвижимости Обществу было известно при заключении договора. С заявлением об изменении условий договора оно к арендодателю не обращалось.

Учитывая вышеизложенное, суд поддержал позицию арендодателя, состоявшиеся по делу судебные акты (решение и постановление апелляционной инстанции) оставил без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы Общества отказал.