Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 мая 2002 г. N А05-11199/01-614/6 Дело по иску АОЗТ к Управлению юстиции о признании недействительными проведенных торгов по продаже здания направлено на новое рассмотрение, так как доводы, приведенные Обществом как основания его требования, о том, что имущество реализовано с нарушением установленного ФЗ "Об исполнительном производстве" двухмесячного срока, а также по явно заниженной цене, судом не исследовались

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 14 мая 2002 г. N А05-11199/01-614/6

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Грачевой И.Л., Шпачевой Т.В.,

при участии от Управления Министерства юстиции Российской Федерации по Архангельской области Копотуна С.Ю. (доверенность от 27.03.2002 N 83),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Управления Министерства юстиции Российской Федерации по Архангельской области и общества с ограниченной ответственностью "ОН-ЛАЙН" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Архангельской области от 15.03.2002 по делу N А05-11199/01-614/6 (судьи Волков Н.А., Бекарова Е.И., Тряпицына Е.В.),

установил:

Акционерное общество закрытого типа "Специализированное передвижное малое предприятие "Спецмонтаж" (далее - АОЗТ "Спецмонтаж") обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению Министерства юстиции Российской Федерации по Архангельской области (далее - управление юстиции) о признании недействительными проведенных 29.03.2001 торгов по продаже здания конторы. К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены некоммерческое партнерство "Аукционный центр "Адмирал" (далее - НП "Адмирал"), общество с ограниченной ответственностью "ОН-ЛАЙН" (далее - ООО "ОН-ЛАЙН") и оценщик Марчук Андрей Александрович (свидетельство о государственной регистрации предпринимателя от 29.06.98 серии О N 9358). В обоснование требований истец сослался на нарушение установленного статьей 54 Федерального закона "Об исполнительном производстве" двухмесячного срока на реализацию имущества, на заниженную оценку имущества, на отсутствие государственной регистрации права собственности должника.

Решением от 08.01.2002 (судья Харичева Г.Г.) в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 15.03.2002 решение от 08.01.2002 отменено, торги признаны недействительными на том основании, что в процессе подготовки торгов ни сам должник, ни судебный пристав-исполнитель не зарегистрировали право собственности АОЗТ "Спецмонтаж" на продаваемое недвижимое имущество.

Управление юстиции в кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционной инстанции, ссылаясь на нарушение ею норм материального права. По мнению подателя жалобы, в соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги могут быть признаны недействительными только в случае нарушения правил проведения торгов, чего судом установлено не было. В силу статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) отсутствие регистрации первичного права собственности не влияет на действительность сделки.

ООО "ОН-ЛАЙН" в кассационной жалобе также просит отменить постановление апелляционной инстанции, ссылаясь на неправильное применение ею статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве", статьи 6 Закона о государственной регистрации, а также на отсутствие нарушений прав истца. ООО "ОН-ЛАЙН" просило рассмотреть жалобу в отсутствие его представителя.

Представитель управления юстиции в судебном заседании поддержал кассационную жалобу, подтвердив изложенные в ней доводы.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, своих представителей в заседание суда не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, в рамках исполнительного производства о взыскании с АОЗТ "Спецмонтаж" в пользу физических и юридических лиц судебным приставом-исполнителем 05.08.99 наложен арест на принадлежащее должнику недвижимое имущество - здание конторы, расположенное по адресу: г. Архангельск, ул. Чапаева, д. 8. Оценка объекта произведена специалистом, согласно заключению которого рыночная стоимость здания по состоянию на 19.02.2001 составила 86500 руб.

Судебный пристав-исполнитель направил заявку от 18.02.2001 N 199 на проведение торгов специализированной организации - НП "Адмирал", имеющему право совершать операции с недвижимостью, с которым Федеральным долговым центром при Правительстве Российской Федерации заключен договор от 19.12.2000. В заявке указана начальная цена продажи имущества - 86500 руб.

Торги по продаже здания конторы, в которых приняли участие два претендента, состоялись 29.03.2001. Победителем торгов признано ООО "ОН-ЛАЙН", предложившее наивысшую цену - 91500 руб. Покупатель исполнил свои обязательства в полном объеме, здание передано ему по акту от 02.04.2001.

Учреждением юстиции на основании протокола от 29.03.2001 о результатах аукционных торгов зарегистрирован переход права собственности на объект недвижимости к ООО "ОН-ЛАЙН", о чем ему выдано свидетельство от 11.04.2001 серии 29 АА N 028244.

Апелляционная инстанция признала торги недействительными на том основании, что ни судебный пристав-исполнитель, ни должник до проведения торгов не зарегистрировали первичное право собственности должника на продаваемое имущество. Между тем такой вывод суда кассационная инстанция находит ошибочным.

Как усматривается из материалов дела, здание конторы внесено учредителем АОЗТ "Спецмонтаж" в уставный капитал истца при его создании. Устав АОЗТ "Спецмонтаж" зарегистрирован 17.11.94. Таким образом, право собственности истца на объект недвижимости возникло до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации и в соответствии с пунктом 1 статьи 6 названного закона признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации, введенной этим законом. Наличие у должника юридически действительного права собственности на имущество позволяет обратить на него взыскание в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об исполнительном производстве".

В случае, когда законом предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности, установленная пунктом 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации, необходимость регистрации ранее возникшего права первоначального собственника является обязательным условием государственной регистрации перехода права, но не условием совершения самой сделки.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации права собственности должника на здание постройки 1905 г. не препятствовало продаже этого здания с торгов в рамках исполнительного производства. Тем более что после проведения торгов переход права собственности к покупателю был зарегистрирован учреждением юстиции в установленном порядке.

Апелляционная инстанция применила статью 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащую применению в данном случае. Указанная статья устанавливает момент возникновения права собственности по одному из предусмотренных статьей 218 названного кодекса оснований - в случае создания лицом новой вещи для себя, то есть на вновь создаваемое недвижимое имущество. Такое имущество не может быть вовлечено в гражданский оборот до надлежащего оформления собственником своих прав. В случае же продажи объекта недвижимости с торгов покупатель приобретает право собственности на недвижимость в соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании договора.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене, поскольку при его принятии судом неправильно применены нормы материального права.

Вместе с тем решение суда также не может быть оставлено в силе. Отказывая в иске, суд исходил из того, что действия судебного пристава-исполнителя не обжаловались должником в соответствии со статьей 90 Федерального закона "Об исполнительном производстве". Однако согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для признания торгов недействительными является проведение их с нарушением правил, установленных законом. К публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, наряду с общими правилами применяются специальные, в частности Федеральный закон "Об исполнительном производстве". Поэтому в рамках рассмотрения иска о признании таких торгов недействительными подлежат оценке и действия судебного пристава-исполнителя с точки зрения соответствия их названному закону.

В исковом заявлении АОЗТ "Спецмонтаж" ссылалось на реализацию имущества с нарушением установленного статьей 54 Федерального закона "Об исполнительном производстве" двухмесячного срока, а также по явно заниженной цене. Поскольку доводы, приведенные АОЗТ "Спецмонтаж" как основания своего требования, судом не исследовались, дело следует направить на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

По результатам нового рассмотрения дела суду необходимо решить вопрос о распределении между сторонами судебных расходов по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 08.01.2002 и постановление апелляционной инстанции от 15.03.2002 Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-11199/01-614/6 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева И.Л. Грачева

Т.В. Шпачева