Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 декабря 2004 г. N А56-50027/03 Иск Заместителя прокурора в интересах Комитета к ГОУ и ООО о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды доли земельного участка и применении последствий его недействительности не удовлетворен, так как указанным договором срок его действия установлен более одного года, сведений о его государственной регистрации не имеется, а следовательно, нет оснований для удовлетворения требования о признании недействительным (ничтожным) договора, который в соответствии с положениями законодательства не может считаться заключенным

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 2 декабря 2004 г. N А56-50027/03

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2004 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 декабря 2004 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В.,

при участии от прокурора Хорошевского И.А. (удостоверение N 90592), от КУГИ Шульженко С.И. (доверенность от 15.03.2004 N 1505-42), от Университета Черняевой О.А. (доверенность от 29.01.2004 N 150-98-12), от ООО "Максидом" Ковалевой М.С. (доверенность от 05.01.2004 N 4), Сергеева О.А. (доверенность от 05.01. 2004 N 1),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы заместителя прокурора Санкт-Петербурга и Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.08.2004 по делу N А56-50027/03 (судьи Мельникова Н.А., Горшелев В.В., Кожемякина Е.В.),

установил:

Заместитель прокурора Санкт-Петербурга обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в интересах Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по городу Санкт-Петербургу (далее - КЗРиЗ) с иском к государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный морской технический университет" (далее - Университет) и обществу с ограниченной ответственностью "Максидом" (далее - ООО "Максидом") о признании недействительным заключенного между ответчиками договора от 27.11.2001 N КМ-05 аренды доли земельного участка площадью 32400 кв. м в составе земельного участка общей площадью 199 539 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., д. 101, кадастровый номер 78:8302:2; применении последствий недействительности данного договора как ничтожной сделки путем обязания ООО "Максидом" освободить занимаемый земельный участок.

Определением от 13.02.2004 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ).

Решением от 11.05.2004 (судья Астрицкая С.Т.) договор аренды земельной доли признан недействительным, применены последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания ООО "Максидом" освободить земельный участок.

Постановлением апелляционной инстанции от 30.08.2004 решение суда отменено, в иске отказано.

Заместитель прокурора Санкт-Петербурга в кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционной инстанции как незаконное и необоснованное, а решение суда оставить в силе. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции неправильно применил пункт 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 270 Гражданского кодекса Российской Федерации; расторжение договора не влияет на оценку его как недействительного; торговый комплекс, возведенный на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей, без оформления надлежащей градостроительной документации, является самовольной постройкой.

КУГИ в кассационной жалобе просит изменить тот же судебный акт, исключив из мотивировочной части постановления апелляционной инстанции абзацы 2, 4, 5 на странице 3, абзацы 2, 3 на странице 4. Податель жалобы не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о правомерности возведения здания торгового комплекса на спорном земельном участке, предоставленном Университету под объекты народного образования; поддерживает доводы прокурора, изложенные в его кассационной жалобе; считает, что решение арбитражного суда от 02.06.2004 по делу N А56-16405/04 не имеет преюдициального значения для настоящего спора.

ООО "Максидом" в отзыве на жалобу просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, считая, что в абзацах, которые КУГИ просит исключить из мотивировочной части постановления, содержится констатация объективно существующих обстоятельств, приводятся нормы права, в связи с чем их исключение ничем не обосновано. По мнению ответчика, податели жалоб, ссылаясь на то, что возведенное на участке сооружение является самовольной постройкой, фактически заявили новые основания недействительности договора, не исследовавшиеся судом. ООО "Максидом" приводит доводы в обоснование того, что строительство здания было осуществлено в соответствии с действующим законодательством.

В судебном заседании представители прокурора и КУГИ поддержали кассационные жалобы, подтвердив приведенные в них доводы. Представители ООО "Максидом" против удовлетворения жалоб возражали по мотивам, изложенным в отзыве. Представитель Университета поддержал позицию ООО "Максидом".

КЗРиЗ о времени и месте рассмотрения жалоб извещен надлежащим образом, однако своего представителя в заседание суда не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании свидетельства КЗРиЗ от 10.04.2001 за Университетом 11.04.2001 зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 199 539 кв. м, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., д. 101, о чем государственным учреждением юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" выдано свидетельство серии 78-ВЛ N 237527.

Между Университетом и ООО "Максидом" подписан договор от 27.11.2001 N КМ-05 аренды доли земельного участка общей площадью 32400 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, квартал 2 района "Юго-Запад", с целью использования под долевое строительство торгового комплекса сроком до 20.08.2011 с возможностью пролонгации.

29.08.2003 ответчики подписали соглашение о расторжении с указанной даты договора аренды от 27.11.2001 в связи с его фактическим неисполнением, указав на прекращение всех обязательств сторон без обязания какой-либо из них перечислить денежные средства, возместить убытки, уплатить штрафные санкции.

Прокурор, считая, что договор аренды от 27.11.2001 является ничтожной сделкой, поскольку Университет, которому участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этим участком, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации.

Договором от 27.11.2001 срок его действия предусмотрен более одного года (до 20.08.2011), сведений о государственной регистрации данного договора не имеется. При таких обстоятельствах в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор не может считаться заключенным.

Кроме того, по смыслу статьи 607 названного Кодекса, статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектом аренды может быть земельный участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Несоблюдение данного требования также не может свидетельствовать о заключении договора.

При таких обстоятельствах нет оснований для удовлетворения требования о признании недействительным (ничтожным) договора, который в соответствии с положениями гражданского и земельного законодательства не может считаться заключенным.

Вместе с тем довод прокурора со ссылкой на пункт 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации на отсутствие у Университета права распоряжаться путем сдачи в аренду земельным участком, который предоставлен ему в постоянное (бессрочное) пользование, кассационная инстанция находит правильным, а указанную норму Земельного кодекса - подлежащей применению в силу пункта 3 статьи 3 того же Кодекса.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требование прокурора о недействительности договора, не учел указанных выше обстоятельств, свидетельствующих о невозможности признать данный договор заключенным.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в иске в этой части, исходил из противоречия, по его мнению, пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации статье 270 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой лицо, имеющее участок в постоянном пользовании, вправе сдавать этот участок в аренду с согласия собственника. Однако данных о получении согласия собственника на заключение договора от 27.11.2001 в деле нет. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на расторжение договора аренды соглашением сторон до вынесения решения судом первой инстанции. Однако данное обстоятельство не имеет правового значения, поскольку в настоящем случае договор и не был заключен, а в случае его заключения последующее расторжение договора не препятствовало бы оценке его условий с точки зрения соответствия положениям закона и иных правовых актов.

Таким образом, выводы суда обеих инстанций по требованию о признании договора недействительным не соответствуют нормам материального права и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем оба судебных акта не могут быть оставлены в силе.

В части применения последствий недействительности сделки выводы обеих судебных инстанций также не могут быть признаны правомерными.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования прокурора в полном объеме, применил последствия недействительности сделки путем обязания ООО "Максидом" освободить земельный участок. Однако никаких мотивов, по которым суд пришел к такому выводу, в мотивировочной части судебного акта не содержится; доводам ответчика о нахождении на участке здания не дана оценка; обстоятельства, имеющие значение для разрешения этого требования, не исследованы.

Суд апелляционной инстанции, оставляя без удовлетворения иск в этой части, указал, что поскольку ни одна из сторон ничего не получила по сделке, применение последствий ее недействительности противоречит статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако в постановлении апелляционной инстанции отсутствует вывод о недействительности сделки, а, напротив, опровергается довод прокурора о несоответствии договора аренды требованиям закона. Поэтому отказ в применении последствий недействительности договора по данному основанию противоречит предыдущим выводам суда.

Кроме того, суд апелляционной инстанции констатировал, что строение, имеющееся на земельном участке, возведено на основании надлежащим образом оформленных документов, перечислив эти документы, а также дополнительно сославшись в подтверждение правомерности возведения строения на спорном земельном участке на вступившее в законную силу решение арбитражного суда от 02.06.2004 по делу N А56-16405/04.

Как видно из материалов дела, на земельном участке находится объект "Здание второй очереди комплекса учебно-лабораторных зданий и сооружений Университета. Торговый комплекс" общей площадью 18704,4 кв. м. Учреждением юстиции 15.09.2003 на данное имущество зарегистрировано право общей долевой собственности с долей в праве ООО "Максидом" в размере 178493/187044 (95,43%) и право оперативного управления Университета на долю в размере 8551/187044 (4,57%).

В силу статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку на спорном земельном участке находится объект, право собственности на который в установленном порядке зарегистрировано и не оспорено, удовлетворение требования об освобождении земельного участка в настоящее время невозможно.

Выводы суда апелляционной инстанции о правомерности возведения объекта (торгового комплекса) на спорном земельном участке находятся за пределами заявленных исковых требований, ссылка на данное обстоятельство не могла служить причиной для отказа в иске, который суд должен был рассмотреть в рамках заявленных предмета и оснований.

Что касается решения арбитражного суда по делу N А56-16405/04, принятого по заявлению ООО "Максидом" к КЗРиЗ, то установленные указанным решением обстоятельства не имеют преюдициального значения для данного дела, поскольку круг обстоятельств, подлежащих доказыванию по делу об оспаривании привлечения лица к административной ответственности не совпадает с предметом доказывания по данному делу - о признании недействительной сделки и применении последствий ее недействительности.

С учетом изложенного кассационная инстанция находит, что оба судебных акта подлежат отмене, поскольку выводы судебных инстанций не соответствуют нормам материального права и установленным судом обстоятельствам, а в иске прокурору следует отказать по изложенным выше мотивам.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 11.05.2004 и постановление апелляционной инстанции от 30.08.2004 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-50027/03 отменить.

В иске отказать.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева И.Л. Грачева

А.В. Кадулин