Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 января 2005 г. N А56-7940/04 Иск КУГИ к ООО о взыскании задолженности по арендной плате на основании договора аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежей не удовлетворен, поскольку зачет затрат, понесенных ответчиком в ходе ремонта помещений, в счет арендной платы по договору не противоречит положениям ГК РФ, применимым к фактическим взаимоотношениям сторон, и условиям договора, а также соответствует установленным судом обстоятельствам

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 17 января 2005 г. N А56-7940/04

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2005 года. Полный текст постановления изготовлен 17 января 2005 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от КУГИ Гусаковой О.А. (доверенность от 11.01.2005), от ООО "Кавалер" Заварзина А.В. (доверенность от 27.08.2004), Забавиной С.В. (доверенность от 11.01.2005),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2004 по делу N А56-7940/04 (судьи Мельникова Н.А., Горшелев В.В., Кожемякина Е.В.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кавалер" (далее - ООО "Кавалер") о взыскании 1 095 515 руб. 50 коп., в том числе 556 759 руб. 85 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2000 по 31.03.2004 на основании договора от 18.06.99 N 16-В01085 аренды нежилых помещений, а также 538 755 руб. 65 коп. пеней за просрочку платежей.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации КУГИ в связи с заявлением ответчика о применении исковой давности по требованиям за 2000 год и первый квартал 2001 года уменьшил размер заявленных требований до 830 797 руб. 65 коп., в том числе в части задолженности - до 441 482 руб. 05 коп. за период с 01.04.2001 по 31.03.2004, в части пеней - до 389 315 руб. 60 коп.

Решением от 03.06.2004 (судья Марченко Л.Н.) с ООО "Кавалер" в пользу КУГИ взыскано 541 482 руб. 05 коп., в том числе 441 482 руб. 05 коп. долга и 100 ООО руб. пеней, уменьшенных судом в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации; в остальной части иска отказано. Суд отклонил довод ответчика о зачете понесенных им затрат на проведение капитального ремонта, поскольку ни договором, ни нормативным актом порядок компенсации затрат по капитальному ремонту памятника федерального значения не определен.

Постановлением апелляционной инстанции от 20.09.2004 решение суда отменено, в иске отказано. Апелляционная инстанция пришла к выводу, что ответчик имеет право на зачет затрат, понесенных им при проведении ремонта спорного имущества, в счет арендной платы, в связи с чем оснований для удовлетворения иска не имеется.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить указанное постановление, ссылаясь на неправильное применение апелляционной инстанцией норм материального права, ненадлежащую оценку фактических обстоятельств дела, и оставить в силе решение суда. По мнению подателя жалобы, статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежала применению в данном случае, поскольку договором не установлена обязанность КУГИ проводить зачет затрат арендатора на капитальный ремонт; в отношении объекта федеральной собственности нормативными актами не установлен порядок компенсации затрат.

ООО "Кавалер" в отзыве на жалобу просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, указывая на то, что обстоятельства дела свидетельствуют о согласовании сторонами размера встречных однородных требований истца и ответчика, подлежащих зачету; выводы суда апелляционной инстанции соответствуют статьям 410, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители ООО "Кавалер" против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и ООО "Кавалер" (арендатор) заключен договор от 18.06.99 N 16-В01085 аренды нежилых помещений в здании площадью 535 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Петродворец, ул. Правленская, д. 1, лит. А, в том числе помещения 4-Н площадью 74,8 кв. м и помещения 2-Н площадью 156,6 кв. м (общая площадь арендуемых помещений 231,4 кв. м), для использования под кафе-ресторан сроком с 18.06.99 по 17.06.2008.

Размер и порядок внесения арендных платежей определены разделом 3 договора.

В соответствии с пунктом 7.1 договора стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с разрешения арендодателя по согласованию с балансодержателем, может быть полностью или частично возмещена арендатору путем зачета в счет арендной платы до окончания срока аренды при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.

Согласно акту от 18.06.99 нежилые помещения требуют капитального ремонта.

Арендуемые помещения расположены в здании "Кавалерский дом с палисадником", являющемся объектом культурного наследия федерального значения, взятым под охрану государства на основании постановления Правительства Российской Федерации от 10.07.2001 N 527. На данные помещения между Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры администрации Санкт-Петербурга (далее - КГИОП) и ООО "Кавалер" подписано охранное обязательство от 25.08.2003 N 3870.

До заключения договора от 18.06.99 ответчик занимал помещения на основании охранного договора аренды от 26.03.98 и заключенного с КГИОП охранного обязательства от 10.07.98 N 2997. Дополнительным соглашением от 06.04.98 КУГИ и ООО "Кавалер" согласовали план ремонтно-восстановительных работ.

Экспертным заключением КГИОП от 08.09.99 N 597 согласована смета на общестроительные и отделочные работы по дому, где расположены арендованные помещения, на сумму 1 142 294 руб.

В течение 1999-2001 годов ООО "Кавалер" выполняло ремонт здания. Факт его проведения подтверждается актом государственной комиссии от 03.08.2001 о принятии в эксплуатацию после проведения ремонтно-реставрационных работ здания "Угловой кавалерский дом" по указанному выше адресу, а также актом от 21.08.2003, являющимся приложением к охранному обязательству от 25.08.2003, согласно которому состояние объекта удовлетворительное. Ответчик также представил документы, свидетельствующие о выполнении им работ на сумму, в несколько раз превышающую заявленную ко взысканию.

Арендатор неоднократно обращался в КУГИ по вопросу выполнения реставрационных и ремонтно-восстановительных работ и зачета затрат на их проведение в счет арендной платы. Данный вопрос находился на рассмотрении в структурных подразделениях администрации Санкт-Петербурга.

Право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат предоставлено арендаторам объектов культурного наследия, находящихся в государственной или муниципальной собственности, пунктом 2 статьи 14 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

С учетом изложенного кассационная инстанция находит, что вывод суда апелляционной инстанции о зачете затрат, понесенных ответчиком в ходе ремонта помещений, в счет арендной платы по договору не противоречит статьям 410, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, применимым к фактическим взаимоотношениям сторон, и условиям договора, а также соответствует установленным судом обстоятельствам.

Довод подателя жалобы о том, что договором установлена не обязанность КУГИ зачесть затраты на ремонт в счет арендной платы, а лишь возможность такого зачета, несостоятелен. Право арендатора на возмещение затрат на ремонтные работы предусмотрено пунктом 7.1 договора и подтверждено статьей 14 упомянутого выше Закона, а в силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации праву одной стороны в обязательстве корреспондирует обязанность другой стороны. Фактические затраты ООО "Кавалер" и проведение ремонта подтверждаются материалами дела, поэтому отсутствие механизма возмещения затрат не может служить основанием к отказу в зачете.

При таком положении оснований для отмены обжалуемого постановления не усматривается.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2004 по делу N А56-7940/04 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.В.Сергеева А.В.Кадулин

Т.И.Сапоткина