Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 мая 2005 г. N А56-26843/03 Иск ЗАО к АОЗТ о признании права собственности на нежилое здание не удовлетворен, так как суд пришел к обоснованному выводу о том, что АОЗТ не являлось собственником здания и не обладало полномочиями по распоряжению объектом недвижимости, следовательно, договор аренды с правом выкупа спорного здания, заключенный сторонами, является ничтожной сделкой

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 14 мая 2005 г. N А56-26843/03

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 апреля 2005 г.

См. также предыдущее рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 апреля 2004 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Коняевой Е.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от АОЗТ "Победа" Гуляевой И.Д. (доверенность от 13.09.04), от ЗАО "Син" Прокопенко Н.Ю. (доверенность от 26.08.04), от ООО "Стар-СПб" Дубровина А.Б. (доверенность от 04.10.04), от Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Никитина С.В. (доверенность от 04.04.05), от КУГИ Крутицкого Н.А. (доверенность от 29.12.04),

рассмотрев 11.05.2005 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

на решение от 20.10.2004 (судья Ятманов А.В.) и постановление апелляционной инстанции от 04.02.2005 (судьи Кожемякина Е.В., Несмиян С.И., Хайруллина Х.Х.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-26843/03,

установил:

Закрытое акционерное общество "СИН" (далее - ЗАО "СИН") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу закрытого типа "Победа" (далее - АОЗТ "Победа") о признании права собственности истца на нежилое двухэтажное здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Приреченская, д. 1, литера А, площадью 676 кв. м, кадастровый номер 78:17222:0:3.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ), государственное учреждение юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" (далее - ГБР).

Решением от 17.12.2003 (судья Ятманов А.В.) признано право собственности ЗАО "СИН" на одно-двухэтажное нежилое здание бани, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Приреченская, д. 1, литера А, общей площадью 676 кв. м., кадастровый номер 78:17222:0:3.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.04.2004 (судьи Сапоткина Т.И., Грачева И.Л., Коняева Е.В.) решение от 17.12.2003 отменено; дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Стар-СПб" (далее - ООО "Стар-СПб").

К участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен КУГИ.

КУГИ просил суд признать право государственной собственности на одно-двухэтажное нежилое здание бани, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, Приреченская ул. 1, лит. А, общей площадью 676 кв. м, кадастровый номер 78:1722260:3, а также истребовать указанное недвижимое имущество из незаконного владения ООО "Стар-СПб".

Определением от 15.09.2004 суд привлек ООО "Стар-СПб" к участию в деле в качестве соответчика.

Решением от 20.10.2004 в удовлетворении иска и требований КУГИ отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 04.02.2005 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе КУГИ просит решение и постановление отменить; признать право государственной собственности на одно-двухэтажное нежилое здание бани, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, Приреченская ул. 1, лит. А, общей площадью 676 кв. м, кадастровый номер 78:17222:0:3, а также истребовать указанное недвижимое имущество из незаконного владения ООО "Стар-СПб".

Податель жалобы ссылается на то, что при принятии решения судом неправильного установлены фактические обстоятельства дела, а также нарушены нормы материального права. По мнению подателя жалобы, в случае осуществления ООО "Стар-СПб" действий по приобретению спорного объекта в соответствии с требованиями разумности и добросовестности, ООО "Стар-СПб" неизбежно стало бы известно об оспаривании КУГИ прав ЗАО "Син" в судебном порядке, что, по мнению КУГИ, не позволяет признать ООО "Стар-СПб" добросовестным приобретателем имущества в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представитель Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области заявил ходатайство о замене ГБР его правопреемником - Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. Суд кассационной инстанции, выслушав мнение участвующих в деле лиц, находит ходатайство подлежащим удовлетворению, и производит процессуальное правопреемство, заменяет ГБР его правопреемником - Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в связи с реорганизацией.

В судебном заседании представитель КУГИ подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области поддержал доводы подателя жалобы. Представители АОЗТ "Победа", ЗАО "Син" и ООО "Стар-СПб" обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Проверив правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, арбитражный суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в том числе и по доводам подателя кассационной жалобы. Всесторонне, полно и объективно исследовав все представленные сторонами доказательства, дав им надлежащую правовую оценку, арбитражный суд принял правильное решение.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между АОЗТ "Победа" (арендодатель) и ЗАО "Син" (арендатор) заключен договор аренды от 05.04.94 N 2/01-94 с правом выкупа спорного здания и дополнительное соглашение к нему от 16.04.97. В соответствии с пунктом 3.11. договора аренды от 05.04.94 N 2/01-94 переход права собственности на спорное здание происходит после полной выплаты суммы долга и оформления акта приема-передачи.

ЗАО "Син", обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ссылается на то, что пунктом 3.11 договора предусмотрен переход права собственности на здание к арендатору после выплаты суммы выкупа, ЗАО "Син" уплатил АОЗТ "Победа" согласованную сумму выкупа. При этом ЗАО "Син" указывает на то, что спорное здание выкуплено АОЗТ "Победа" по договору от 24.04.92 N 10, заключенному с Фондом имущества Санкт-Петербурга.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что АОЗТ "Победа" не являлось собственником здания и не обладало полномочиями по распоряжению объектом недвижимости, следовательно, договор аренды от 05.04.94 N 2/01-94 с правом выкупа спорного здания в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой. Из акта оценки стоимости имущества Ленинградского производственного объединения "Победа" и приложения N 9 к плану приватизации от 09.04.92 следует, что спорное здание как объект социально-бытового назначения (инвентаризационный номер 301001) не вошло в перечень имущества, выкупленного Арендным предприятием "Объединение по производству строительных материалов, конструкций и деталей "Победа", поэтому выданное Фондом имущества Санкт-Петербурга свидетельство от 24.04.91 N 110 не подтверждает право собственности АОЗТ "Победа" на спорное здание. Спорное здание вместе с другими объектами социально-бытового назначения было оставлено в пользовании АОЗТ "Победа", которое несло расходы на его содержание.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, перехода прав на недвижимое имущество. Пункт 2 статьи 6 этого же закона устанавливает требование обязательной государственной регистрации ранее возникшего права на недвижимое имущество при возникновении обременения либо совершении сделки с этим имуществом после 01.02.98. В установленном упомянутым законом порядке право собственности АОЗТ "Победа" на спорное здание не зарегистрировано.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении исковых требований ЗАО "Син" о признании права собственности на спорное здание.

Суды первой и апелляционной инстанций также правомерно отказали в удовлетворении самостоятельных требований КУГИ, участвующего в деле в качестве третьего лица, признав ООО "Стар-СПб" добросовестным приобретателем.

ЗАО "Син" 04.02.2004 зарегистрировало право собственности на спорный объект на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.12.2003 по делу N А56-26843/03, что подтверждается свидетельством N 954416.

Между ЗАО "Син" и ООО "Стар-СПб" заключен договор купли-продажи спорного объекта от 09.02.2004. Имущество передано от продавца покупателю по акту от 09.02.2004. Переход права собственности за ООО "Стар-СПб" зарегистрирован 19.02.2004 (свидетельство N 970781).

В последующем решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.12.2003 было отменено постановлением кассационной инстанции от 02.04.2004.

Довод подателя жалобы о том, что ООО "Стар-СПб" не является добросовестным приобретателем, поскольку при осуществлении ООО "Стар-СПб" действий по приобретению спорного объекта в соответствии с требованиями разумности и добросовестности, ему неизбежно стало бы известно об оспаривании КУГИ прав ЗАО "Син" в судебном порядке, является необоснованным.

Как следует из пункта 3.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П, по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд должен установить, что имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли; а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также указано, что в соответствии со статьей 302 ГК РФ иск собственника об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, который приобрел имущество по возмездной сделке у лица, не имевшего права его отчуждать, может быть удовлетворен лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. При этом собственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому имущество было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств. Приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. Покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В свидетельстве о государственной регистрации права собственности ООО "Стар-СПб" N 970781 имеется запись о том, что право на объект оспаривается в судебном порядке, со ссылкой на кассационную жалобу КУГИ от 10.02.2004 N 1161-20 по делу N А56-26843/03 к ЗАО "Син". Указанное обстоятельство не подтверждает того, что ООО "Стар-СПб" на момент совершения сделки купли-продажи от 09.02.2004 было известно или могло быть известно о наличии притязаний третьих лиц (КУГИ) на спорный объект. Других доказательств, подтверждающих, что ООО "Стар-СПб" знал или мог знать, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение, в материалах дела не имеется.

На момент заключения договора купли-продажи от 09.02.2004 и на момент государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект к ООО "Стар-СПб" имелось вступившее в законную силу судебное решение о признании права собственности на спорный объект за ЗАО "Син".

Нарушений норм арбитражного процессуального права, которые повлекли или могли повлечь принятие неправильного решения, судами первой и апелляционной инстанций не было допущено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения и постановления не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 20.10.2004 и постановление апелляционной инстанции от 04.02.2005 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-26843/03 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Обеспечительные меры, принятые определениями от 19.04.2005 и от 26.02.2004 Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа, отменить.

Председательствующий Судьи

Т.И. Сапоткина Е.В. Коняева

И.В. Сергеева