Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 июня 2005 г. N А56-24511/2001 Дело по иску ГУ к ОАО о государственной регистрации права государственной собственности РФ и оперативного управления ГУ на объект нежилого фонда направлено на новое рассмотрение, так как, отказывая в государственной регистрации перехода права федеральной собственности на объект недвижимости по тому основанию, что ГУ не наделено в соответствии с ГК РФ правом обращаться в суд от имени РФ, суд не исследовал вопрос о том, возможна ли регистрация права оперативного управления Учреждения до регистрации перехода права собственности

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 6 июня 2005 г. N А56-24511/2001

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 марта 2005 г.

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 декабря 2006 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Изотовой С.В., судей Сергеевой И.В. и Тарасюка И.М., при участии от ГУ "Морская администрация порта Санкт-Петербург" Сухоребровой А.Г. (доверенность от 11.02.2005), Касиной И.В. (доверенность от 11.02.2005), от КУГИ Золотаревой Я.В. (доверенность от 11.01.2005), от Росрегистрации Рейнфельд А.А. (доверенность от 11.01.2005),

рассмотрев 02.06.2005 в открытом судебном заседании кассационную жалобу государственного учреждения "Морская администрация порта Санкт-Петербург" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.12.2004 (судья Жиляева Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2005 (судьи Полубехина Н.С., Мельникова Н.А., Фокина Е.А.) по делу N А56-24511/2001,

установил:

Государственное учреждение "Морская администрация порта Санкт-Петербург" (далее - ГУ "Морская администрация порта Санкт-Петербург") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском (с учетом изменения исковых требований) к открытому акционерному обществу "Балтийское морское пароходство" (далее - ОАО "БМП") о государственной регистрации права государственной собственности Российской Федерации и оперативного управления ГУ "Морская администрация порта Санкт-Петербург" на объект нежилого фонда (Дворец культуры моряков), приобретенный истцом по договору купли-продажи от 27.02.1998 N 95-1/УЭБ, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Виндавская, д. 2, литера А, площадью 7529,5 кв. м, помещения 1-н, 2-н, 3-н, 4-н, 6-н, 7-н, 8-н, 9-н, 11-н, 12-н, 14-н, 15-н, 16-н, 17-н, 18-н, 19-н, кадастровый номер 78:8102:0:8:1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное учреждение юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" (далее - ГБР), Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ), открытое акционерное общество "Морской порт Санкт-Петербург" (далее - ОАО "Морской порт").

Решением от 02.12.2004 в удовлетворении иска отказано.

В соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ГБР на Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Росрегистрация).

Постановлением апелляционного суда от 04.03.2005 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ГУ "Морская администрация порта Санкт-Петербург" просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы считает, что судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены нормы материального и процессуального права - статьи 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 16, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Также податель жалобы указывает на необоснованные выводы суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности и том, что спорное здание не передавалось истцу в оперативное управление.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Определением от 12.05.2005 Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа удовлетворил ходатайство ОАО "БМП" об отложении судебного разбирательства в связи с подачей последним кассационной жалобы на постановление апелляционной инстанции по настоящему делу.

Определением от 01.06.2005 кассационная жалоба ОАО "БМП" возвращена в связи с неустранением ее подателем обстоятельств, послуживших основанием для оставления ее без движения. Поэтому законность обжалуемых судебных актов проверяется только по жалобе ГУ "Морская администрация порта Санкт-Петербург".

В связи с длительным отсутствием судьи Сосниной О.Г. ввиду отпуска в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена ее замена на судью Тарасюка И.М.

После замены судьи рассмотрение дела начато сначала.

В судебном заседании представители ГУ "Морская администрация порта Санкт-Петербург" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель Росрегистрации обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы. Представитель КУГИ просил кассационную жалобу удовлетворить.

ОАО "БМП", ОАО "Морской порт" о времени и месте слушания дела извещены, однако их представители в судебное заседание не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, кассационная инстанция считает, что они подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, ОАО "БМП" (продавец) и ГУ "Морская администрация порта Санкт-Петербург" (покупатель) 27.02.1998 подписали договор купли-продажи N 95-1/УЭБ объекта недвижимости.

Поскольку письмом от 13.02.2001 N 86 ОАО "БМП" отказало ГУ "Морская администрация порта Санкт-Петербург" в передаче доверенности и необходимых документов для регистрации перехода права собственности на спорное здание, последнее обратилось в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суды указали на то, что договор купли-продажи от 27.02.1998 N 95-1/УЭБ не содержит сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, в связи с чем согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации договор не считается заключенным. Кроме того, применяя названную норму, суды также посчитали, что условия названного договора и технический акт приемки-передачи от 01.06.1998 не позволяют сделать вывод о том, какой объект передан покупателю, так как данные о составе недвижимого имущества в договоре не соответствуют данным технической инвентаризации. Суд первой инстанции также сослался на пропуск истцом срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, и на отсутствие у ГУ "Морская администрация порта" полномочий на приобретение имущества в собственность Российской Федерации.

Однако вывод судов первой и апелляционной инстанций о незаключенности договора является ошибочным.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно пункту 1.1 договора продавец передает в собственность, а покупатель приобретает "здание общей площадью 7545,2 кв. м, состоящее из литера А (двухэтажное кирпичное), литера А* (трехэтажное кирпичное), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Виндавская, д. 2, и обозначенное на выкопировке из топографической съемки как здание "3 кж дворец культуры моряков". В силу пункта 1.3 договора одновременно с передачей права собственности на объект продавец передает покупателю все права на земельный участок площадью 13 473 кв. м, права на который подтверждены временным свидетельством о землепользовании от 18.07.1995 N 760-1/30 (приложение N 4); расположение участка определено схемой планировки и застройки участка, приложенной к письму Управления застройки города от 15.12.1997 N 5/10042. Пунктом 2.1 договора установлено, что продавец обязан предать покупателю объект по техническому акту приемки-передачи (приложение N 7), отражающему комплектность и техническое состояние объекта, и акту приема-передачи основных средств по форме ОС-1.

ОАО "БМП" и ГУ "Морская администрация порта Санкт-Петербург" 01.06.1998 подписали технический акт приемки-передачи, согласно которому на основании договора купли-продажи от 27.02.1998 N 95-1/УЭБ истец передал ответчику здание Дворца культуры моряков, расположенное по указанному выше адресу и обозначенное на выкопировке из топографической съемки как здание "3кж дворец культуры моряков". Согласно акту приемки-передачи основных средств от 01.06.1998 здание Дворца культуры моряков передано на баланс ГУ "Морская администрация порта Санкт-Петербург".

Выкопировка из топографической съемки является приложением 2 к названному договору, однако в материалы дела не представлена и оценка ей судом не дана.

В то же время, как установлено вступившим в законную силу постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.03.2002 по делу N А56-32977/01, здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Виндавская, д.2, представляет собой двухуровневое строение, состоящее из двух частей: 3-этажной постройки, обозначенной на схеме застройки Кировского района как "3кж", именуемой собственно "Дворец культуры моряков" и 2-этажной постройки, обозначенной "2кж", именуемой ранее "спортзал", а в настоящее время - "игровой зал". ОАО "Морской порт" занимает и занимало нежилые помещения в 2-этажном спортзале. Остальные строения принадлежат ОАО "БМП". И ГУ "Морская администрация Санкт-Петербург", и ОАО "БМП", и ОАО "Морской порт" участвовали в рассмотрении указанного дела.

Суды первой и апелляционной инстанций, посчитав, что обстоятельства, установленные упомянутым судебным актом, не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, в то же время не дали оценки письму Проектно-инвентаризационного бюро Кировского района - филиала Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости от 06.10.2003 N 4391. Согласно этому письму спорное здание как первичный объект недвижимости состояло из подлитеры А (3-этажная часть) и подлитеры А1 (2-этажная часть).

Характеристика собственно здания Дворца культуры моряков (3-этажной части), данные о его площади и местонахождении в целом совпадают с содержащимися в письме ГУИОН от 06.10.2003. Незначительное расхождение в площади объекта между указанной в договоре и выявившейся после проведения его технической инвентаризации не может влиять на определенность предмета продажи.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что данные о составе недвижимого имущества в договоре не соответствуют данным технической инвентаризации на момент его подписания, не подтверждается материалами дела.

Согласно приложению 7 к плану приватизации ОАО "БМП" к ОАО "БМП" перешли права на "здание и спортзал". Согласно справке главного бухгалтера ОАО "БМП", являющейся приложением к оспариваемому договору, под наименованием "здание и спортзал" обозначено здание Дворца культуры моряков, расположенное по адресу: Виндавская ул., д. 2, состоящее на балансовом учете ОАО "БМП" под инвентарным номером 006040.

Таким образом, в состав приватизированного имущества ОАО "БМП" входило здание, а не нежилые помещения.

Кассационная инстанция не может согласиться также с выводом суда апелляционной инстанции о том, что изменение ГУ "Морская администрация порта Санкт-Петербург" предмета иска в части уточнения объекта недвижимости, который не совпадает с предметом договора, является следствием неопределенности предмета договора.

Как пояснили в судебном заседании кассационной инстанции представители ГУ "Морская администрация порта Санкт-Петербург", деление здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Виндавская, д.2, на вторичные объекты недвижимости и объединение совокупности нежилых помещений самостоятельным для каждого собственника кадастровым номером (78:8102:0:8:1 - для ОАО "БМП" и 78:8102:0:8:2 - для ОАО "Морской порт") произведены только в 1999 году, то есть после совершения оспариваемой сделки. Соответствующие документы в материалах дела отсутствуют.

Суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание и то, что из предшествовавших заключению договора и последующих действий сторон не следует наличие неясности относительно того, какой объект отчуждается. Суды также не дали оценки тому обстоятельству, что оспариваемая сделка сторонами исполнена. ОАО "БМП", заключая ее, в соответствии с Законом Российской Федерации "О несостоятельности (банкротстве) предприятий" реализовало принадлежащее ему имущество; продажа спорного объекта сопровождалась реальным пополнением конкурсной массы денежными средствами, что позволило расплатиться с кредиторами и прекратить производство по делу о банкротстве.

Оценивая договор на предмет его соответствия действующему законодательству, суды не приняли во внимание то обстоятельство, что постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.05.2004 по делу N А56-24058/02 отказано в иске ОАО "БМП" о признании договора купли-продажи от 27.02.1998 N 95-1/УЭБ незаключенным по мотиву несогласованности предмета договора. Постановлением апелляционной инстанции от 12.03.2002 по делу N А56-32977/01 ОАО "БМП" отказано в иске о признании указанного договора недействительным.

В то же время суд кассационной инстанции считает правильным вывод суда апелляционной инстанции о начале течения срока исковой давности с 13.02.2001.

Правильным является и вывод суда апелляционной инстанции о праве учреждения приобретать имущество, которое поступает в его оперативное управление. Согласно пункту 2 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключается возможность приобретения государственным учреждением по договору имущества, которое поступает в его оперативное управление.

Возможность приобретения имущества ГУ "Морская администрация порта Санкт-Петербург" предусмотрена постановлением Правительства Российской Федерации от 17.12.1993 N 1299 "Об организации управления морскими портами" и пунктами 6, 7, 17 Положения о Морской администрации порта Санкт-Петербург, утвержденного директором департамента морского транспорта Министерства транспорта Российской Федерации 31.05.1994, действовавшими в период подписания оспариваемой сделки.

Однако, отказывая в государственной регистрации перехода права федеральной собственности на спорный объект по тому основанию, что ГУ "Морская администрация порта Санкт-Петербург" не наделено в соответствии с пунктом 3 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации правом обращаться в суд от имени Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций не исследовали вопрос о том, возможна ли регистрация права оперативного управления учреждения до регистрации перехода права собственности. Суды не дали оценки и тому обстоятельству, что согласие собственника на приобретение спорного объекта имелось на момент совершения оспариваемой сделки. Наличие волеизъявления собственника на его приобретение подтверждено представителем КУГИ также при рассмотрении настоящего дела.

Кассационная инстанция не может согласиться с возражениями представителя Росрегистрации о том, что оспариваемый договор не соответствует требованиям статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку не отражает информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, так как в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. Требования пункта 1 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в его совокупности с пунктом 2 статьи 12 названного закона являются обязательными для ведения Единого государственного реестра прав и не могут быть распространены на условия гражданско-правовых сделок. Кроме того, последующее изменение Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не влияет на действительность договора.

Так же несостоятелен довод представителя Росрегистрации о невозможности исполнения решения суда о государственной регистрации сделки и перехода права собственности до государственной регистрации права ОАО "БМП" на спорное имущество, возникшего до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Поскольку в силу статей 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда, а согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ранее возникшего права проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества, такая регистрация производится также по решению суда о государственной регистрации перехода права.

Кроме того, как следует из материалов дела, ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции такие возражения представителем регистрирующего органа не заявлялись.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.12.2004 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2005 по делу N А56-24511/2001 отменить.

Передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий Судьи

С.В. Изотова И.В. Сергеева

И.М. Тарасюк