Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 августа 2005 г. N А56-6716/05 Дело по иску ООО к Обществу о признании права собственности истца на объекты недвижимости и обязании ответчика освободить объекты недвижимости направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не исследовал обстоятельства, связанные с предоставлением земельного участка, расположенного под спорными объектами и находящегося в государственной собственности, под строительство (реконструкцию) истцу, и не привлек к участию в деле КУГИ, осуществляющий полномочия собственника в отношении государственного имущества

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 3 августа 2005 г. N А56-6716/05

ГАРАНТ:

См. также Определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 июля 2005 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Власовой М.Г., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

при участии от КУГИ Крутицкого Н.А. (доверенность от 29.12.2004),

рассмотрев 28.07.2005 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2005 по делу N А56-6716/05 (судья Корж Н.Я.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Праз Лтд" (далее - ООО "Праз Лтд") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Праз" (далее - ООО "Праз") о признании своего права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Аптекарская набережная, дом 8, литеры А (кадастровый номер 78:3120:1003:7) и Б (кадастровый номер 78:3120:1003:6), и об обязании ответчика освободить указанные объекты недвижимости.

Решением суда от 25.02.2005 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) просит отменить решение и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на нарушение норм материального права.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы жалобы.

ООО "Праз Лтд" и ООО "Праз" надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Удовлетворяя исковые требования ООО "Праз Лтд", суд сделал вывод о том, что истец создал спорные объекты недвижимости за счет собственных средств, получив соответствующие разрешения, на занимаемом им по договору аренды земельном участке.

Согласно статьям 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на вновь созданное недвижимое имущество может быть приобретено лицом, осуществившим строительство (реконструкцию) только в том случае, когда указанное строительство (реконструкция) осуществлялось в соответствии с законом, то есть на земельном участке, специально отведенном для этих целей в установленном порядке, при наличии необходимых разрешений, при соблюдении градостроительных и строительных норм и правил.

Судом установлено, что к истцу как правопреемнику ООО "Праз" перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 15.09.98 N 15-ЗК000577. Однако в материалах дела отсутствует указанный договор. Из них видно лишь, что между КУГИ и ООО "Праз Лтд" заключен договор аренды от 17.10.2002 N 15-ЗК000577 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Инструментальная, 1а (уточненный адрес: Аптекарская набережная, дом 8, литера А), кадастровый номер 78:3120:1003.

Согласно указанному договору участок предоставлялся ООО "Праз Лтд" под размещение гостевой автостоянки, строительство объектов торговли, газонов.

Поскольку данный договор не содержал условий о возможности строительства (реконструкции) арендатором на данном земельном участке объектов недвижимости, а напротив, согласно пункту 6.4 договора от 17.10.2002 N 15-ЗК000577 арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае принятия в установленном порядке решения о предоставлении участка под капитальное строительство, арендатору (ООО "Праз Лтд") разрешалось лишь возведение временных объектов торговли на арендуемом земельном участке.

На указанный момент порядок предоставления земельных участков (зданий, сооружений), находящихся в распоряжении Санкт-Петербурга, для капитального строительства (реконструкции) регламентировался Законом Санкт-Петербурга от 30.07.98 N 191-35 "Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга" и распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 03.06.94 N 585-р "О порядке предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях". Согласно данным нормативным правовым актам уполномоченного органа государственной власти, санкционирующим градостроительную деятельность определенного лица на конкретной территории, являлось распоряжение губернатора Санкт-Петербурга о предоставлении объекта недвижимости на инвестиционных условиях. Согласие же собственника участка, как гражданско-правовая сделка, выражалось путем заключения застройщиком с КУГИ договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

Таким образом, земельный участок, расположенный под спорными строениями и находящийся в государственной собственности, не предоставлялся государством ни истцу, ни ответчику под строительство (реконструкцию) объектов недвижимости, что позволяет считать спорные объекты недвижимости самовольными постройками.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано только в результате разрешения гражданско-правового спора, сторонами которого являются как лицо, осуществившее постройку, так и собственник (владелец) земельного участка, и только при условии предоставления застройщику земельного участка под возведенную постройку.

В нарушение статей 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не исследовал то обстоятельство, предоставлялся ли земельный участок под строительство (реконструкцию) истцу, и не привлек к участию в деле КУГИ, осуществляющий полномочия собственника в отношении государственного имущества на основании Положения о Комитете по управлению городским имуществом, утвержденного постановлением правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 N 1589.

Кроме того, в судебном решении не содержится указания на конкретные градостроительные разрешения, которые получены истцом на реконструкцию объектов, а также на документы, подтверждающие соблюдение ООО "Праз Лтд" градостроительных и строительных норм и правил при осуществлении реконструкции.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать фактические обстоятельства дела и разрешить спор по существу.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2005 по делу N А56-6716/05 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий Судьи

М.Г. Власова Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева