Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 октября 2005 г. N А56-45104/04 Дело по иску Кооператива к ООО о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды нежилого помещения и дополнительного соглашения, выселении ответчика из указанного помещения направлено на новое рассмотрение, так как суду следовало установить, было ли принято компетентным органом истца решение о сдаче в аренду спорного помещения

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 6 октября 2005 г. N А56-45104/04

ГАРАНТ:

См. также новое рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 марта 2007 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05 февраля 2007 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Власовой М.Г., Сергеевой И.В.,

при участии от ЖСК-1052 председателя Прозван Л.В. (протокол от 30.03.2004), Елагиной Т.И. (доверенность от 30.05.2005); от ООО "Бодрость" Гусевой А.Б. (доверенность от 23.12.2004), Епифанова А.В. (доверенность от 23.12.2004),

рассмотрев 04.10.2005 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бодрость" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.03.2005 (судья Трегубова А.И.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2005 (судьи Горшелев В.В., Копылова Л.С., Слобожанина В.Б.) по делу N А56-45104/04,

установил:

Жилищно-строительный кооператив N 1052 (далее - Кооператив) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бодрость" (далее - Общество) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора от 01.04.97 N 01/97 аренды нежилого помещения и дополнительного соглашения от 01.04.2001, выселении ответчика из указанного помещения.

Решением от 02.03.2005, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2005, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Общество просит отменить обжалуемые судебные акты, ссылаясь на нарушение судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, договор от 01.04.97 в соответствии с частью 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не может быть признан незаключенным, поскольку был заключен до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Кроме того, податель жалобы ссылается на неправильное применение судом положений статьи 167 ГК РФ.

В судебном заседании представитель Общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель Кооператива обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 01.04.97 между Кооперативом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 01/97 аренды нежилого помещения площадью 36 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, просп. Энгельса, д. 130, к. 1, 8 подъезд, 1 этаж, для использования в целях, определяемых уставом и регистрационными документами арендатора. Срок действия договора - 10 лет.

Требования о признании договора аренды недействительным Кооператив обосновал тем, что договор не прошел государственную регистрацию, вследствие чего он является незаключенным. Поскольку у ответчика отсутствуют правовые основания для нахождения в спорном помещении, заявлено требование о его выселении.

Суды первой и апелляционной инстанций, признавая договор аренды незаключенным, исходили из того, что договор был подписан на срок более одного года, а после введения в действие второй части Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор считается заключенным только после его государственной регистрации, которая после введения в действие второй части Гражданского кодекса Российской Федерации является обязательной.

Данный вывод основан на неправильном применении судом норм материального права.

Положения первой части Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований статьи 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса", устанавливающей, что до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Оспариваемый договор аренды заключен до вступления в силу Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу. Таким образом, при отсутствии регистрации договор аренды от 01.04.97 не может считаться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ.

Вывод суда апелляционной инстанции о ничтожности договора аренды в связи с тем, что он не соответствует Федеральному закону "О товариществах собственников жилья" и пункту 28 устава Кооператива, является недостаточно обоснованным.

В заседании арбитражного суда кассационной инстанции представитель Общества заявил о том, что согласие общего собрания Кооператива на заключение договора имеется, и на обозрение суду были представлены копии выписки из протоколов собраний членов Кооператива от 20.02.92 и от 30.03.2004, а также копия протокола заседания правления Кооператива от 17.02.97.

Названные обстоятельства не были предметом рассмотрения суда. Между тем суду следовало установить, было ли принято компетентным органом Кооператива решение о сдаче в аренду спорного помещения. Кассационная инстанция лишена возможности давать оценку тем доказательствам, которые не были предметом рассмотрения суда первой или апелляционной инстанции. При таких обстоятельствах кассационная инстанция полагает, что обжалуемые судебные акты приняты по недостаточно исследованным материалам, в связи с чем подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, в ходе которого необходимо учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать все фактические обстоятельства дела и на основании правильного применения норм материального и процессуального права принять законное решение.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.03.2005 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2005 по делу N А56-45104/04 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий Судьи

Г.М. Рудницкий М.Г. Власова

И.В. Сергеева