Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 сентября 2005 г. N А26-5498/04-14 Иск МУП о взыскании с ЗАО задолженности по арендной плате и пеней за просрочку внесения платежей на основании договора аренды нежилых помещений, расторжении данного договора и выселении из занимаемых помещений частично удовлетворен, так как факт неполного внесения арендной платы установлен судом, а МУП независимо от отсутствия государственной регистрации права хозяйственного ведения на нежилые помещения имело право предъявить настоящий иск

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 5 сентября 2005 г. N А26-5498/04-14

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 сентября 2005 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В., Коняевой Е.В.,

при участии от закрытого акционерного общества "Лайва" Храмцова В.П. (доверенность от 15.01.2005), от муниципального унитарного предприятия "Жилищно-эксплуатационная служба" Демидова Д.Н. (доверенность от 28.02.2005), от администрации местного самоуправления муниципального образования "Город Сортавала" Афанасьева Д.С. (доверенность от 11.01.2005),

рассмотрев 31.08.2005 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Лайва" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 25.11.2004 (судья Денисова И.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2005 (судьи Жиляева Е.В., Ларина Т.С., Медведева И.Г.) по делу N А26-5498/04-14,

установил:

Муниципальное унитарное предприятие "Жилищно-эксплуатационная служба" (далее - МУП "ЖЭС") обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к закрытому акционерному обществу "Лайва" (далее - ЗАО "Лайва") о взыскании 1 093 649 руб. 78 коп. задолженности по арендной плате по состоянию на 17.05.2004 и 763 777 руб. 22 коп. пеней за просрочку внесения платежей на основании договора от 01.07.2001 N 28-01 аренды нежилых помещений, о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец изменил размер исковых требований и попросил взыскать 1 115 758 руб. 80 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2003 по 17.05.2004 и 551 319 руб. 24 коп. пеней за просрочку внесения платежей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация местного самоуправления муниципального образования "Город Сортавала" (далее - Администрация).

Решением от 25.11.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.05.2005, исковые требования частично удовлетворены: с ответчика в пользу МУП "ЖЭС" взыскано 1 115 758 руб. 80 коп. задолженности и 551 319 руб. 24 коп. пеней; договор аренды от 01.07.2001 расторгнут; суд также обязал ответчика освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи МУП "ЖЭС" в месячный срок. В остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе ЗАО "Лайва" просит отменить указанные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильное толкование закона. Податель жалобы считает, что договор аренды от 01.07.2001 следует считать незаключенным ввиду неопределенности объекта аренды; МУП "ЖЭС" не представило доказательств государственной регистрации его права хозяйственного ведения на спорные помещения; суд необоснованно не принял во внимание подтвержденный судебным решением факт принадлежности здания ресторана ответчику на праве собственности.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ЗАО "Лайва" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители МУП "ЖЭС" и Администрации просили оставить принятые по делу судебные акты без изменения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Администрации от 29.06.2001 N 261 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Сортавала (арендодатель), муниципальное учреждение "Управление городского хозяйства и строительства города Сортавала" (далее - Учреждение, балансодержатель) и ЗАО "Лайва" (арендатор) заключили договор от 01.07.2001 N 28-01 аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Сортавала, - нежилых помещений цокольного и первого этажей общей площадью 949,6 кв.м, расположенных по адресу: г. Сортавала, ул. Карельская, д. 16, сроком на пять лет.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2001.

В соответствии с пунктом 1.1 договора, определяющим цель использования арендованного имущества, в нежилых помещениях находится предприятие общественного питания - ресторан "Волна".

В последующем постановлением заместителя главы местного самоуправления города Сортавала от 12.10.2001 N 636 жилой и нежилой фонд, обслуживаемый МУП "ЖЭС", изъят из оперативного управления Учреждения и передан в хозяйственное ведение МУП "ЖЭС". Пунктом 3 названного постановления функции по заключению договоров, начислению и сбору арендной платы закреплены за МУП "ЖЭС".

Письмом от 23.10.2001 N 2184 Учреждение уведомило арендатора о том, что в связи с передачей имущества в хозяйственное ведение МУП "ЖЭС" договор от 01.07.2001 сохраняется в силе, права и обязанности балансодержателя по данному договору с 01.10.2001 переходят к МУП "ЖЭС".

Размер, порядок и сроки внесения арендной платы установлены разделом 4 договора.

Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы определяется в соответствии с расчетом, который является неотъемлемой частью договора, на основании постановления главы местного самоуправления города Сортавала об утверждении ставок арендной платы. Арендатор обязан вносить арендную плату таким образом, чтобы обеспечить ее поступление не позднее рабочего дня месяца, за который производится платеж (пункт 4.2 договора). Ответственность арендатора в виде пеней за просрочку внесения платежей предусмотрена пунктом 5.4 договора в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 4.4 договора арендную плату, пени и штрафы, предусмотренные договором, арендатор обязан перечислять на расчетный счет балансодержателя.

Пунктом 7.2 договора предусмотрена возможность расторжения договора аренды по требованию балансодержателя в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. В соответствии с пунктом 7.3 договора, приняв решение о расторжении договора в одностороннем порядке, арендодатель либо балансодержатель должен направить арендатору письменное извещение об этом с предложением освободить помещения и сдать их по акту в течение 10 дней с момента получения извещения.

В связи с наличием у арендатора задолженности по арендной плате МУП "ЖЭС" направило ЗАО "Лайва" несколько претензий с требованием о ее погашении (т.2, л.д. 36, 41, 42, 50).

Поскольку претензии оставлены ответчиком без рассмотрения, МУП "ЖЭС" письмом от 27.04.2004 N 749 уведомило ЗАО "Лайва" о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и предложило освободить арендуемый объект в течение 10 дней с момента получения настоящего извещения, а в последующем в связи с неисполнением указанного требования обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 4.3 договора от 01.07.2001 размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором при изменении ставок арендной платы главой местного самоуправления, но не чаще одного раза в год.

Постановлением Администрации от 23.12.2002 N 848 ставка арендной платы установлена в размере 96 руб. за 1 кв.м. Поскольку согласно договору размер арендной платы должен определяться на основании постановления главы Администрации об утверждении ставок арендной платы, то арендатор обязан вносить арендную плату в соответствии с таким нормативно-правовым актом. Изменение ставки арендной платы нельзя рассматривать как изменение условий договора, требующее государственной регистрации. Расчет задолженности судом проверен, его правомерность ответчик не оспаривает.

В соответствии со статьями 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.4 договора просрочка исполнения должником денежного обязательства дает право кредитору требовать от должника уплатить неустойку, начисленную на сумму возникшего долга.

Поскольку арендная плата в размере и в сроки, предусмотренные договором, ответчиком не была внесена, суд обоснованно, в соответствии со статьями 309, 310, 330, 331, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с ЗАО "Лайва" 1 115 758 руб. 80 коп. задолженности по арендной плате и 551 319 руб. 24 коп. пеней, расторг договор аренды и выселил его из занимаемых помещений.

Кассационная инстанция считает несостоятельным довод ЗАО "Лайва" о том, что у МУП "ЖЭС" отсутствует право на предъявление настоящего иска.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что имущество, переданное ЗАО "Лайва" по договору аренды от 01.07.2001, находится в муниципальной собственности. Одноэтажное здание ресторана площадью 949,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Сортавала, ул. Карельская, д. 16, внесено в реестр муниципальной собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.08.2001 сделана соответствующая запись (т. 1, л.д. 37). Муниципальное образование в лице Администрации постановлением от 12.10.2001 N 636 уполномочило МУП "ЖЭС" осуществлять все функции по заключению и исполнению договоров аренды находящегося на балансе данной организации муниципального имущества. Поэтому МУП "ЖЭС" было вправе предъявить требование о взыскании задолженности по договору аренды.

Отсутствие государственной регистрации права хозяйственного ведения МУП "ЖЭС" на это имущество в данном случае не имеет правового значения.

Требования МУП "ЖЭС" как балансодержателя муниципального имущества о расторжении договора аренды основаны на положениях пункта 7.2 договора.

Кассационная инстанция не может согласиться с доводом ответчика о том, что спорные помещения являются его собственностью.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация. Центром по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Республики Карелия 24.08.2001 осуществлена государственная регистрация права муниципальной собственности на спорный объект недвижимости.

В подтверждение довода о том, что данный объект был приватизирован в 1993 году правопредшественником ответчика - товариществом с ограниченной ответственностью "Волна" (далее - ТОО "Волна"), ЗАО "Лайва" надлежащих доказательств не представило. Свидетельство о праве собственности на предприятие, выданное ТОО "Волна" в июне 1993 года, таким доказательством не является, поскольку не содержит перечня имущества, приобретенного данным обществом (т. 1, л.д. 66). Согласно пояснениям представителя Администрации в суде кассационной инстанции ТОО "Волна" приобрело не спорный объект недвижимости, а оборудование и другое имущество муниципального предприятия "Волна". Кроме того, стороны в судебном заседании подтвердили, что спорные нежилые помещения находятся в здании, в 1988 года поставленном на государственную охрану как памятник архитектуры.

Кассационная инстанция не усматривает при принятии обжалуемых судебных актов каких-либо нарушений норм материального или процессуального права и не находит оснований для их отмены. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку ЗАО "Лайва" при подаче кассационной жалобы получило отсрочку по уплате государственной пошлины, с него в соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации надлежит взыскать в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 25.11.2004 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2005 по делу N А26-5498/04-14 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Лайва" - без удовлетворения.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Лайва" в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева А.В. Кадулин

Е.В. Коняева