Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 ноября 2005 г. N А52-1812/2005/1 Дело по иску ООО об обязании Комитета заключить с истцом договоры купли-продажи земельных участков направлено на новое рассмотрение, так как, в частности, суду необходимо проверить обоснованность требования выкупа всего земельного участка при том, что принадлежащими истцу объектами недвижимости занята лишь его незначительная часть

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 3 ноября 2005 г. N А52-1812/2005/1

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2005 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 ноября 2005 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от ООО "СтройАвтоСервис" Кана Р.В. (доверенность от 23.05.2005), от Учреждения культуры Кулик Е.В. (доверенность от 11.07.2005),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Пскова на решение Арбитражного суда Псковской области от 24.06.2005 по делу N А52-1812/2005/1 (судья Степанов Е.В.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СтройАвтоСервис" (далее - ООО "СтройАвтоСервис") обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Пскова (далее - КУМИ) об обязании ответчика заключить с истцом договоры купли-продажи земельных участков, расположенных по адресу: г. Псков, Рижский пр., д. 21, кадастровые номера 60:27:050218:01 и 60:27:050218:02.

Определением от 23.05.2005 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление строительства и архитектуры администрации города Пскова (далее - Управление) и государственное учреждение культуры "Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Псковской области" (далее - Учреждение культуры).

Решением от 24.06.2005 суд обязал КУМИ заключить с ООО "СтройАвтоСервис" договор купли-продажи земельных участков площадью 207,33 кв. м и 4674,34 кв. м по указанному адресу, установив цену продажи 275 619 руб. 19 коп. за два участка вместе.

В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе КУМИ просит отменить данное решение, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, ненадлежащую оценку представленных доказательств. По мнению подателя жалобы, суд не оценил возражения Управления и Учреждения культуры против заключения договора купли-продажи; не учел, что участок площадью 207,33 кв. м занят особо ценным объектом культурного наследия, в связи с чем ограничен в обороте, а приватизация участка площадью 4674,34 кв. м, на котором расположена производственная база, в силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" невозможна, поскольку данный участок в соответствии с Концепцией генерального плана города Пскова относится к общественно-деловой зоне общегородского значения, где исключаются виды производственной деятельности.

В судебном заседании представитель ООО "СтройАвтоСервис" против удовлетворения жалобы возражал, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, ссылаясь на то, что утвержденного генерального плана развития города Пскова нет. Представитель Учреждения культуры поддержал кассационную жалобу КУМИ, указав, что приватизация земельных участков невозможна до формирования границ территории в связи с нахождением на ней здания, являющегося вновь выявленным объектом культурного наследия.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, кассационная инстанция пришла к выводу, что он подлежит отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, ООО "СтройАвтоСервис" является собственником нежилых зданий площадью 104,2 кв. м, 241,5 кв. м, 391,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Псков, Рижский пр., д. 21, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 02.10.2002 серии 60-АЖ N 054864, 054865, 054866 соответственно.

В ноябре 2003 года ООО "СтройАвтоСервис", ссылаясь на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилось в администрацию города Пскова с заявлением о передаче в собственность общества земельных участков с указанными выше кадастровыми номерами, на которых расположены принадлежащие заявителю здания.

После длительной переписки с КУМИ в марте 2005 года ООО "СтройАвтоСервис" направило КУМИ проект договора от 15.03.2005 N 1 купли-продажи данных участков.

Поскольку в сроки, установленные статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не получил ни акцепт, ни отказ от акцепта, ни протокол разногласий к проекту договора, он обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, установленных упомянутым Кодексом, другими федеральными законами.

В силу пункта 7 той же статьи границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Право на заключение договора купли-продажи участков площадью 207,33 кв. м и 4674,34 кв. м истец обосновывает тем, что на данных участках находятся принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости. Между тем, как видно из материалов дела, на участке площадью 4674,34 кв. м расположены два принадлежащих ООО "СтройАвтоСервис" здания - площадью 391,8 кв. м и 104,2 кв. м, участок предоставлен под производственную базу по договору аренды.

С учетом изложенного суду необходимо проверить обоснованность требования выкупа всего земельного участка площадью 4674,34 кв. м, при том что принадлежащими истцу объектами недвижимости занята лишь его незначительная часть. Наличие договора аренды участка указанной площади не является основанием для его выкупа в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" данный Закон подлежит применению к отношениям, возникающим при отчуждении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 43 указанного Закона с даты вступления его в силу продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном данным Законом.

В пункте 8 статьи 28 названного Закона перечислены категории земель, земельные участки в составе которых не подлежат отчуждению.

Возражая против иска, КУМИ и Управление, в частности, ссылались на то, что участок, занятый производственной базой, согласно проведенному в городе Пскове правовому зонированию территории в соответствии с градостроительными регламентами относится к общественно-деловой зоне, где не допускается осуществление производственной деятельности.

Суд не дал оценки указанным доводам, не проверил наличие обстоятельств, которые в силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" могут служить препятствием для выкупа земельного участка, не выяснил в полной мере, имеются ли градостроительные, иные ограничения в отношении данных участков.

От решения данных вопросов зависит возможность отчуждения в собственность ООО "СтройАвтоСервис" спорных земельных участков и понуждения КУМИ к заключению договора купли-продажи таких участков.

Таким образом, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела и нормам материального права, суд не выяснил все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, то обжалуемое решение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, при котором суду надлежит учесть изложенное, а также распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 24.06.2005 по делу N А52-1812/2005/1 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева А.В. Кадулин

Т.И. Сапоткина