Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 октября 2005 г. N А56-48408/04 Иск ООО к Обществу о признании незаключенным договора аренды здания и дополнительного соглашения к данному договору, а также о взыскании денежных средств, перечисленных истцом в соответствии с условиями дополнительного соглашения, удовлетворен, так как спорный договор не зарегистрирован в установленном порядке, а в таком случае не может считаться заключенным и дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 27 октября 2005 г. N А56-48408/04

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 сентября 2005 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2005 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2005 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В.,

при участии от фирмы "Невский Дом" Астафьевой В.А. (доверенность от 06.01.2003), от комбината "Сосна" Горохова И.В. (доверенность от 13.01.2005),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Деревообрабатывающий комбинат "Сосна" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2005 (судья Калинина Л.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2005 (судьи Мельникова Н.А., Полубехина Н.С., Попова Н.М.) по делу N А56-48408/04,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Невский Дом" (далее - фирма "Невский Дом") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Деревообрабатывающий комбинат "Сосна" (далее - комбинат "Сосна") о признании незаключенным договора от 25.08.2003 аренды здания и дополнительного соглашения от 26.09.2003 N 1 к данному договору, а также взыскании с ответчика 1 528 500 руб., перечисленных истцом в соответствии с условиями дополнительного соглашения.

Решением от 22.03.2005, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2005, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе комбинат "Сосна" просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, неполное выяснение обстоятельств дела, ненадлежащую оценку доказательств. По мнению подателя жалобы, спорный договор является смешанным, содержит условия как договора аренды, так и договора подряда и в этой части вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента подписания; истец уклоняется от исполнения принятых по договору обязательств, поэтому уплаченная сумма рассматривается как штрафная санкция и не подлежит возврату истцу; соглашение от 26.09.2003 не содержит арендных обязательств, поэтому может рассматриваться как самостоятельный договор, не нуждается в государственной регистрации, порождает права и обязанности сторон; в силу пункта 1 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации денежные средства, переданные во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, возврату не подлежат.

Фирма "Невский Дом" в отзыве на жалобу просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, указывая на то, что выводы суда соответствуют законодательству Российской Федерации, ответчик в течение двух лет уклоняется от возврата незаконно удерживаемых денежных средств.

В судебном заседании представитель комбината "Сосна" поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель фирмы "Невский Дом" против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, комбинат "Сосна" (арендодатель) и фирма "Невский Дом" (арендатор) подписали договор от 25.08.2003 аренды нежилого здания общей площадью 3249,3 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Тележная, д. 37, лит. Ж, для размещения магазина оптово-розничной торговли продуктами питания, алкогольной продукцией, аптечными, промышленными товарами и товарами народного потребления дополнительного ассортимента, а также под иную производственную деятельность сроком на 10 лет.

В соответствии с пунктом 6.2.16 договора арендатор обязан получить в уполномоченных органах необходимые согласования и разрешения на проведение предпроектных работ по реконструкции объекта и разрешение на реконструкцию объекта в течение 60 дней с момента подписания договора.

Согласно пункту 6.1.4 договора арендодатель обязан передать объект арендатору по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента выполнения арендатором условий, предусмотренных пунктом 6.2.16 договора.

Из "Особых условий" договора следует, что арендатор производит работы по реконструкции объекта.

Дополнительным соглашением от 26.09.2003 N 1 стороны определили, что арендатор в течение 5 банковских дней с момента подписания соглашения вносит на счет арендодателя депозитно-страховой взнос в размере суммы в рублях, эквивалентной 50000 долларов США по курсу Центробанка России на день оплаты, в том числе НДС (пункт 2 соглашения); в случае невыполнения арендатором по не зависящим от сторон причинам обязательства, предусмотренного пунктом 6.2.16 договора, арендодатель возвращает сумму депозитно-страхового взноса, внесенную арендатором, при предоставлении им мотивированного отказа на согласование и разрешение работ по реконструкции объекта от Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Санкт-Петербурга (пункт 3); при отказе арендатора от условий договора сумма депозитно-страхового взноса рассматривается как штрафная санкция и арендатору не возвращается (пункт 4); в случае отказа арендодателя от исполнения условий договора он возвращает сумму взноса арендатору, а также выплачивает штраф в сумме, эквивалентной 50000 долларов США по курсу Центробанка России на день оплаты (пункт 5).

Платежным поручением от 02.10.2003 N 727 фирма "Невский Дом" перечислила комбинату "Сосна" депозитно-страховой взнос в сумме 1 528 500 руб.

Фирма "Невский Дом", ссылаясь на то, что в связи с отсутствием государственной регистрации договор аренды и дополнительное соглашение к нему считаются незаключенными, а перечисленная ответчику во исполнение незаключенного договора денежная сумма является неосновательным обогащением последнего, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Поскольку договор от 25.08.2003, предметом которого является передача в аренду нежилого здания сроком на 10 лет, не зарегистрирован в установленном порядке, суд правомерно в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации посчитал данный договор незаключенным. В таком случае не может считаться заключенным и дополнительное соглашение от 26.09.2003, являющееся согласно его пункту 7 неотъемлемой частью договора от 25.08.2003.

В силу статей 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является основанием возникновения гражданско-правовых обязательств. В связи с тем, что договор, в соответствии с которым перечислена спорная сумма, не заключен, у комбината "Сосна" не имеется правовых оснований для удержания данной суммы, которая является неосновательным обогащением ответчика и в силу статьи 1102 упомянутого Кодекса подлежит возврату.

Довод ответчика о том, что договор от 25.08.2003 следует считать смешанным, поскольку он содержит элементы договора подряда и в этой части является заключенным, подлежит отклонению. Распределение между сторонами обязанностей по содержанию арендованного имущества с возложением на какую-либо из сторон обязательств по проведению ремонтных работ, включение в договор аренды условий о расчетах за произведенные неотделимые улучшения предусмотрено статьями 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наличие в договоре таких условий не свидетельствует об изменении его правовой квалификации, которая определяется исходя из анализа всего текста договора в целом, путем выяснения, на установление каких именно правоотношений была направлена воля сторон при подписании договора. Принимая на себя обязанности по выполнению работ на объекте, фирма "Невский Дом" рассчитывала на получение данного объекта в пользование на длительный срок.

Ссылка комбината "Сосна" на пункт 1 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации также правомерно не принята судом во внимание, так как поскольку обязательства из незаключенного договора у сторон не возникли, нельзя говорить об их досрочном исполнении.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что при вынесении обжалуемых судебных актов нормы материального права применены судом правильно, обстоятельства дела установлены верно, в связи с чем не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены.

Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2005 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2005 по делу N А56-48408/04 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Деревообрабатывающий комбинат "Сосна" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева И.Л. Грачева

А.В. Кадулин