Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 октября 2000 г. N 1835 Иск Предприятия о выселении ООО из нежилого помещения не удовлетворен, поскольку договор безвозмездного пользования спорным имуществом между Комитетом и истцом был заключен в период действия договора аренды того же объекта, в соответствии с которым ответчик владел и пользовался им; согласно ГК РФ передача вещи в безвозмездное пользование не является основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц на эту вещь

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 24 октября 2000 г. N 1835

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 октября 2000 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Михайловской Е.А., Грачевой И.Л.,

при участии от МП "Горзеленстрой" - Ивановой М.В. (доверенность от 18.10.2000 N 484 и ордер от 23.10.2000 N 029762), от ООО "Лето" - Шварцмана А.Б. (доверенность от 30.03.2000), Брусова И.Л. (доверенность от 16.06.2000),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лето" на решение от 23.06.2000 (судья Истомина О.Л.) и постановление апелляционной инстанции от 25.08.2000 (судьи Головина Т.И., Жукова В.В., Кольцова Т.В.) Арбитражного суда Тверской области по делу N 1835,

установил:

Муниципальное предприятие "Специализированное ремонтно-строительное управление "Горзеленстрой" (далее - МП "Горзеленстрой") обратилось в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью "Лето" в настоящее время - общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО "Лето") о выселении из нежилого помещения площадью 71,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Тверь, пр. Победы, дом 19. В обоснование исковых требований МП "Горзеленстрой" сослалось на договор от 22.04.99 передачи имущества в безвозмездное пользование и на ничтожность договора от 26.05.98 аренды спорного нежилого помещения, заключенного между муниципальным предприятием "Производственное жилищное ремонтно-эксплуатационное управление Московского района" (далее - МП ПЖРЭУ) и ООО "Лето"

Определением суда от 29.03.2000 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по управлению имуществом г. Твери (далее - КУИ), а определением от 19.05.2000 - МП ПЖРЭУ.

ООО "Лето" предъявило встречный иск о выселении МП "Горзеленстрой" из 1/2 части того же помещения, ссылаясь на отсутствие у него законных оснований для занятия помещения.

Решением от 23.06.2000 первоначальный иск МП "Горзеленстрой" удовлетворен, во встречном иске ООО "Лето" отказано. Решение суда мотивировано тем, что договор от 26.05.98 аренды между МП ПЖРЭУ и ООО "Лето" является ничтожным, поскольку в нарушение пункта 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заключен до государственной регистрации права хозяйственного ведения арендодателя.

Постановлением апелляционной инстанции от 25.08.2000 решение от 23.06.2000 оставлено без изменения.

ООО "Лето" в кассационной жалобе просит отменить принятые по делу судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судом Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По мнению подателя жалобы, договор аренды от 26.05.98 не может считаться недействительным, поскольку зарегистрирован в установленном порядке, а названный выше закон устанавливает лишь процедуру регистрации уже существующих прав, но не основания их возникновения. ООО "Лето" считает выводы суда не соответствующими фактическим обстоятельствам дела, указывая на то, что суд принял во внимание выданное до момента предъявления иска и рассмотрения дела в суде свидетельство от 06.07.99 о государственной регистрации права хозяйственного ведения МП ПЖРЭУ. Кроме того, податель жалобы полагает, что дело не могло быть рассмотрено без привлечения Тверской городской регистрационной палаты.

МП "Горзеленстрой" в отзыве на жалобу просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а жалобу - без удовлетворения, соглашаясь с выводом суда о том, что заключение договора аренды от 26.05.98 до проведения государственной регистрации права хозяйственного ведения арендодателя является основанием для признания его недействительным. Позиция КУИ, изложенная в его отзыве на кассационную жалобу, совпадает с позицией МП "Горзеленстрой".

В судебном заседании представитель ООО "Лето" поддержал кассационную жалобу, подтвердив изложенные в ней доводы. Представитель МП "Горзеленстрой" против удовлетворения жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

КУИ и МП ПЖРЭУ о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, своих представителей в заседание суда не направили, в связи с чем дело рассматривалось в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации г. Твери от 04.10.96 N 1574 по акту приема-передачи от 01.04.97 в хозяйственное ведение МП ПЖРЭУ был передан жилой фонд, в состав которого входило спорное помещение.

МП ПЖРЭУ и ООО "Лето" заключили договор от 26.05.98 N 195 аренды нежилого помещения площадью 71,7 кв. м для использования под магазин "Цветы" сроком на четыре года. На передачу имущества в аренду собственник в лице КУИ дал согласие, выраженное в распоряжении от 01.06.98 N 329. На договоре имеется отметка о его государственной регистрации, проведенной 13.09.98 за N 1998-4-1953 (том 1, лист дела 86).

МП ПЖРЭУ выдано свидетельство от 06.07.99 серии ГР-02 N 9906280 о государственной регистрации права хозяйственного ведения с отметкой об обременении права договором аренды от 26.05.98 N 195.

В соответствии со своим распоряжением от 19.04.99 N 259 КУИ с согласия МП ПЖРЭУ принял с его баланса на свой баланс спорное нежилое помещение, одновременно распорядившись передать его в безвозмездное пользование МП "Горзеленстрой", с которым 22.04.99 заключен соответствующий договор. Передача помещения КУИ состоялась по акту от 07.05.99, КУИ было выдано свидетельство о государственной регистрации права оперативного управления на объект нежилого фонда, являющийся предметом спора, от 26.11.99 серии МА-01 N 9911989 с отметкой об обременении права заключенным с МП "Горзеленстрой" договором от 22.04.99 о передаче муниципального имущества в безвозмездное пользование. Договор от 22.04.99 зарегистрирован Тверской городской регистрационной палатой 17.12.99.

Удовлетворяя требование МП "Горзеленстрой" и отказывая во встречном иске ООО "Лето", суд исходил из того, что до регистрации права хозяйственного ведения МП ПЖРЭУ было не вправе заключать договор аренды, вследствие чего данный договор является ничтожным. Однако указанный вывод суда основан на неправильном применении норм материального права.

Согласно пункту 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении его за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника. Статья 131 названного кодекса предусматривает необходимость государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре права хозяйственного ведения в порядке, устанавливаемом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 статьи 6 принятого в соответствии с указанным кодексом Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим законом. При этом названная норма не связывает наличие или отсутствие государственной регистрации прав, осуществляемой в отдельных субъектах Российской Федерации и Муниципальных образованиях до вступления в силу федерального закона, с действительностью самих прав.

Таким образом, после передачи МП ПЖРЭУ жилого фонда, имевшей место до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", оно стало обладателем права хозяйственного ведения на данное имущество.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду. Пункт 2 статьи 295 названного кодекса разрешает предприятию сдавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество в аренду с согласия собственника. Согласие КУИ на сдачу нежилого помещения в аренду ООО "Лето" имелось. При таких обстоятельствах МП ПЖРЭУ, являясь субъектом права хозяйственного ведения, правомерно заключило с ООО "Лето" договор аренды от 26.05.98.

В соответствии со статьями 609, 651 договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Поскольку данное требование закона сторонами было соблюдено (договор от 26.05.96 зарегистрирован Тверской городской регистрационной палатой 13.09.98), у суда не имелось оснований для признания договора аренды недействительным. Само по себе нарушение последовательности при государственной регистрации вещного права на объект недвижимости и сделки с этим имуществом не влечет недействительность возникающих из этой сделки прав.

Из изложенного следует, что договор от 22.04.99 безвозмездного пользования имуществом между КУИ и МП "Горзеленстрой" был заключен в период действия договора аренды того же объекта, в соответствии с которым арендатор владел и пользовался им. Согласно статье 694 Гражданского кодекса Российской Федерации передача вещи в безвозмездное пользование не является основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц на эту вещь.

Поскольку ООО "Лето" имело законные основания находиться в нежилом помещении площадью 71,7 кв. м, в удовлетворении требования МП "Горзеленстрой" о выселении ответчика из этого помещения должно было быть отказано.

В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные названным кодексом собственнику для защиты своего права, принадлежат также лицу, владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника. Следовательно, ООО "Лето", владеющее нежилым помещением площадью 71.7 кв. м на основании договора аренды, действие которого не прекратилось в связи с передачей того же имущества в безвозмездное пользование, вправе требовать от МП "Горзеленстрой" освободить занимаемую им часть помещения. При таком положении встречный иск подлежал удовлетворению.

Учитывая изложенное кассационная инстанция находит, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, поскольку при их принятии судом неправильно применены нормы материального права, а кассационная жалоба ООО "Лето" должна быть удовлетворена.

В соответствии с предусмотренными статьей 95 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правилами судебные расходы в сумме 2504 руб. 70 коп. по встречному иску, апелляционной и кассационной жалобам относятся на МП "Горзеленстрой".

Руководствуясь статьями 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 23.06.2000 и постановление апелляционной инстанции от 25.08.2000 Арбитражного суда Тверской области по делу N 1835 отменить.

В иске муниципальному предприятию "Специализированное ремонтно-строительное управление "Горзеленстрой" отказать.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Лето" удовлетворить. Выселить МП "Специализированное ремонтно-строительное управление "Горзеленстрой" из 1/2 части нежилого помещения площадью 71,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Тверь, пр. Победы, дом 19.

Взыскать с МП "Специализированное ремонтно-строительное управление "Горзеленстрой" в пользу ООО "Лето" судебные расходы по встречному иску, апелляционной и кассационной жалобам в сумме 2504 руб. 70 коп.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева И.Л. Грачева

Е.А. Михайловская